В Украине Сергей Кафтя известен как бизнесмен, успешно развивающий проект жилых комплексов «Акварели» в г. Вишневое в достаточно непростое для нашей страны время.
Что дает силы?
Спорт и небо. Это мои главные увлечения. Я занимался спортивной авиа-акробатикой, на Як-52 выполняю фигуры высшего пилотажа. Мне по душе экстремальное овладение воздушной стихией. До лицензии я не долетал 12 часов, но в общей сложности посвятил этому виду спорта 2 года. Захватывающий, ни с чем несравнимый опыт.
Сейчас заинтересовался триатлоном – плавание, велогонка и бег, а раньше занимался акробатикой. Знаете, прыжки на батуте хорошо отвлекают от операционной деятельности, и это для меня важно. Физическая нагрузка позволяет хорошо расслабиться вечером, ночью крепко спать, а на утро выходить на работу с ясной головой. Мозг успевает отдохнуть, и в результате получаешь свежий взгляд на стоящие перед тобой задачи и способы их решения.
Кстати, когда-то в моем кабинете стояла барабанная установка – еще и такой способ переключения. Я учился играть на барабанах уже в зрелом возрасте. В детстве окончил музыкальную школу и, в итоге, умею играть на четырех музыкальных инструментах. Моя мама – музыкант, преподаватель. Представляете, я приходил домой со школы и встречался с учительницей фортепиано. Это ужасно (смеется). Потом стал хитрее, а может, мудрее и сказал: «Мам, фортепиано не мое. Хочу на скрипке». И мама поверила. Т.е. фортепиано, скрипка, гитара и барабан, а еще, моя биография насчитывает 17 мест жительства, которые наша семья поменяла благодаря папе-военному. Такие были обстоятельства советского времени… А родился я в Болграде, в Одесской области. Там, где и предыдущий президент Украины Петр Порошенко.
Вы как-то связаны с политикой?
Я – глубоко аполитичный человек. Так получилось, что уже на третьем курсе института я стал предпринимателем: производственная, торговая деятельность. Мне нужно понимать, где мой участок работы, и какова моя цель, в этом я себя нахожу, и мне от этого хорошо. Когда речь идёт о политической деятельности, где цели размыты, а результаты неизвестны, то мне с этим очень некомфортно. Какое-то время назад был депутатом городского совета г. Вишневый, членом земельной комиссии. Я пробыл один созыв. Вся эта мышыная возня, война компроматов и мелких интересов: не моё.
Сергей, а где вы учились?
В 14 лет я приехал в Киев и поступил в Суворовское училище, где уже учился мой брат. Это был 1990-й год, отца военного только-только перевели из другого города. У нас была многодетная семья – у меня еще три брата – и тогда порой и поесть было особо нечего. Поэтому, скорее, жизненные обстоятельства стали причиной того, что я пошел в Суворовское. Но не могу сказать, что меня кто-то заставлял, я очень хотел быть военным – у меня папа окончил знаменитое Рязанское воздушно-десантное училище. Вообще, получается, что в своей жизни Сергей Кафтя стал продолжателем дела Анатолия Кафти – отца. Со временем, в результате травмы, он был вынужден поменять род войск. Был десантником, а потом перевелся в строительные войска. Я увидел эту «кухню» изнутри, понравилось. И следующим моим выбором стала учеба в Киевском инженерно-строительном институте.
А чем сейчас занимаются ваши родители?
Папа работает в юридической сфере. Ему 70 лет, а он еще рождает проекты. Я часто спрашиваю, как он относится к тому или иному моему решению. Мама уже на пенсии, устраивает музыкальные вечера.
Вернемся к обучению в КИСИ. Какой факультет вы закончили?
