Большинство банкиров и риэлторов уверены, что обвала рынка недвижимости не случится, хотя цены на жилье могут и «откатиться» до уровня апреля 2005 года
На прошедшей в Одессе международной конференции по недвижимости (см. «ЭИ» № 227) только и было что разговоров о ценах на недвижимость в 2005-2006 гг. Риэлторы единогласно опровергали слухи о возможном обвале цен в Киеве на 20-30% в конце сентября, но не брались прогнозировать ситуацию в 2006 году из-за предстоящих парламентских выборов. Сомневаются в возможном падении этой осенью стоимости столичных квартир и банкиры. Однако не все.
Поводом для слухов о скоропостижном обвале рынка стали заявления начальника отдела выпуска финансовых продуктов АКБ «Укрсоцбанк» Эрика Наймана, сделанные им неделю назад. По его подсчетам (кстати, достаточно логичным. — Авт.), стоимость недвижимости в Киеве сильно завышена. Такой вывод банкир сделал, исходя из анализа расчета соответствия между семилетним совокупным доходом среднестатистического киевлянина и минимальной ценой квартиры. По утверждению г-на Наймана «Официально средняя зарплата в Киеве составляет 1100 грн., за семь лет получается 92,4 тыс. грн., или $18,3 тыс. — примерно столько, сколько должна стоить недорогая крыша над головой. При этом минимальная площадь однокомнатной квартиры — около 30 кв. м, то есть на один квадратный метр приходится $610». По его мнению, даже увеличив эту сумму в 1,5 раза, «чтобы учесть средние теневые доходы граждан, также оказывающие влияние на цену жилья», цена квадратного метра должна составлять $915. Или $27,45 тыс. за однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м. По его прогнозам, в последней декаде сентября рост цен в Киеве может прекратиться, а до конца года реально их снижение на 10-15%.
Следом за высказываниями Эрика Наймана стали звучать и более радикальные прогнозы. По некоторым из них снижение цен может быть еще более существенным: на 20-30% уже в конце сентября из-за возможного резкого ухудшения условий ипотечного кредитования и предстоящего увеличения налоговой нагрузки на физлиц. Мол, «притормаживание» ипотеки и отток спекулянтов с рынка может привести к уменьшению спроса на недвижимость, а соответственно и к снижению цен. Однако риэлторы и опрошенные «ЭИ» банкиры с высказываниями г-на Наймана не вполне согласны.
Ценообразующим фактором на рынке недвижимости является соотношение спроса и предложения, а сейчас спрос на недвижимость во много раз превышает предложение, отметил вице-президент АСНУ Артур Оганесян, поэтому никаких предпосылок к возможному снижению цен этой осенью он не видит. Слухи о падении стоимости необоснованны, потому как рынок не может за столь короткий срок обвалиться на 20-30%, соглашается с коллегой глава правления Киевского городского отделения АСНУ Сергей Злыдень. Кроме того, «разве можно назвать понижение цен на 20-30% обвалом, если с начала года они уже выросли на 50%?» — удивлялся он.
В то же время никто из риэлторов не отрицал того, что стоимость недвижимости в Киеве несколько завышена. Сейчас наблюдается некоторый перегрев на рынке недвижимости столицы, то есть неоправданное завышение цен на старые объекты — «хрущевки» и т. д., потому как они пользуются спросом по причине относительно невысокой стоимости, но в целом наш рынок еще очень далек от насыщения, которое вряд ли когда-то будет, заверил «ЭИ» г-н Оганесян. А комментарии представителей банковского сектора относительно падения цен «вызваны желанием оных «раскачать» рынок с целью оправдать свои действия по поводу повышения процентной ставки на ипотечные кредиты»,— полагает президент киевской девелоперской компании «МС-Инвест» Михаил Жоголев.
Впрочем, с г-ном Найманом не согласны и многие его коллеги. «Думаю, цены на недвижимость в ближайшие несколько месяцев не снизятся, потому как введенные банками условия, ужесточающие требования к заемщикам, не привели к существенным ограничениям по выдаче кредитов. Многие банки продолжают активно принимать заявки»,— подчеркнул начальник управления активных операций физлиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун, подтвердив, что сейчас «немного усилились требования по предоплате» и поднялись кредитные ставки. Но в целом, по убеждению г-на Шастуна, это максимум притормозит бурный рост цен на недвижимость, который наблюдался в мае-августе этого года.
По мнению опрошенных «ЭИ» экспертов, роста цен до конца этого года или вообще не будет, или он не превысит нескольких процентов в месяц в отличие от бурного роста на 50-60% за восемь месяцев этого года. Одной из причин роста цен с начала года является нестабильная ситуация в стране, падение доллара и дальнейшее колебание его курса, недостаток альтернативных финансовых и инвестиционных инструментов, объясняет г-н Оганесян, поэтому люди, чтобы защитить средства, вкладывают их в недвижимость. Кроме того, в первые месяцы 2005 года продавцы включали в стоимость недвижимости действующий тогда налог с доходов от операций с недвижимостью, что тоже отразилось на ценах, соглашаясь с коллегой, добавляет директор харьковского АН «Проконсул +» Алексей Попов. Сходясь во взглядах на причину роста цен недвижимости в этом году, специалисты не имеют единого мнения о том, что будет в 2006. И все же из различных мнений риэлторов можно выделить несколько сценариев развития событий. К примеру г-н Злыдень считает, что на стоимость жилья несомненно повлияют парламентские выборы-2006: «Перед выборами на рынок будут выброшены новые деньги, а это точно не повлечет за собой падение цен». Напротив, г-н Шастун полагает, что ближе к выборам, в январе-феврале 2006 года, на фоне спада в экономике, произойдет понижение цен на недвижимость на 20-30%. Которые в итоге сравняются с показателями апреля 2005 года, что, впрочем, по мнению банкира не делает это снижение существенным, «так как уже с начала этого года цены в Киеве выросли на 50-60% при стабильном спросе на недвижимость». А г-н Оганесян добавил, что на цены в 2006 г. могут повлиять следующие факторы: ситуация с ипотечными кредитами, прозрачные условия выделения земли под застройку и «провокационные слухи о снижении/увеличении цен на недвижимость». Дать прогноз, как именно это повлияет на цены, Артур Оганесян отказался.