Сторонники скорейшего внедрения рынка земель среди аргументов в поддержку своей позиции выдвигают и такой: это будет способствовать преодолению аграрного рейдерства, так как земли частной собственности лучше защищены юридически, чем арендованные. Но не все так просто. Экономические новости попытались разобраться в этом сложнейшем вопросе.
Правда здесь заключается в том, что во многих случаях, действительно, рейдерство начинается с каких-то действий с арендованными землями: например, мошенники подговаривают пайщиков заключить новые договоры аренды с новым арендатором, не расторгая старых. Так можно признать предыдущие договоры аренды недействительными и собрать урожай с поля, которое не засевал.
Не все паи будут проданы
Впрочем, не стоит думать, что сразу после введения рынка земли все паи будут проданы и куплены. Скажем, во Франции, чье земельное законодательство во многом может быть для нас примером, треть земель, которые обрабатывают местные фермеры, – арендованная. То есть проблема использования договоров аренды как повода для рейдерства все равно никуда не денется. И право собственности здесь будет нисколько не лучшей защитой, чем право аренды.
Президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Николай Стрижак утверждает Экономическим новостям: «Рынок земли в том виде, в котором он планируется, никогда рейдерство и коррупцию не уничтожит. Наоборот, все это расцветет. Мы связываем совершенно не связанные вещи. Что, сейчас право собственности не дает рейдерам захватывать фабрики, заводы? Нет! Сейчас, какой бы закон вы не придумывали, плохой или хороший, но сам он ничего не запрещает, он создает условия, правила игры. А где вы видели, чтобы те, кто у нас во властных структурах, эти правила соблюдали? То есть между собой, может, и соблюдают, а с народом – нет. Это будет прямой путь к уничтожению малого и среднего бизнеса на селе».
Никакая правовая норма не остановит преступника, если правоохранительная система бездействует. А она бездействует, ведь рейдерство осуществляется не только с помощью фиктивных договоров аренды: по всей Украине множество случаев простейшего наглого силового захвата, а наши доблестные правоохранители только тихо стоят в сторонке – мол, это корпоративный конфликт, мы не вмешиваемся… Так произошло, в частности, с фермерским хозяйством «Радуга» в селе Станиславка в Одесской области, – там полиция в упор не замечала, как заезжие молодые люди бьют селян, пытавшихся защитить имущество фермера.
Как отметили Экономическим новостям во Всеукраинской Аграрной Раде (ВАР), одним из наиболее резонансных примеров рейдерства является случай в той же Одесской области на фермерском хозяйстве (ФХ) «Стоянов А.А.», которое является членом ВАР. В 2014 году руководство ФХ «Динекс-Агро», принадлежащей депутату Одесского областного совета Александру Петкову, воспользовавшись отсутствием руководства предприятия «Стоянов А.А.» в Украине, как считают на фермерском хозяйстве, было отобрано около 200 га арендованной земли хозяйства на территории Новопокровского сельского совета.
Эти земельные участки, как отмечают руководители ФХ «Стоянов А.А.», с 2000 года, находились в их пользовании на основании заключенных с владельцами земельных участков договоров аренды, которые были действительны до 2021 года. Впрочем, государственной регистрации части договоров аренды осуществлено не было, в связи с фактическим отсутствием кадастровых номеров земельных участков. ФХ «Стоянов А.А.», по словам его руководителей, оплатило разработку технической документации на 100 земельных участков в Одесском центре ГЗК для оформления договоров аренды и их регистрации в установленном законом порядке.
Как считают в ФХ «Стоянов А.А.», председатель Новопокровского сельского совета, воспользовавшись своим служебным положением и вступив в сговор с Петковым, получила в ГЗК эти 100 проектов технической документации.
В результате самовольного захвата земель ФХ «Стоянов А.А.», по словам его руководителей, потерпело материальный ущерб на общую сумму 200 840 грн.
Следственным органам в рамках уголовного производства были предоставлены все необходимые документальные подтверждения этого завладения земельными участками. Однако, как отмечают в ФХ «Стоянов А.А.», несмотря на наличие доказательств, уголовное производство до сих пор не завершено.
Такая опасность в случае введения рынка земли никуда не денется. Разве менее коррумпированными станут местные чиновники, судьи, полиция, другие правоохранительные органы? Например, во Львове постановлением следственного судьи Галицкого районного суда был наложен арест на земли, которые обрабатывало аграрное предприятие «Западный Буг». В том числе на арендованные данным предприятием земельные паи! То, что эти паи в собственности не предприятия, а селян – пайщиков, ничего не значило. Вот вам защита прав собственности…
СПРАВКА ЭН: Средняя арендная плата за переданные на земельных аукционах участки земель сельхозназначения государственной собственности по состоянию на 1 января 2018 года составила 2793,2 грн за гектар, тогда как по состоянию на 1 января 2017 года – 2249,8. Рост за год составляет 24%
На власть никто не смеет посягать
Эксперты указывают и на другие угрозы. Так, пользуясь правовой безграмотностью селян, им могут подсунуть договоры купли с такими условиями, которые фактически будут означать скупку за бесценок – например, в кредит с отсрочкой на много лет… Возможны и принудительные скупки под давлением коррумпированных местных органов власти и правоохранителей.
Это не так уж невозможно. Разве сейчас нет случаев, когда в целых районах селяне могут сдавать земли в аренду только одному хозяину, местному царьку, на власть которого никто не смеет посягать? И откуда после введения рынка земли появится какой-то другой покупатель, если это просто опасно?