Факультет промышленного гражданского строительства. Из всех предметов в институте я выделял для себя экономику. Несмотря на то, что это было факультативное занятие, и предмет «Экономика строительства» только начали преподавать, меня он сильно увлек. Тогда дух предпринимательства буквально ворвался на территорию страны, и возможно, это явилось причиной того, что я пошёл в бизнес. Хотя была незакрытой и элементарная потребность в хорошей одежде. Ведь я жил самостоятельно с 14 лет. С этого возраста, с поступления в Суворовское, родители перестали мне давать деньги. Обеспечивал себя сам, начинал с того, что подрабатывал с друзьями штукатуром на стройке. Как я уже говорил, на третьем курсе КИСИ начал заниматься своим бизнесом, доставкой сахара на дом. На тот момент это было прибыльная деятельность: покупали оптом, продавали мешками. Мы развились до такого уровня, что продавали в день по 3 вагона сахара или 150 тонн по Киеву, арендовали 25 гаражей на Отрадном. Потом переключились на подсолнечное масло, покупали семечки и сдавали их на маслозаводы. Еще два года после института я занимался торговлей: в основном, сахар, мука, гречка, подсолнечное масло. Тогда исколесили с партнером всю Украину и дружим до сих пор. Он – собственник сети магазинов «Милитарист», где продается военная одежда. В том числе, и его производства. Мой друг очень патриотичный человек.
А вы?
Я – патриот Украины, и мой принцип – хорошо выполнять работу на своем месте. Тогда и стране будет хорошо. Я оптимистично смотрю в будущее Украины. Мы обязательно станем развитой европейской страной, это лишь вопрос времени.
Как получилось, что от торговли продовольствием Сергей Кафтя перешел к строительству?
Это случилось не сразу. Сначала мы создали производственно-торговую компанию «Паритет» . Со временем «Паритет» стал одним из крупнейших в стране производителей металлопластиковых окон, алюминиевых конструкций, роллет. Когда в компании работало уже 450 человек, было 10 тыс. метров производственных мощностей – а это был 2004 г. – на пике популярности и расцвета я ее продал. Это был абсолютно осознанный, математически просчитанный шаг. Мне стало неинтересно, и я продал бизнес с хорошей прибылью. Потом был некий творческий период нахождения себя, длился он где-то полгода, и мне было некомфортно в нём. Сидеть на деньгах – не моё, я привык действовать. Я искал отрасль, где мог бы приложить свои усилия и знания. И нашёл! Следующие три года я занимался покупкой частных акционерных обществ открытого типа.
Это уже после приватизации?
Да. Этот бизнес существовал уже как отрасль, но был не настолько интересен крупным инвесторам. На некоторых АО мы пытались реанимировать производственную деятельность, а когда поняли, что это бесперспективно, то продали как имущественные комплексы. Тогда, в период 2005-2008 гг. рынок недвижимости был на подъеме.
Потом я купил имущественный комплекс Железобетонного завода в г. Вишневом в интересах одной из строительных компаний. Это было 5 га в самом центре города, проданные по очень большой цене. Но наступил кризисный 2008 г., и строительная компания отказалась от своих планов. И Сергею Кафте не оставалось ничего больше, кроме как начать строить что-то самому (смеется).
Сначала была идея спроектировать аквапарк, но после подробного расчета мы отставили ее в сторону. Это очень сложный бизнес, с большим количеством переменных. Я долго изучал аквапарки – в Германии за месяц посетил все 130 аквапарков, и практически во всех искупался. Там большинство этих объектов, спортивно-оздоровительных заведений, построено при финансовой поддержке государства: немцы заботятся о здоровье нации. У нас же, при инвестировании собственных ресурсов, период окупаемости был бы непосильно большим.
Потом была идея построить торговый рынок. Исследовали тему, полностью ее просчитали, и тоже решили не развивать. Но в процессе анализа различных строительных объектов и потребностей клиентов пришли к пониманию, что на рынке не хватает комфортного жилья по вменяемым и не заоблачным ценам. Это был 2008 г. Мы решили строить в Вишневом жилые комплексы абсолютно нового для рынка формата, который назвали «жилье комфорт-класса». И начали с эскизного проекта. Я пригласил польского архитектора, который специализировался на объемно-планировочных решениях.
Почему именно польского?
