В Кабинете министров заявили, что собираются серьезно заняться проработкой вопроса строительства и обслуживания доходных домов. Чиновники надеются, что после введения в эксплуатацию большого количества таких домов на рынок ставки аренды жилья должны снизиться.
Если же на это желание посмотреть шире, то чиновники недовольны теневым рынком аренды жилья, с которого бюджет имеет лишь малую часть поступлений. Хотя и об арендаторе тоже не забывают, называя его бесправным.
По словам вице-премьера Геннадия Зубко, Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ готовит новый закон об аренде жилья. В этом документе должно быть прописано такое определение, как «съемное жилье» — т.е. там будут четко очерчены правила вселения, выселения из него, описаны все спорные моменты, которые возникают между участниками рынка.
Как заявили «і» в КП «Житлоинвестбуд-УКБ», связь между детенизацией рынка аренды жилья и усилением конкуренции за счет введения в эксплуатацию доходных домов неочевидна: «Сложно прогнозировать, будут ли арендаторы отдавать предпочтение доходным домам и прозрачным договорным отношениям, а не частным квартирам. Частный арендодатель применяет гибкий подход, может уступить в цене, адаптироваться к меняющимся условиям и сохранить своего клиента. В то же время организованному бизнесу нужно выйти на окупаемость, платить налоги, нести ответственность за соблюдение договоров, поэтому он более уязвим».
В свою очередь, председатель Национального совета риэлторской палаты Украины Виктор Несин отмечает корреспонденту «і», что однозначно в случае прихода на рынок аренды жилья доходных домов, он значительно быстрее выйдет из «тени»: «Хотя, отмечу, что и сегодня легальная часть этого рынка значительно выше, чем называет Минрегион — до 50%. Так, сейчас налоги от сдачи своего жилья в аренду (это частные лица) платит половина арендодателей. Но, тем не менее, рынок аренды жилья в Украине остается еще очень хаотичным».
Кроме того, по его словам, что такое доходные дома, ни одно ныне живущее поколение просто не знает. «Однако должно узнать: такие дома с успехом эксплуатируются практически везде по миру, будь-то развитые или развивающиеся страны. И практика их функционирования на рынке аренды жилья Украины позволит его значительно упорядочить», — прогнозирует Несин.
Что касается вопроса выгоды участия строительных компаний в формировании рынка доходных домов т.е. непосредственного их участия в возведении, то здесь остается больше вопросов, нежели ответов. Так, эксперт рынка Андрей Тертичный считает, что никакого интереса такой рынок для компаний-застройщиков не представляет. По его словам, срок окупаемости таких домов в лучшем случае при всех самых положительных раскладах в нашей стране, может составить до 10 лет, в худшем случае — до 15 лет.
По его мнению, ни одну из компаний-застройщиков такое не удовлетворит, учитывая нашу очень рискованную экономическую, военную и политическую ситуацию. «Да, рынок строительства и обслуживания доходных домов, действительно очень развит за рубежом, но мы с началом этого дела либо сильно опоздали, либо еще наоборот торопимся. Когда в стране наступит стабильность, тогда об этом и следует говорить и что-то начинать делать. Сейчас строительным компаниям намного выгоднее быстро возвести дома и также быстро получить прибыль, а не иметь дело со сложноопкупаемым рынком доходных домов», — говорит Тертичный.
В КП «Житлоинвестбуд-УКБ» также считают, что развитием рынка аренды и доходных домов изначально должны заниматься не строительные компании, а предприниматели, которые будут готовы инвестировать в такой вид бизнеса и в такие объекты. Если у такого бизнеса будет потребность в приобретении многоквартирных домов под аренду, то тогда строительные компании и будут ее удовлетворять.
Виктор Несин считает, что именно государству должно быть выгодно такое предприятие. Т.е. именно оно должно действовать так, чтобы побуждать развиваться этот рынок и самому активно в форме государственных строительных компаний принимать участие в возведении таких домов.
Что касается заинтересованности иностранных инвесторов в возведении доходных домов и рынке аренды такого жилья, то господин Несин смотрит на это с большим скептицизмом: «Для иностранцев этот рынок сегодня крайне неинтересен. Тем более, учитывая то, что страна ведет военные действия и неизвестно, что будет через полгода-год, вкладывать деньги в такой бизнес, который окупит себя только через 10 лет, для него представляется очень рисковым делом. Я уже не говорю обо всех наших бюрократических и коррупционных рисках, о которых иностранцам очень хорошо известно».
Хотя, есть эксперты, которые напротив, говорят о том, что именно для западного бизнеса, где 10-20% рентабельности уже они «принимают за счастье» (а именно столько и можно получать от аренды доходных домов), этот рынок является в Украине привлекательным. Ведь, действительно отечественные девелоперы сегодня даже в наших непростых условиях могут зарабатывать 30-100% рентабельности на строительстве и продаже квартир, на перепродаже, компании, которые также «аффилированные» с ними, можно «накопить» еще до 20%. Поэтому им изначально нет смысле «мучиться» с доходными домами.
Может ли подстегнуть компании-застройщики и девелоперов последующее активное участие в управлении такими доходными домами? Эксперты уверены, что нет. Прежде всего, для развития доходных домов необходимо усовершенствовать законодательно-регуляторную базу в части отношений между арендодателем, арендатором и государством, снизить налоги.
И, наконец, самый важный вопрос, будет ли пользоваться популярностью у населения, особенно наших мегаполисов, аренда в таких домах? Изменятся ли в сторону уменьшения цены на аренду в целом в стране?
Виктор Несин уверен, что да: «Сегодня в Киеве найти квартиру, которая сдается в аренду за 5 тыс. гривен уже практически невозможно. Цены стартуют от 6 тысяч гривен. Разумеется, это без коммунальных платежей. Я думаю, что развитый рынок доходных домов сможет «помочь» в двукратном снижении цен на аренду. Конечно же, людям интересны доходные дома: там они будут жить длительное время, там учитываются многие вопросы, связанные с обслуживанием, размером платы (она четко указывается в договоре) и не может быть в одностороннем порядке по капризу арендодателя повышена за один день, как это часто бывает при съеме квартир у частников».
Андрей Тертичный добавляет, что официальный договор аренды, который заключают, как правило, хозяева доходных домов и арендаторы даст возможность последним получить временную регистрацию, также оформить субсидию на жилищно-коммунальные услуги и защитить вообще широко свои права.
«Такого нет при аренде у частников, особенно у тех, кто занимается сдачей квартир неофициально. Они могут выселить своих квартирантов среди холодной зимы, им нужно оплачивать все в срок (в доходных домах возможны просрочки с оплатой, ведь они регулируются законом, а он, как правило, в любой стране стоит на стороне арендатора – такое существует и в Украине только в случае официального оформления договора аренды и его пролонгации. А это встречается не так часто)», — говорит Тертичный.
Однако все это будет характерно для далекого будущего. Ведь сегодня, действительно, бизнес доходных домов, их строительства представляется делом рисковым и довольно сложным. К тому, как считают некоторые эксперты, даже при развитом рынке аренды доходных домов, общие цены на аренду падают не так уже и значительно.
Таким образом, сегодня по этому вопросу существуют достаточно полярные точки зрения. А это еще раз подтверждает то, что такой рынок, особенно в нашей стране, будет представлять собой очень сложную структуру, и возможны всякие варианты его развития, включая и остро негативные. Хотя начинать этот процесс все равно придется рано или поздно.