А государственные регистраторы прав собственности и частные нотариусы, на которых сейчас нет управы… взять хотя бы историю с хозяйством «Александро-Владимирское» из Днепропетровской области – после действий нотариуса оно вообще исчезло из государственного реестра имущественных прав.
Ввести контроль деятельности регистраторов должен был законопроект №8049 «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» относительно расширения перечня лиц, осуществляющих внесение сведений в Государственный земельный кадастр и предоставление соответствующей информации из него».
Там, в частности, предлагалось ввести постоянный мониторинг внесения сведений в Государственный земельный кадастр с целью выявления нарушений, а также проведение камеральных проверок действий государственных кадастровых регистраторов. И где тот законопроект? С февраля пылится в Верховной Раде без малейшего движения – его даже в комитетах не рассматривали! И о каком праве собственности можно говорить в таком случае?
Президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль отмечает Экономическим новостям: «Надо понимать, на каких условиях будет открыт рынок земли. У нас сегодня очень часто рассказывают о свободном рынке земли, но в целом в мировой практике полностью открытого земельного рынка практически нигде нет. Есть определенные ограничения и запреты, которые диктует государство, если же таких запретов нет, то есть очень высокий уровень цен, как, например, в Великобритании. Правила игры, установленные на рынке земли, если он у нас будет запущен, в значительной степени будут определять, продолжится ли у нас рейдерство и всевозможные злоупотребления в этой сфере. Чем больше будет у нас запретов типа минимальной цены продажи, ограничения количества земель в одних руках и т.д., тем больше шансов того, что бизнес будет пытаться обойти эти запреты, если они не будут прописаны в законодательстве эффективным образом».
СПРАВКА ЭН: По состоянию на 1 января 2018 года в Украине заключено 4,9 млн договоров аренды земельной доли (пая). Из них с фермерскими хозяйствами – 0,75 млн. Большинство сделок – 2,3 млн – заключено сроком на 8-10 лет.
Фальсифицируют и сейчас, и в дальнейшем будут это делать
А в целом проблема рейдерства не связана напрямую с тем, существует у нас рынок земель сельскохозяйственного назначения или нет. Надо понять, что право аренды, как и право собственности на земельный участок, – это те же записи в реестре имущественных прав. Если сегодня могут фальсифицировать записи о праве долгосрочной аренды, то завтра, если откроется рынок, таким же образом смогут сфальсифицировать записи о праве собственности. Здесь речь идет о согласованности сведений в государственном реестре имущественных прав и земельном кадастре, эффективности работы государственных регистраторов имущественных прав и государственных кадастровых регистраторов и т.п.
Поэтому, если подытожить, – прямой корреляции продления или отмены моратория с рейдерством нет. Оно действует обычно в «серой зоне» или вообще вне закона и только до тех пор, пока система позволяет этому рейдерству осуществляться.
Есть здесь еще одна серьезная опасность. Уже сейчас обществу активно внушают мысль, будто после введения рынка земли арендная палата должна существенно возрасти, потому что так, мол, в Европе. На самом деле никаких экономических оснований для этого нет: фермеры и так повышают арендную плату до предела своих возможностей (только за последний год она выросла почти на треть), так как боятся, что владельцы паев заключат новые договоры с другими людьми и раздробят земельный массив на «шахматную доску», которую невозможно обрабатывать. В большинстве случаев повышать дальше уже некуда.
Но существует угроза, что одновременно с введением рынка земли будет принята норма о том, что владелец земли имеет право требовать повышения арендной платы или расторгать договор аренды земельного участка в случае его продажи. Есть соответствующий законопроект №8581 авторства Андрея Гереги «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли» (об обеспечении интересов украинских крестьян – правообладателей земельных участков)». Председатель Общественного союза «Всеукраинский аграрный совет» Андрей Дикун назвал этот законопроект «суперрейдерством» – и был совершенно прав.
Если подобная законодательная норма пройдет, дела могут пойти по совершенно негативному сценарию. Подстрекаемые рейдером, аргументы которого подкреплены многочисленными публикациями в СМИ, пайщики начнут массово требовать от агрария поднять арендную плату в несколько раз. Сделать это он, конечно, не сможет.
Тогда пайщики кинутся к «благодетелю» с предложением приобрести их наделы. Тот будет покупать за приличную цену – но не все, а несколько, в ключевых точках, чтобы раздробить земельный массив и сделать его обработку невозможной. В конце концов аграрное предприятие прекращает свою деятельность, те пайщики, земли которых не купили, остаются без средств существования и продают их тому же «благодетелю» теперь уже за бесценок, чтобы не остаться без куска хлеба. Противодействовать такой угрозе можно было бы введением законодательных основ консолидации земель, но их тоже нет…
В сообщении Всеукраинской ассоциации специалистов оценки неназванный автор отмечает: «Согласно исследованиям Всемирного банка, чем слабее защищены права собственности землевладельцев, тем привлекательнее становятся сельскохозяйственные земли страны для экстенсивного использования крупными корпорациями. Это связано с тем, что нарушение прав собственности приводит к недооценке стоимости земли».
Как видим, с введением рынка земли защита прав собственности отнюдь не усилится. Тогда неуверенность, что купленная тобой сегодня пахотная земля завтра у тебя же и останется, негативным образом будет влиять на цену, и все прогнозы относительно ее существенного роста не оправдаются.