Строительство офисных, жилых и развлекательных комплексов на месте киевской промзоны Теличка может обойтись инвесторам в EUR 1,7 млрд.
В минувшую среду Инвестиционная компания «ХХІ век» и представители Киеврады хвалились участием в разработке концепции создания «нового современного центра развития города» на месте столичной промзоны Теличка в районе ст. м. Выдубичи. Саму концепцию разрабатывали студенты-дипломники Высшей школы городского дизайна Гарвардского университета под руководством профессоров Ги Кастелена Перри и Лиланда Д. Кота. «ЭИ» больше интересовало каких денег может стоить вынос за город столичных промзон.
Как объяснил собравшимся президент Союза урбанистов Николай Демин, сегодня Киев занимает около 100 тыс. га территории, из которых 50 тыс. га уже застроена. Причем 40% застроенной площади занимает именно промышленная застройка, а остальные 50 тыс. га незанятых земель, как правило, малопригодны для масштабного строительства. Представлявший городские власти первый замглавы Постоянной комиссии Киеврады по вопросам градостроения и архитектуры Андрей Миргородский согласился с такой оценкой, добавив, что в городе свободных от застройки территорий остается все меньше, в то время как Генпланом развития Киева до 2020 г. предусматривается вынос более 100 промпредприятий за границы города. Что может освободить несколько тысяч гектаров земли, пригодных для комплексной застройки (настроенный более пессимистично г-н Демин не преминул заметить, что до сегодняшнего дня за городскую черту было вынесено только одно предприятие и одно перепрофилировано).
Одним из перспективных районов такого класса является столичная Теличка — промзона площадью 200 га, на которой сегодня располагаются предприятия и складские помещения (находится в северо-восточной части города между Днепром и Ботаническим садом, в непосредственной близости от ст. м. Выдубичи). По заверениям г-на Миргородского, это место «просто нуждается» в том, чтобы его застроить культурными, деловыми, торговыми центрами и даже жильем. Мол, большинство предприятий, которые находятся в этом районе, не работают, а земля под ними — едва ли не самая дорогая, так как территория эта располагается вдоль набережной Днепра, поэтому инвесторам будет очень интересен этот кусок территории. На вопрос о возможной сметной стоимости строительства профессор Гарварда Ги Кастелен Перри, ссылаясь на свой опыт возведении подобных объектов в восточной Европе, назвал «примерную сумму в EUR 1,7 млрд. (хотя в документах была указана сумма в EUR 1,348 млрд., 52,5% которой приходится на строительство, 30% на землеотвод и инфраструктуру, а остальное на проектирование и управление проектом. — Ред.). Кстати, по подсчетам гарвардцев, проект почти полностью может окупиться только за счет продажи жилья: суммарная стоимость заложенных в проект квартир составляет около EUR 1,49 млрд. (причем по вполне «вменяемым» ценам от $800-$1000 за кв. м). Плюс — ежегодно приносить хозяевам около EUR 300 млн. арендной платы по торговым и офисным площадям.
Правда, сам вынос — дело недешевое. Предправления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергей Злыдень привел в пример такие цифры: вынос промпредприятий Телички (а их там, согласно инвентаризации, около 20. — Авт.) оценивается в сумму от 5 млрд. грн. Еще более пессимистичную оценку дал «ЭИ» начальник Центра градостроительства и архитектуры Сергей Броневицкий, который считает, что это может обойтись в 35-55 млрд. грн. Кроме того, по словам замглавного архитектора Киева Эдуарда Лещенко, свободных участков под Киевом, на которых можно было бы разместить предприятия, нет, поскольку практически вся земля находится в частной собственности.
Будет ли осуществлен в Киеве комплексный вынос хотя бы одной промзоны, сегодня не берется прогнозировать никто (учитывая, что «цена» такого «переезда» для промзоны класса Телички, по разным оценкам — в зависимости от количества переезжающих предприятий, потребностей в инфраструктуре, стоимости земель и т.п. — может составить от EUR 1 млрд. до EUR 10 млрд., киевские промзоны скорее будут пытаться сносить «без восстановления». — Ред.). Тем не менее представленная концепция хотя бы дала возможность оценить затраты на строительство и его прибыльность. А если учесть, что в начале июня этого года столичный Градсовет рассматривал схему планирования территорий Голосеевского района Киева (куда попала и Теличка), — причем схема эта была принята лишь за основу и отправлена на доработку, — возможно, труды гарвардцев попадут в «градостроительные» планы и не пропадут втуне. Правда, лишь в том случае, если город начнет предпринимать серьезные шаги в этом направлении, а не только кормить разговорами о выносе промзон.
В Киеве насчитывается около десятка крупных промзон, производство которых подлежит выносу. Основные: промзоны на Теличке, Куреневке, Подоле, Рыбальском полуострове, Петровке. Генпланом развития Киева до 2020 г. предусматривается высвобождение 1,8 тыс. га земель столицы за счет выноса или перепрофилирования столичных предприятий. По оценке Госкомзема, в 2005 г. стоимость столичной земли составляла примерно $2 млн. 300 тыс. за 1 га. На вторичном рынке 1 га земли в центре может стоить от $10 млн., на окраине — от $1 млн.