В среднесрочной перспективе отелей станет больше, а номера подешевеют
Остановиться в Киеве в четырех-, пятизвездочном отеле сейчас дороже, чем в Вене, Будапеште или Праге. Цены держит тот факт, что качественных гостиниц в столице весьма немного и конкуренция между ними небольшая. Что и обеспечивает неплохую, как для кризиса, заполняемость номеров.
По данным Knight Frank LLC Ukraine (Киев), средняя стоимость номера в трехзвездочных гостиницах столицы составляет $104, в четырехзвездочном отеле —$253, а в пяти- — $448. Для сравнения: в Париже в пятизвездочном отеле за стандартный номер в среднем просят $396, а в Лондоне — $286. «Тут Киев впереди планеты всей. Наши цены сравнимы с Москвой. Лондон, Париж, а также Прага и Будапешт — намного скромнее. На начало 2010 г. средний показатель обеспеченности номерным фондом на 1000 жителей в Европе составлял семь номеров. Киев находится на одном из последних мест с цифрой 3,6 номера»,— рассказывает гендиректор Knight Frank LLC Ukraine (Киев) Ярослава Чапко. И добавляет, что, по европейским стандартам, относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1000 жителей.
По словам Катерины Демьянчук, консультанта департамента оценки и консалтинга Colliers Intеrnational в Украине, сейчас в столице средняя запрашиваемая стоимость двухместного номера в категории «стандарт» в пятизвездочных отелях составляет $450-600, в четырехзвездочных гостиницах — $200-400, а в трехзвездочных — $90-160 в сутки. «Запрашиваемая стоимость номеров в 2010 г. в гостиницах Киева существенно не изменилась по сравнению с тарифами 2009 г. В первом полугодии 2010 г. наблюдается повышение спроса на гостиничные услуги в сегменте «четырех-пяти звезд» — до 50-55% (по экспертным оценкам). Среди причин — повышение деловой активности во втором квартале, а в меньшей мере — рост туристических потоков в Украину»,— объяснила госпожа Демьянчук.
«Основная привлекательность проектов четырех- и пятизвездочных отелей состоит в низкой насыщенности данного сегмента в Киеве. Соотношение количества комнат в четырех- и пятизвездочных отелях к количеству жителей города для Киева в два раза ниже, чем в Москве, и в три раза ниже, чем в Варшаве»,— говорит Александр Романов, аналитик ИК BG Capital. Этот факт зачастую и притягивает потенциальных инвесторов. «Цены в Киеве могут в разы отличаться от европейских. Качественных отелей не хватает. Даже в категории «четырех-пяти звезд». Кроме этого, такие гостиницы меньше всех пострадали от кризиса, и этот сегмент восстанавливается быстрее, чем другие. Очевидно, что инвесторы в первую очередь смотрят на данную категорию»,— говорит Алексей Ращупкин, вице-президент инвестиционно-банковского отдела ИК «Тройка Диалог Украина».
«Заполняемость, равно как и практически все другие финансовые показатели отелей, по сравнению с прошлым годом увеличилась. Тем не менее деловая активность пока существенно более низкая по сравнению с докризисным периодом»,— говорит инвестиционный директор компании «ЭСТА Холдинг» (компании принадлежит отель «Опера».— «і») Елена Архипова. По ее словам, осуществлялась корректировка цен, однако «мы не демпинговали, понимая, что отельный бизнес — это долгосрочные вложения, долгосрочная стратегия». «Заполняемость скорее всего не вырастет и останется на сложившемся уровне 50-60%, ситуация с ценами также не улучшится, так как деловой туризм в Украине сильно подвержен влиянию на мировых финансовых рынках. Цены останутся прежними либо могут быть откорректированы в сторону их снижения»,— добавляет госпожа Архипова.
