Более 350 жилых комплексов (ЖК) в Киеве и его пригородной зоне, которые находятся в процессе строительства, конкурируют сегодня за инвестора / покупателя. Каждый из них предлагает свои преимущества: одни привлекают современными планировочными решениями, высоким качеством строительства, развитой инфраструктурой, другие - лесопарковой зоной рядом, а третьи - сочетанием преимуществ городской и загородной жизни.
ГСН вдогонку тенденциям
Свои коррективы в строительство новых ЖК должно было внести недавнее внедрение новых Государственно-строительных норм (ГСН). Однако застройщики утверждают, что они незначительны, поскольку во многом делают обязательными те решения, которые ранее внедрялись ответственными девелоперами – теми, для которых важно создавать максимально комфортный жилое пространство, информируют Экономические новости . «Во многих проектах, которые были утверждены еще по старым ГСН, некоторые ключевые нормы и раньше выдерживались. Просто, если раньше это были дополнительные плюсы проекта, конкурентные преимущества, которые повышали его востребованность со стороны покупателей жилья, сегодня это стало уже обязательной составляющей, – сообщает в комментарии «Экономическим новостям» пресс-секретарь корпорации «Укрбуд» Глеб Шемовнев.
В качестве примера в «Укрбуд» приводят одну из ключевых составляющих своей концепции «двор без машин», которая начала отображаться в проектах компании еще в 2015-2016 годах, и только в сентябре прошлого года вынесение парковочных мест за пределы придомовой территории стало рекомендованной государственной нормой. «Таким образом, новые ГСН мы фактически обогнали, и даже не только на бумаге. Еще за полгода до вступления в силу новой редакции ГСН в Киеве был введен в эксплуатацию клубный дом «Spas Sky» на Подоле, в котором дворовое пространство свободно от автомобилей», – отмечает Шемовнев.
В целом же, концепция «дворы без машин», которая внедряется новыми ГСН, сегодня используется на практике многими застройщиками. Однако не всеми. «Запрет на парковку внутри жилых кварталов, которая обязывает застройщиков предусматривать отдельную территорию для оборудованных парковок, улучшит комфорт жизни конечного потребителя», – говорит в комментарии «Экономическим новостям» директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.
В этом контексте также отметим, что новые ГСН корректируют и соотношение машиномест на количество квартир. Так что теперь мест на парковке ЖК должно хватить всем. Впрочем, в «УкрБуд» нам заявили, что и здесь застройщик опередил ГСН. «Еще задолго до обновления норм «Укрбуд» в партнерстве с «Edelburg Development» начал строительство жилого комплекса «Edelweiss House», где парковочных мест в шестиуровневом паркинге на 30% больше, чем квартир», – отметил Шемовнев .
В интересах покупателей «квадратов» в ЖК, по словам Вячеслава Павлова, также «играет» и такое нововведение в ГСН, как застройка не более 45% от всего участка, выделенного под застройку. «Ведь застройщик будет обязан создать свободное пространство для придомовой территории», – отмечает он.
В ГСН изменили норму плотности населения, которая позволит свободнее дышать владельцам квартир в новых ЖК. Отныне плотность населения не должна превышать 540 человек на 1 гектар. Застройщики говорят, что еще до принятия ГСН такой коэффициент присутствовал во многих их проектах, особенно в тех, которые касались создания домов небольшой этажности.
Высвободить пространство при строительстве ЖК призвано такое ключевое нововведение ГСН, как разрешение на размещение на цокольном и первых трех этажах жилых зданий учреждений общественного назначения. В том числе на первом и втором этажах – встроенных или пристроенных детских садов. «Такая практика давно популярна в мире, и, безусловно, это выгодно застройщикам и удобно для жителей новых домов. С применением новых ГСН уже не будет необходимости выделять отдельную территорию для строительства детского сада. В ближайшем будущем это глобально не повлияет на ситуацию, но однозначно инфраструктура будет развиваться гармонично», – отмечает директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.
Массу возможностей и вариантов для проектирования планировок квартир, по словам застройщиков, дает определение ГСН уровня комфорта квартир и их параметров. Так, разрешено уменьшение кухни до 5 м2 и создание кухни-ниши, отказ от обязательного понятия «отдельная комната», вместо которого вводится понятие «общая комната», остекление лоджий и балконов. «Теперь квартиры со свободными планировками, которые ранее уже использовались в проектах некоторых застройщиков -«квартира-трансформер»,«смарт-квартира», попадают в правовое поле. Застройщики смогут разрабатывать планировочные решения одно- и двухкомнатных квартир, которые можно свободно, по желанию владельца квартиры, перепланировать в будущем. Владельцы квартир смогут изменять внутреннее пространство своего жилища, подстраивая его под свой образ жизни, с минимальными усилиями. Например, если в 1-комнатной квартире поселяется молодая семья, которой с появлением ребенка понадобится еще одна комната, то они спокойно смогут обустроить ее на своих «квадратах» », – говорит Павлов.