На тот момент украинские архитекторы, которые меня заинтересовали, уже были обеспечены заказами «под завязку». Прочие, поднаторевшие на проектировке панельных и серийных домов, были мне не интересны. Ведь в современном девелопменте нормативы совсем другие, например, по расстоянию между домами, по инсоляции, по плотности населения. Нужно учитывать множество разноплановых факторов: где будут аптеки, места развлечений, где будут работать частные предприниматели, где будут располагаться торговые места фермеров, продукция которых пользуется спросом, и т.д. Я специально поехал в Польшу, чтобы все это увидеть воочию. И тогда, 11 лет назад, польский архитектор Едвард Валенга был первым, кто задал ритм, правила и общую концепцию проекта, разработав объёмно-планировочные решения по «Акварелям-1». Сейчас, в 2019 г. Акварели насчитывают 110 тыс. м. кв. жилой площади, паркингов и коммерческих помещений.
А как появилось название «Акварели» для жилого квартала?
Это, конечно, не гениальное озарение, а результат долгой и трудоемкой работы. Занимаясь созданием бренда, мы решили привлечь специализированные агентства. Провели тендер, который выиграло «Бюро Маркетинговых Технологий». И в результате анализа ассоциативного ряда, семантических полей и ещё многих параметров, который профессионально выполнило Бюро, был выбран бренд «Акварели» как наиболее соответствующий ожиданиям нашей целевой аудитории. А уже нашей задачей как строителей было сделать хороший продукт, который бы соответствовал высокой планке, заданной брендом и нашими покупателями.
Сколько сейчас жителей в «Акварелях»?
Мы практически реализовали «Акварели-2», непроданным осталось небольшое количество квартир. В «Акварели-1» и «Акварели-2» живет около 6 тыс. жителей – фактически, маленький населенный пункт. Но на территории г. Вишневое это самый большой жилой комплекс. Вообще, новая застройка последних лет увеличила город практически вдвое.
По всей видимости, на пригородное строительство сейчас есть большой спрос?
Да, на однокомнатные квартиры относительно небольшого метража, их, в основном, и предлагают.
Хочу отметить, что сейчас девелоперы начали уделять особое внимание инфраструктурной составляющей своих проектов. Сейчас это важные критерии: детские площадки, площадки для выгула собак, паркинг-места. Можно сказать, что конкуренция делает свою работу и такие ошибки, как то же отсутствие паркомест, девелоперы уже не допускают. А ведь еще 5 лет назад ситуация была иной. Более опытным стал и покупатель. Теперь девелопер, который решится строить «панельку» или использовать силикатный кирпич, заведомо будет нести убытки.
Насколько я знаю, раньше у инвесторов были распространены стереотипные представления о том, что из кирпича дом лучше…
Какого кирпича? Красного, керамического, глиняного, силикатного? Раньше покупатель не знал, а сейчас знает очень хорошо, что силикатный кирпич- это не лучший выбор, он изучает продукт, его характеристики и даже торговые марки.
Каким вы видите ближайшее будущее пригородного строительства?
Есть такие межгосударственные единицы измерения, как метр квадратный на душу населения. И Украина по этому показателю на последних местах среди всех европейских стран. Иными словами, потребность в жилье у наших граждан есть. Это с одной стороны. С другой стороны, есть и инвестиционные сделки, около четверти всех продаж жилья. Их в нашей стране люди заключают с девелоперами, а не с банкирами, потому что уже не раз обожглись на банковских вложениях. Поэтому точно сказать, какими будут продажи в следующие несколько лет тяжело, ведь нужно учитывать не только непосредственную потребность граждан в «квадратных метрах», но и покупки «впрок».
Покупают ли в «Акварелях» жилье приезжие из других регионов Украины?
Вообще, ежегодно в Киев приезжают 60 тыс. жителей, это естественная миграция, связанная с обучением или с переездом из экономически слабых областей. Вы знаете, что в 2014 г. был всплеск вынужденной миграции, который хорошо «прочувствовали» все строители. Люди расселились в т.ч. и в «Акварелях», у нас были оптовые покупатели, которые просто компаниями переезжали из Луганска и Донецка.
Кто сейчас покупает жилье в Вишневом?
