Строители увидели свободный ресурс для реализации своих проектов
Минрегионстрой не теряет надежду убедить банкиров предоставить дешевую ипотеку. В нынешнюю среду премьер-министр Николай Азаров проведет новое расширенное совещание по вопросам кредитования завершения строительства жилья при участии представителей Нацбанка и 15 крупных банков.
По словам Владимира Яцубы, глава НБУ Владимир Стельмах пообещал ему деньги: «Он мне по телефону сказал, мы готовы для разговора. Сегодня свободных средств в банках Украины есть 17 млрд. грн. Я ему направил полный анализ недостроенных объектов — 786 объектов». Господин Яцуба сказал, что «будет настаивать на кредитовании застройщиков только с позитивной кредитной историей под 12-14% годовых». При этом министерство намерено частично или полностью компенсировать процентную ставку за счет собственных средств, предусмотренных в госбюджете на жилищные программы. «На протяжении этого месяца все уже почувствовали изменения ситуации в реализации жилья на рынке. Мы чувствуем это и по продажам стройматериалов. Явная подвижка пошла»,— отметил министр.
Напомним, по подсчетам ведомства, домов со степенью готовности более 50% — в стране около 1 тыс. Для их достройки необходимо 8,5 млрд. грн. Зданий, готовых более чем на 70%, вдвое меньше — 466 домов, на которые необходимо около 4 млрд. грн.
«Нужно понимать природу этой свободной ликвидности. Если посмотреть на обязательства банков, то вы практически не увидите там гривневого депозита «длиной» более двух лет. Облигационные или синдицированные займы имеют тоже короткую дюрацию. Вы не заставите разумный банк с нормальным риск-менеджментом выдавать короткие обязательства в виде ипотечных кредитов длиной минимум пять лет. Отсюда и высокие ставки на ипотеку — это плата за разрывы по срокам ликвидности банков. Более длинное и дешевое финансирование доступно иностранным банкам, но в валюте. При этом кредитовать в валюте физические лица сейчас нельзя»,— объяснил Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина». «i» сообщали, что Владимир Стельмах уже говорил, что строители должны рассчитывать на средства населения, которые должны составить около 70% общего объема финансирования по жилищным программам. Поскольку, по данным НБУ, у населения на руках имеются 150 млрд. грн. и $480 млрд. И что теоретически можно получить конечную ставку по кредиту банка-участника в 15-16% годовых при ставке рефинансирования 12,25%. Но сами финучреждения не сильно пока рвутся участвовать в льготном кредитовании. Позже замминистра строительства Дмитрий Исаенко говорил, что по новой жилищной программе государство профинансирует только 30% стоимости недостроя и только при условии, что на все квартиры будут найдены покупатели.
«Настаивать» на кредитовании под 12-14% годовых правительство сможет, только работая с госбанками. «Полагаю, убедить коммерческие банки в необходимости возобновления кредитования застройщиков сейчас будет довольно сложно. Главная причина, ограничивающая платежеспособность строителей,— отсутствие платежеспособного спроса на жилье при текущем уровне цен и отсутствие доступной ипотеки»,— считает аналитик ИК BG Capital Александр Романов.
«Административными методами можно заставить что-то сделать госбанки, но это не будет иметь эффекта. Нужно создавать механизмы — в первую очередь работающие механизмы хеджирования валютных рисков для банков, чтобы дать возможность иностранным банкам кредитовать в длинную в гривне. Менее желательный путь — возвращать валютное кредитование, но к чему это может привести, все увидели в 2008-2009 гг. На более длинную перспективу стране нужна пенсионная реформа как воздух. Пенсионная система может стать со временем основным источником длинной гривни (и дешевых кредитов)»,— говорит Евгений Гребенюк.
«Для того чтобы ипотека стала дешевой, кроме наличия дешевого ресурса у банка, необходимо также, чтобы с ипотекой ассоциировался минимальный риск. Банки должны увидеть положительную динамику развития событий — стабильный рост доходов у населения, отсутствие значительных ценовых колебаний на рынке недвижимости, уменьшение доли проблемных кредитов в существующем кредитном портфеле. Так как в текущем году доля проблемных кредитов все еще возрастала, скорее всего, о доступной ипотеке в текущем году говорить не придется»,— резюмирует Александр Романов.