Противоречивые нормы
Однако для застройщиков, прежде всего всего это касается пригорода, остается открытым (его называют одним из важнейших) вопрос ограничения высоты новостроек, которые ранее не регламентировались ГСН. Новые нормы значительно ограничивают максимальную высоту в зависимости от численности населения. «Это противоречит гармоничному развитию населенных пунктов, граничащих со столицей и областными центрами. Поэтому на данном этапе идет обсуждение этой части норм для принятия конструктивного решения», – рассказывает Вячеслав Павлов.
Отметим, застройщики не только оспаривают такие нормы в судах, но и пытаются обойти их правдами и неправдами. Так, на новом Генплане Ирпеня своих частных домов не нашли жители, проживающие по адресу: ул. Пушкинская, 66 и ул. Лермонтова, 7. Причиной невнесения своих частных участков с домами, которые в Генплане, действующем до 2018 года еще были, люди считают планы города на застройку территории многоэтажными домами бывшего пионерского лагеря «Зоркий» , который находится по соседству с «пропавшими» участками. «Здесь хотят заработать. И заработать по-крупному – в целом высотном жилом массиве, который при наличии усадебной застройки просто не позволят строить, согласно новым ГСН», – говорит жительница Ирпеня Анна Шаповалова. Новые ГСН запрещают строительство многоэтажных домов в кварталах усадебной и коттеджной жилой застройки.
Конфликтным в этом плане остается сегодня и строительство ЖК «Днепровский», который девелоперская компания «КСМ-Групп» по заказу «Инжпроектсервис-Арс» строит в Киеве по адресу: ул. Гродненская, в частном секторе. Несмотря на то, что проект ЖК был утвержден еще до принятия новых ГСН, жители окрестных домов выступают категорически против появления в своем частном секторе 25-этажных зданий. И ссылаются здесь на Приказ Госкомитета Украины по делам градостроительства и архитектуры № 44 от 17 апреля 1992 года «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений ДБН 360-9 », согласно которому район усадебной застройки может быть сформирован отдельными жилыми и блокированными домами с приусадебными (приквартирными) участками с хозяйственными постройками или без них. Застройка этих районов не должна превышать 4-х этажей. Сейчас люди уже смогли добиться от Земельной комиссии Киевсовета принятия проекта решения о расторжении договора аренды на земельный участок с застройщиком. Правда, его еще должна утвердить сессия Киевсовета.
«По сути, так называемые «голубые линии», которые призваны ограничить высотность застроек, выполняют ту же функцию, которую раньше выполняли отдельные ограничения высотности в таких районах, как исторический центр Киева. Просто теперь новые ГСН делают эту практику повсеместной», – отмечает Глеб Шемовнев.
Ловушки для инвесторов
Очень часто ЖК привлекают покупателей «квадратных метров» тем, что позиционируют себя как ЖК закрытого типа. То есть их территория, якобы, полностью ограждена. Квартиры в таких ЖК застройщики обычно продают дороже аналогичных квартир в неогражденных ЖК. На руку играет такой фактор как безопасность – никто чужой на территорию не попадет.
Между тем, юристы советуют всем, кто «купился» на рекламу «ЖК закрытого типа», тщательно проверять, есть ли огороженная территория ЖК в собственности или в аренде. Сделать это можно в едином электронном реестре земельных участков www.e.land.gov.ua . В случае, если участок не имеет кадастрового номера, можно говорить о незаконности ограждения территории. Оформление земли в собственность дает право ее владельцу ограждать свою территорию. Передача участка на баланс управляющей компании или дома также дает такое право. Однако, само размещение элементов благоустройства возможно только в случае, если на это есть вся необходимая проектно-разрешительная документация, в которой соблюдены все ГСН.
Приобретение права собственности на квартиру, согласно ст. 369 ГК Украины, автоматически делает владельца квадратных метров совладельцем того земельного участка, на котором расположен дом, а также придомовой территории. В то же время решать, как распоряжаться имуществом, которое является общей собственностью, по законодательным нормам, должны все совладельцы. И здесь решение – делать территорию своего ЖК закрытой или нет – должно быть принято единогласно. Если хотя бы один из жителей выступает против – ограждение территории ЖК может быть признано незаконным и забор могут снести.
