Киевская НСМ Group и международный инвестфонд Europolis намерены построить первый в столице складской комплекс класса А+
В конце июня столичная девелоперская компания НСМ Group сообщила о подписании договора о сотрудничестве с международным инвестиционным фондом Europolis (Europolis Real Estate Asset Management GmbH) по строительству в Киеве логистического складского комплекса класса А+. Эксперты утверждают, что комплекс будет пользоваться бешеным успехом среди операторов, так как станет едва ли не единственным в своем роде. Правда, произойдет это только в том случае, если сложности при землеотводе не помешают указанным компаниям реализовать проект.
Как сообщила руководитель PR-департамента НСМ Group Елена Судавцова, складской комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м будет располагаться на участке в 16 га в Киево-Святошинском районе Киевской области непосредственно возле Окружной дороги (к сожалению, точное расположение участка нам назвать отказались.— Авт.). Сумма инвестиций в проект — около $45 млн. Первых арендаторов комплекс примет через полтора года, заявила она. Пока компании утрясают различные согласовательные вопросы, поэтому о подробностях строительства их пресс-службы рассказать не смогли.
О том, что Киеву как воздух необходимы профессиональные логистические комплексы, и о прибыльности этого бизнеса отечественные девелоперы твердят достаточно давно. То тут, то там всплывают сообщения от различных компаний о намерениях возвести на окраине столицы или непосредственно под Киевом складские комплексы «со всеми удобствами». Как правило, намерения впоследствии так и остаются намерениями. Мы попытались выяснить у экспертов, почему происходит именно так и удастся ли вышеупомянутым компаниям возвести качественный логистический комплекс. В принципе, все опрошенные «ЭИ» эксперты сошлись во мнении, что заявленные обязательства компания НСМ Group и фонд Europolis выполнить способны. Так, по словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, сегодня спрос на «новые логистические комплексы, имеющие всю необходимую инфраструктуру», превышает предложение как минимум в 3-4 раза. А по утверждению генерального директора киевского представительства Colliers International Сергея Сергиенко, Europolis не строит некачественные помещения. Кстати, на вопрос о доходности этого бизнеса он ответил, что в среднем вложенные средства окупаются за 4-5 лет (весьма и весьма неплохой срок окупаемости для подобных проектов.— Ред.). Правда, другие девелоперы говорят о более внушительных цифрах — 8-14 лет. Хотя, учитывая огромный спрос на качественные складские помещения, и при условии грамотного девелопмента и правильного размещения, современный логистический центр может окупиться и за тот срок, о котором упомянул г-н Сергиенко. Если складской комплекс будет введен в эксплуатацию в оговоренный срок и будет соответствовать классу А+, он будет иметь все шансы на успех, так как будет одним из нескольких, а возможно, и единственным логистическим комплексом класса А+, добавил руководитель проектов ЗАО ТД «Интерсервис» Дмитрий Омельченко. «Учитывая огромный спрос и удачное расположение, думаю, все площади комплекса будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию, поскольку сегодня уровень наполняемости практически всех объектов, соответствующих характеристикам профессиональных складских помещений, приближается к 100%»,— объяснил г-н Омельченко свою уверенность. «Сегодня несколько крупных иностранных логистических компаний ищут в Киеве складские помещения площадью не менее 12 тыс. кв. м с удобной транспортной развязкой, при этом такие компании предпочитают аренду складских помещений, а не их покупку или строительство»,— уточнил г-н Карамнов.
Правда, главной проблемой при осуществлении складской затеи гендиректор столичного представительства Colliers International г-н Сергиенко назвал сложность отвода больших участков под склады. «Основное препятствие — это нехватка земельных участков, расположенных в непосредственной близости от основных транспортных магистралей (район Окружной дороги, Одесская, Житомирская трассы)»,— согласился г-н Омельченко. Тем не менее в Киевской горадминистрации о проекте знают и даже утверждают, что в принципе поддерживают намерения компании. «Другое дело — за счет каких земель эти площади отводятся,— уточнил депутат Киеврады и бывший заместитель главного архитектора Киева Андрей Миргородский,— если это зеленые зоны или рекреационные, то, возможно, возникнут проблемы с землеотводом, но если строительство складов предусмотрено Генпланом Киева или если это свободная территория, то почему бы и нет?». И добавил, что, «по-моему, у них (т. е. у НСМ Group.— Авт.) уже есть землеотвод». Впрочем, проблемы с землеотводом в наших условиях могут случиться у застройщика практически на любой стадии. Яркий пример тому имел место несколько месяцев назад, когда шведский гигант — мебельный концерн IKEA — пытался отвести участок в 40-50 га под торгово-развлекательный центр на 200 тыс. «квадратов» неподалеку от киевского аэропорта «Борисполь». В итоге шведам землю получить не удалось — на участке рос лес первой категории, разрешение на вырубку которого необходимо было получить аж в Верховной Раде. За городом же строить склады еще более неосуществимо. Большинство земель там имеют с/х назначение, на продажу которых и вовсе наложен мораторий.
Общий объем складских помещений в Киеве на сегодняшний день оценивается в более чем 500 тыс. кв. м. На долю качественных складских помещений класса А и В+ (хотя четкой классификации у нас не существует) приходится всего около 10% киевского рынка. Еще 20% — это полупрофессиональные помещения класса С, реконструируемые из цехов и ангаров советских промышленных предприятий. Общая площадь вышеуказанных профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева на сегодня составляет около 100 тыс. кв. м при потребности почти в пять раз больше — порядка 500 тыс. кв. м. Остальные 70% рынка — это старые склады и базы, расположенные в промышленных зонах, класса D и ниже. Арендные ставки без учета НДС на склады класса А — от $5 до более $15 за 1 кв. м, В — $6-12 за 1 кв. м, С — $3-12 за 1 кв. м, D — $1-3 за 1 кв. м.
Украинская девелоперская компания НСМ Group создана в 1998 г. Среди ее проектов — жилищные комплексы «Софійська Брама», «Панорама», гостиница «Опера», торгово-развлекательный центр «Олимпик Плаза» площадью 90 тыс. кв. м, офисный центр класса В на Подоле площадью 54 тыс. кв. м (реконструкция площадей фабрики «Ласточка»), а также ряд жилых объектов. Совместный проект с Europolis будет уже четвертым проектом складской недвижимости, который ведет НСМ Group. В апреле 2005 г. компания завершила сделку по приобретению контрольного пакета акций трех логистических комплексов в Обухове.
Инвестиционный фонд Europolis работает в Центральной и Восточной Европе с 1990 г. и имеет успешный опыт реализации крупных проектов офисных и складских объектов в Австрии, Чехии, Польше, Румынии, Хорватии. В 1996 г. его владельцем стал Investkredit Bank AG (Австрия), а в 2001 г. ЕБРР приобрел у него 35% акций фонда. В настоящее время портфель компании включает 21 проект общей оценочной стоимостью на конец 2004 г. около EUR900 млн.