В первом полугодии в Киеве было сдано в эксплуатацию рекордное с начала кризиса количество офисных площадей. Но участники рынка не спешат говорить о ренессансе в отрасли. В первую очередь потому, что такое резкое увеличение предложения спровоцировало снижение арендных ставок. А во-вторых, сделало более капризными постояльцев. Тем не менее к концу года ожидается ввод в строй дополнительных площадей
Киев бьет рекорды по темпам прироста профессиональных офисных помещений. За январь-июнь в столице появились пять новых бизнес-центров общей арендуемой площадью 140,7 тыс. кв. м.
Как сообщили в компании UTG, по состоянию на июль 2012 г. в Киеве функционируют 126 офисных зданий разных классов общей арендуемой площадью 1,34 млн. кв. м. Профессиональные объекты, появившиеся в последние шесть месяцев, уже в полной мере отразили новые тенденции на рынке. Девелоперы делают ставки на масштабные проекты с одновременным улучшением качества предложения. Так, общая арендуемая площадь (140,7 тыс. кв. м) пяти введенных в эксплуатацию БЦ — 101 Tower, Premium Center, «Виктория Парк», «Кристалл», «Европа» — в семь раз больше, чем объем зданий, возведенных за аналогичный период 2011 г. В результате увеличения предложения классов А и В+ структура рынка профессиональной недвижимости существенно изменилась. Качественных строений стало гораздо больше, тогда как удельный вес БЦ класса В снизился на 53%.
При этом все больше девелоперов размещают офисные объекты за пределами центрального делового района столицы с целью экономии на земле.
Эксперты отмечают, что база клиентов пока не растет — спрос на офисные площади генерируют уже существующие арендаторы, которые хотят либо расширить свои офисы, либо найти более комфортные предложения. Самое высокое количество претендентов риэлторы фиксируют на блоки по 100-200 кв. м. Именно на них приходится 47% заявок.
До конца года в Киеве запланирован ввод еще минимум пяти БЦ — Gulliver, «Торонто», «Метрополь», «Топаз», «Мега Сити», общая площадь которых составит 207,3 тыс. кв. м. Однако участники рынка не исключают, что открытие некоторых из них может быть отложено на 2013 г.
Тем не менее дальнейшее расширение предложения может привести к значительной коррекции арендных ставок. «Учитывая, что у компаний параллельно увеличиваются расходы на коммунальные платежи, они будут внимательно следить за ценовым предложением на рынке. Новых арендаторов не прибавляется — так что БЦ вынуждены будут идти на уступки существующим клиентам»,— отметили аналитики одной из инвесткомпаний.
На фоне активности офисного направления торговая недвижимость демонстрирует куда более скромные показатели. В фазе завершения строительства находятся девять торговых центров, однако в первом квартале ни один из них не был введен в эксплуатацию. Ожидается, что к концу 2012 г. общая площадь профессиональных ТЦ увеличится на 230 тыс. кв. м — до 1,23 млн. кв. м. Сейчас на 1 тыс. жителей столицы приходится 359 кв. м торговой площади. При этом ряд районов, в первую очередь Оболонский, где на одного человека приходится около 0,5 кв. м арендуемой площади, явно перенасыщены, в то время как на левом берегу наблюдается явный дефицит ТЦ. «Но девелоперы все еще не хотят обратить свое внимание на левобережные районы, и дисбаланс сохраняется»,— отмечают эксперты.
Однако оборотная сторона стабильного предложения — рост ставок аренды на профессиональные объекты ритейла. Снижение вероятно только в ТЦ плохого качества и с низкой посещаемостью, откуда арендаторы будут переезжать в более высококлассные и востребованные объекты. По оценкам экспертов, до 75% существующих столичных ТЦ нуждаются в реконцепции. Но постояльцам будет из чего выбирать — до 2014 г. в Киеве планируется реализация 29 проектов торговой недвижимости.
_______________________________
По данным компании UTG, по состоянию на декабрь 2011 г. арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $30-55/кв. м./месяц, на помещения класса B — $18-45/кв. м./месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса А составил $6-10/кв. м./мес. (с НДС), для класса В — $2-6/кв. м./мес.