В основном, люди в возрасте около 40 лет, кстати, сейчас возрастной ценз начал увеличиваться. Я связываю это с тем, что растет спрос на квартиры увеличенного метража. Раньше популярностью пользовались однокомнатные квартиры площадью 40 метров, сейчас покупатели все чаще спрашивают 50-ти метровые «однушки»: естественное желание улучшить качество жизни. И, конечно, фактор цены. Развитие рынка, на котором присутствует высокий уровень конкуренции, бурный рост количества продуктов, за которым «не поспевает» увеличение количества покупателей, неизбежно приводит к падению маржи. Так и должно быть.
Как вы думаете, повлияет ли на ваш рынок появление банковского финансирования?
Банковское финансирование есть, и «Акварели» работают с «Укргазбанком» и «Кредобанком». Другое дело, что ипотечное кредитование в Украине характеризуют высокие ставки – в 24%. Но люди все равно кредитуются, в основном, имея возможность расплатиться в течение нескольких месяцев. Мало кто обслуживает кредит более трех лет. Также хочу отметить достаточно сложную процедуру аккредитации девелоперов в банках. Здесь присутствуют строительные риски, потому что, в основном, покупатель берет кредит на начальных стадиях строительства, и банкиры хорошо, очень внимательно смотрят, насколько надежен девелопер, какие обороты у его компании, насколько она «белая» и т.д. В том смысле наличие у нас аккредитации в двух банках – это результат нашей работы, который выгодно отличает нас от многих девелоперов, которые работают на рынке.
А чем отличается строительство в пригороде от строительства в Киеве?
Продукт разный, разрешительная система абсолютно одинаковая, в одинаковом положении мы и в вопросах получения техусловий (взаимодействие с энергетиками, газовиками и т.п.). Сложность киевских девелоперов в том, что они работают в заселенных районах, а в пригороде строят на свободных полях, нет пока необходимости «встраиваться» в инфраструктуру, социум и т.д. В этом смысле нам, наверное, легче, но, учтите, что и детальный план территории, и генеральный план города в Вишневом уже приняли в прошлом году.
Что касается типологии застройки, то в девелоперской компании «Акварели» есть 16 проектантов, и каждый дом мы делаем индивидуально. Я ушел от типизации, хотя она и дешевле. Но с индивидуальным подходом мы делаем именно тот продукт, который в определенный временной промежуток нужен покупателю, и продаем успешнее. Мы проводим маркетинговые исследования, чтобы понять, какой «квадрат» сейчас необходим покупателю, какие инфраструктурные объекты. И постоянно стараемся держать руку на пульсе запроса и на квадрат, и на дополнительную инфраструктуру. Как пример, автоматы для очистки воды. Они необходимы. Мы придумали вынести их в отдельное помещение, запроектировали его в каждом доме. Теперь можно пить воду прямо из крана. Провели исследование и приняли решение уйти от консьержек как от пережитка прошлого. Сделали видеонаблюдение, централизованный пост, магнитные ключи и приложение на айфон, с помощью которого дверь можно открыть дистанционно. Мы постоянно отслеживаем несколько десятков пунктов потребностей клиентов: площадки для собак, комнаты для хранения велосипедов, анализировали наличие мусоропроводов и т.п.
«Акварели-3» будут?
Надеюсь, что будут, есть такая задумка, хорошая, большая, интересная. Но нужно сделать еще маркетинг для нового продукта. В любом случае, на проекте «Акварели-2» не остановимся. Мне нравится жилищное строительство, не только и даже далеко не только с экономической точки зрения. Я увлекающийся человек. Это не означает, что Сергей Кафтя сейчас увлекся, и скоро бросил. Увлекся – довёл до конца. Касается и хобби, и бизнеса, где момент «увлечения» – одна из важных составляющих успешности проекта.
Есть и другие?
Уметь считать на старте. Быть лично заинтересованным в бизнесе, эмоционально вовлеченным. Уметь исследовать рынок и снова считать ресурсы (личные и заемные). Много-много считать и уметь конвертировать эмоциональную составляющую, договариваться где-то с самим собой о том, что нужно делать, а от чего разумнее отказаться.
По вопросам делового сотрудничества с Сергеем Кафтей можно связаться в LinkedIn.