«По нашему мнению, говорить о значительном повышении уровня заполняемости гостиниц пока не приходится. Рост этого показателя в сравнении со средним уровнем прошлого года, по нашим данным, составил не более 5% (заметим, в прошлом году падение составило около 20-25%). Сейчас средний уровень заполняемости четырех- и пятизвездочных гостиниц составляет не более 55%»,— говорит Ярослав Иванов, руководитель отдела управления маркетингом консалтинговой компании NAI Pickard.
По его словам, в ответ на падение спроса во время кризиса гостиницы снизили фактические цены. Снижение составило около 20%. Для четырех- и пятизвездочных гостиниц средняя цена составляет приблизительно $150-350 за стандартный номер в сутки. Во второй половине года возможно лишь небольшое повышение цен. Однако объективным шагом это будет только для тех гостиниц, которые выйдут почти на докризисный уровень заполняемости. А это маловероятно для большинства операторов.
«В перспективе двух-трех лет ожидаются стабилизация и, возможно, незначительный рост существующих тарифов при условии дальнейшего роста экономики страны, а также при отсутствии колебаний курса гривни»,— прогнозирует Катерина Демьянчук.
«Сегодня важным является тот урок, что резкий всплеск на гостиничном рынке вследствие бурного экономического роста в условиях нехватки качественных отелей в городе привел к появлению нескольких отелей, не все из которых задумывались с учетом действительных требований рынка. В дальнейшем важно, чтобы девелоперы и инвесторы понимали, чем объяснялся рост среднего тарифа в 2007-м и 2008 г. (при отсутствии роста загрузки). Каждый новый проект следует рассматривать в свете будущего гостиничного предложения, а также учитывать изменения в поведении гостей, которые уже с большей долей уверенности запрашивают тарифы, более привлекательные для себя»,— утверждают аналитики DTZ.
«Я думаю, что худшие времена для гостиничного бизнеса уже позади. В ближайшем будущем мы будем наблюдать рост доверия инвесторов к гостиничному сектору»,— прогнозирует Ярослав Иванов.
Призрак Евро-2012
Главная проблема понимания гостиничного рынка украинскими чиновниками — это превознесение значения футбольного чемпионата Евро-2012. Напомним, в соответствии с требованиями УЕФА, на момент проведения Евро-2012 в Киеве должно насчитываться 7300 гостиничных номеров, из них 1950 — 5-звездочных, 4950 — 4-звездочных, 400 — 3-звездочных. «i» писали, что цифры необходимых гостиниц были приняты чиновниками в начале 2008 г., без всякой коррекции на кризис. Мэрия просто включила в список отелей, принимающих Евро, планы отельеров и международных операторов закончить свои проекты в 2012 г. Сейчас прогнозировать, кто и что когда закончит, весьма нелегко. При этом аналитики объясняют, что оценивать перспективность строительства четырех- и пятизвездочных отелей с привязкой к проведению Евро-2012 не очень корректно. Финальная часть чемпионата Европы будет длиться всего три недели.
По словам Катерины Демьянчук, в перспективе 2010-2012 гг. наиболее вероятна реализация проектов гостиниц Fairmont Grand Hotel (Набережно-Крещатикская, 1а) — 5 звезд, 257 номеров и Ibis (бульвар Т.Шевченко, 25) — 3 звезды, 215 номеров, и Holiday Inn (Антоновича, 79) — 4 звезды, 210 номеров.
Однако руководство страны продолжает рапортовать о потенциальной готовности отельного рынка принять Евро-2012 и даже предлагает налоговые льготы. Но эксперты сомневаются в эффективности нынешних админмер. «На самом деле, налоговые льготы никогда не были особым стимулом для привлечения капитала в отрасль. Сейчас предлагается гостиницы освободить от налога на прибыль. Какие масштабы налога на прибыль будут у этих гостиниц в первые годы работы? Я вообще сомневаюсь, что гостиницы при загрузке 45-50% и даже 55% будут показывать налог на прибыль. Поэтому эта льгота является более декларативной, чем практической»,— считает Ярослава Чапко.