Вместе с тем не все ЖК могут быть закрытыми, и здесь есть определенные нюансы, связанные прежде всего с жизнедеятельностью и функционированием города в целом. Так, например, как свидетельствует земельный кадастр, ЖК «ParkLand», который позиционирует себя комплексом закрытого типа, на самом деле захватывает под себя три городские улицы общего пользования. После того, как строительство этого ЖК будет завершено, территория будет передана на баланс города. Таким образом, все ограждения должны быть демонтированы.
Один из первых ЖК, который начал позиционировать себя, как закрытая территория, «Комфорт Таун» , также имеет проблемы со своей «закрытостью». Разрешение на ограждение территории там тоже временное.
Между тем, как отмечают юристы, сделать территорию своего ЖК закрытой можно и в том случае, если самим застройщиком «закрытость» даже не планировалась. Для этого нужно, привлекая КП «Благоустрий», сформировать придомовую территорию и осуществить его кадастровый учет. Здесь также может понадобится разрешение от полиции и управления МЧС. Сама придомовая территория должна находиться на балансе ОСМД или частного ЖЭКа. Именно с ними заключается договор аренды на земельный участок.
Что касается самих ЖЭКов в современных ЖК, то есть также определенные нюансы. «Завершение строительства объекта и передачи его инвесторам – это далеко не конечные задачи застройщиков сегодня. Обслуживание нового жилья стало неотъемлемой частью почти каждого проекта строительства. Строительные работы еще в самом разгаре, а девелоперы уже создают организации, которые будут обслуживать новостройку. Это удлиняет доходность проекта», – говорит в комментарии “ЭН” юрист, эксперт в сфере инвестиций в строительство Татьяна Яковенко.
Между тем, сами договоры с «карманными» ЖЭКами застройщика часто бывают действительно кабальными, а отказ от их подписания может привести даже к потере тех квадратных метров, которые были полностью инвестированы. Так, в конце прошлого года квартиру одного из инвесторов ЖК «Хрустальные Источники» Ярослава Осадчего застройщик перепродал, поскольку тот не подписал в установленные сроки акт приема-передачи квартиры. Сам Ярослав Осадчий говорит, что перед подписанием акта «приема-передачи» квартиры, застройщик требовал подписать договор с созданным им ЖЭКом – ООО «Холд групп». Последний, по словам инвестора, был составлен таким образом, что владельцем квартиры, по сути, является ЖЭК. Так, бессрочный договор с ООО «Холд групп» предусматривает письменное согласие ЖЕКа по всем ремонтным работам в квартире, обязывает жителей ЖК «Хрустальные источники» информировать ЖЭК, когда, куда и насколько он выходит из своей квартиры, платить за парковку на территории комплекса , а для того, чтобы попасть на территорию ЖЭКа, купить пропуск. К тому же, договор с «Холд групп» не позволяет владельцу продавать свою квартиру, если потенциальный покупатель не захочет подписывать аналогичный договор с «Холд групп». Также «Холд групп» установило цены на отопление и свет выше, чем в «Киевтеплоэнерго».
ЖЭК, который был навязан застройщиком, своей самой большой проблемой называют и жители ЖК «Alter Ego». Говорят, что ЖЭК необоснованно в одностороннем порядке поднял тариф за обслуживание почти в 2 раза, при том что надлежащих услуг не предоставляет. Счета за отопление также выставляет ЖЭК, и делает это в соответствии с квадратурой квартиры, а не показателями счетчика.
В целом же, если посмотреть интернет-форумы жителей ЖК, то можно увидеть, что на ЖЭКи, созданные застройщиками, сетуют чуть ли не все инвесторы – владельцы квартир, но из-за подписанных ранее договоров изменить ничего не могут. Закон не на их стороне.
Между тем, застройщики уже работают над разработкой новых проектов ЖК. Только десять из них должны быть реализованы в Киеве. Часть из них уже в этом году разрабатывают в «УкрБуд». «Конечно, все новые проекты, которые разрабатываются сегодня, должны отвечать текущим ГСН », – замечает Шемовнев.
Согласно новым ГСН, при проектировании нового жилого комплекса NOVBUD «Новые Жуляны» , как рассказал нам Вячеслав Павлов, уже предусмотрено остекление балконов и лоджий, квартиры со свободными планировками, комфортный закрытый двор без автомобилей , учтена плотность застройки и т.п.
Так что потенциальным покупателям «квадратов» в ЖК остается ожидать нового уровня комфорта согласно новым ГСН и выбирать застройщика, который уже сейчас готов не только внедрять новые нормы, но и опережать своих конкурентов в борьбе за покупателя.