«ЭИ» попросили риэлторов из шести стран рассказать, «как у них» — и сравнить
с тем, что есть «у нас»
15 октября в Киеве закончила работу 11-я Международная конференция CEREAN (Центральноевропейская сеть ассоциаций риэлторов), организованная Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. В столицу Украины приехали более 300 делегатов из 22 стран мира. Пользуясь случаем, «ЭИ» попытались сравнить цены, налогообложение и транзакционные расходы владельцев недвижимости «тут» и «за бугром».
На конференции удалось побеседовать с риэлторами из Нидерландов, Финляндии, Великобритании, Латвии, США и России. Как оказалось, рост стоимости недвижимости на 10-20% в год (усредненный показатель во всех указанных странах) все они считают «очень высоким». К примеру, председатель международного комитета FIABCI (Международная федерация недвижимости) Джерард Бейкер, владеющий собственным АН в Нидерландах, рассказал, что за прошлый год стоимость квартир и домов в этой стране выросла всего на 11-13%. Сегодня в центре Амстердама квартира площадью 200 кв. м обойдется в EUR1,8 млн., или EUR6 тыс. за 1 кв. м, в других регионах — EUR1-2 тыс. за 1 кв. м. В Финляндии рост цен на недвижимость в 2004 г. составил до 10%, и сейчас «цены на недвижимость колеблются от EUR2 тыс. до EUR8 тыс. за 1 кв. м в зависимости от региона», поделился с «ЭИ» член правления директоров CEAB (Европейская конфедерация риэлторов) Тимо Мултанен. Резвее растут цены в Англии. «За пять лет недвижимость в Великобритании выросла на 100%, или на 20% в год, в то время как наши зарплаты растут не так быстро»,— пожаловался президент NAEA (Национальная ассоциация риэлторов Великобритании) Крис Холл. Сейчас средняя стоимость жилой недвижимости в стране составляет 200-250 тыс. фунтов, или около 1000-1250 фунтов за 1 кв. м. В столице Латвии стоимость квартиры в центре — EUR1,5-5 тыс. за 1 кв. м, в «серийных» домах в серединном поясе Риги — EUR100-900 за 1 кв. м, сообщил директор латвийской риэлторской компании Ritters и вице-президент Ассоциации домовладельцев Латвии Дмитрий Трофимов, добавив, что с начала 2005 г. цены на недвижимость в Латвии выросли на 25%. Несмотря на явную разницу в темпах роста цен за рубежом и у нас, особого удивления «украинским ценовым феноменом» иностранцы не выказывали. «Рост цен в 2005 году на 50-60% — это последствие «болячек» вашей экономики»,— заявил «ЭИ» один из них. «Цены растут из-за высокого уровня инфляции, недостаточного предложения и большого притока инвестиций в недвижимость»,— поддержали его коллеги.
А вот удивления украинским подходом к налогообложению недвижимости иностранцы не скрывали. Дело в том, что в большинстве западных стран давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует «налог на владение». Например, в Нидерландах собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около EUR300-400, или 0,1% стоимости. В Финляндии ежегодный налог на имущество — около EUR1 за 1 кв. м площади в год. Для арендатора ставка налога существенно ниже — около EUR20-30 за съемную квартиру площадью около 100 кв. м, объяснил г-н Мултанен. В Англии, по словам экс-президента NAEA Иана Танга, ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов — по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов — 3%, свыше 500 тыс. фунтов — от 4%. В России ставка налога составляет до 2% в год, рассказал президент CEREAN и Российской гильдии риэлторов Александр Романенко, добавив, правда, что налог взимается с балансовой стоимости, которая в 5-10 раз меньше рыночной. Так что реально налог платится только с тех объектов, которые были построены недавно. Зато в США 70% местных бюджетов пополняется за счет налогообложения недвижимости по ставке от 2% до 6% в год, сообщил глава Международного фонда недвижимости Джо Ф. Ханауэр. Единственная из шести упомянутых стран, где собственники не платят «за право владения»,— Латвия. Правда, там облагается налогом доход от сдачи внаем особняков. По словам иностранцев, налог на недвижимость практически всегда целиком попадает в местный бюджет. «Это — основа дохода муниципальной казны»,— объяснил г-н Романенко, добавив, что эти деньги в большинстве случаев идут на благоустройство и развитие инфраструктуры того района, в котором расположен дом или квартира. Что, в свою очередь, способствует реальному, а не спекулятивному росту цен. Понятно, почему почти все иностранные эксперты с удивлением восприняли украинское «ноу-хау» с попыткой обложить в начале 2005 г. подоходным налогом по ставке от 1% до 13% доходы от продажи недвижимости и полное отсутствие налога на право владения. Зато позитивно оценили введение моратория на подоходку и первые шаги по ее отмене (6 октября ВР в первом чтении приняла законопроект Ксении Ляпиной, разработанный с АСНУ, которым налог на доходы от операций с недвижимостью может быть окончательно отменен.— Авт.).
Кстати, если 13%-ный (а с 1 января 2006 г. — 15%-ный.— Ред.) налог у нас все же будет отменен, транзакционные расходы украинских владельцев недвижимости (5% — «риэлторские», 1% — отчисления в ПФ и 1% — госпошлина.— Авт.) будут мало отличаться от западных. В Нидерландах, к примеру, продажа недвижимости не облагается налогом, а оплата риэлторских услуг обходится продавцу в 1,5-2%. Зато покупатель, как правило, должен уплатить 6% за оформление права собственности, 1,5% — нотариусу, и оплатить «по договоренности» услуги риэлтора по поиску. В Финляндии оформление собственности обходится в 1,6% от стоимости объекта при приобретении квартиры и в 4% — если покупается дом. В США продавец платит налог на прибыль (35-40% стоимости недвижимости). Но если собственники недвижимости прожили в доме более двух лет, а стоимость объекта — менее $1 млн., тогда ставка налога нулевая. В России налога на операции с недвижимостью нет, а услуги риэлтора стоят около 6%.