Председатель совета директоров ИГ «Авантаж Капитал» рассказал «i», почему инвестиции в недвижимость в ближайшее время не имеют смысла
Вопрос: Что общего у девелоперской компании и IPO-партнера Варшавской фондовой биржи (ВФБ)?
Ответ: Начать отвечать на этот вопрос следовало бы со слов «к сожалению». Весь рынок жилой недвижимости построен на доверительном управлении и коллективном инвестировании. Люди доверяют компании деньги, которыми она управляет, и на выходе компания дает продукт в виде какого-то жилья. Так вот, к сожалению, на нашем девелоперском рынке это коллективное инвестирование очень долго проводилось не по тем правилам, по которым положено. Наш законодатель всех желающих приобрести недвижимость делал инвесторами без их воли и согласия, чем заставлял брать на себя риски.
А инвестиционный бизнес, в принципе — то же самое доверительное управление, но с более широким списком инструментов для использования, и подобных законодательных прорех в нем нет.
Поэтому после начала кризиса мы решили перенести свой опыт из одной сферы в другую и выделили инвестиционную деятельность в отдельное направление, никак не связанное ни с девелопментом, ни со строительством, ни с промышленностью. А уже в феврале этого года инвестиционная группа, названная «Авантаж Капитал», стала самостоятельным субъектом финансового рынка.
По сути, мы работаем в формате инвестиционного банка, оказывая услуги по двум направлениям: private wealth management (управление личными финансами) для физических лиц и сorporate investment solutions (корпоративные инвестиционные решения) — для юридических.
В: В девелопменте вы разочаровались окончательно?
О: Он сохранен как самостоятельное направление, у которого есть свои проекты. Но рынок недвижимости сейчас является менее инвестиционно привлекательным. И несмотря на то что душа болит за девелоперский рынок, я не могу гарантировать своим клиентам при вложениях в недвижимость такую доходность, как в проектах инвестиционной группы. Но мы держим руку на пульсе, и как только появятся проблески, корпорация будет наращивать темпы строительства.
В: По вашим прогнозам, эта ситуация явно затянется?
О: Для того чтобы в Украину пришли инвестиции в недвижимость, этот сегмент сначала должен ожить на Западе. А вы видите, что за последние два года не было ни одного IPO девелоперской компании. Институциональные инвесторы сначала должны поверить, что рынок недвижимости оживает там, в Европе, и только потом они посмотрят в нашу сторону.
В Украине ситуация плачевная. Наши аналитики в середине прошлого года подсчитали объем обязательств застройщиков. Получилось около $15 млрд. Треть суммы составили заемные средства стройкомпаний, остальное — ипотека в виртуальных квадратных метрах. Это сопоставимо с годовым объемом вводимого в эксплуатацию жилья. Плюс огромное количество замороженных объектов. Пока они не рассосутся, не появятся собственники, не возобновится стройка, ситуацию на рынке нельзя называть инвестиционно привлекательной.
В: А какой сектор сейчас популярен?
О: Аграрный. Это то, что очень нравится иностранным инвесторам. Они готовы вкладывать сюда деньги, несмотря на политические катаклизмы и все остальное. Украинские агрокомпании раскупаются, как горячие пирожки. Причина очень проста: у нас самый дешевый в мире выход в рынок. В Голландии, например, 1 га земли стоит EUR40 тыс., в Польше — EUR4,6 тыс. А у нас — $500 за аренду. Причем в свое время в Польше рост цены на землю с нескольких сотен долларов до нескольких тысяч произошел за пять-семь лет. Это тот временной интервал, в течение которого после отмены моратория (на продажу земли сельхозназначения.— Авт.) у нас сформируются рыночные цены на землю. Если пересчитать вложения в аграрные активы по сравнению с Европой или Соединенными Штатами, получится, что у нас себестоимость любого вида изделия в разы ниже, а эффективность — в разы выше. Поэтому сейчас сельское хозяйство — это хит.
В: Почему тогда не видно сельхозкомпаний с западной пропиской?
О: Они уже не интересны инвестору, потому что их цена фактически подошла к своему потолку. Возьмите «Кернел» на Варшавской бирже — поляки просто захлебываются от счастья, когда слышат это слово. Мы — конъюнктурщики, и, когда приехали к ним с «Агролигой», произвели фурор. (Смеется.)
В: Какие еще направления привлекают инвесторов?
О: Исторически интересным является сектор ИT и телекоммуникаций, а также — инновационные технологии. Следующее размещение, которое мы готовим, связано как раз с этим сегментом. И совершенно банальное и независимое от кризиса направление — производство продуктов широкого потребительского спроса.
Но стоит иметь ввиду, что кризис не просто всех опустил на дно, он заставил переосмыслить множество вещей. Например, если говорить о недвижимости, то канули в Лету мегагигантские проекты, а инвесторы и консалтинговые компании выдвигают совсем другие требования к уровню подготовки и качеству проектов. Когда был бурный рост, никто не обратил внимания на шероховатости, которые перекрывал рост капитализации, а также — динамика рынка. А когда рынок опустился ниже плинтуса, это стало очень важно. Причем такая ситуация не только в реальном секторе.
В: Какую европейскую площадку вы считаете оптимальной для размещения украинских компаний в ближайшие год-два?
О: Любую. Основная масса размещений украинских компаний — частные (private placement), в свободное обращение выпускается небольшое количество акций. Поэтому по большому счету площадка, на которой проводится размещение, никакой роли не играет. По уровню стоимости выхода все европейские площадки, кроме лондонской, сопоставимы.
В: Как вы уговорили «Агролигу» пойти на IPO именно сейчас, когда крупные холдинги отложили размещения до 2011 г., а то и позже?
О: На самом деле, дефицита желающих получать деньги нет. Но для подавляющего большинства наших компаний в любом сегменте подход к привлечению инвестиций сводится к следующему: дядя, дайте денег, а я когда-нибудь, если будет прибыль, может быть, начну делиться. Поэтому проблема кроется в адекватной оценке готовности компании к тому, что придется отдать часть компании, а взамен получить инвестиции. К тому же не все компании готовы, получив деньги инвестора, регулярно перед ним отчитываться. Многим нашим собственникам это претит. Поэтому из всех желающих мы выбрали две компании, которые и отвезли в Варшаву пощупать рынок.
В: Почему первой стала «Агролига»?
О: Причин несколько. Во-первых, как уже упоминалось, агросектор обязательно пройдет. Причем мы нашли фишку: «Агролига» — это маленький «Кернел». И это не голословное заявление и не рекламный ход, компании действительно по структуре активов и по профилю деятельности очень похожи, а через год после размещения «Агролига» вполне может достигнуть показателей «Кернела» уровня 2004-2005 гг.
Во-вторых, это тот редкий случай, когда собственники компании «Агролига» нормально воспринимают требования рынка. Они долго изучали возможности привлечь финансирование, но не понимали, как это сделать при их размерах. А тут пришли поляки с NewConnect (альтернативная ВФБ площадка.— Авт.), для которой «Агролига» даже немного великовата.
В: Получается, что «Агролига» оказалась дважды лидером: первая среди средних компаний, первый украинский эмитент на NewConnect…
О: Именно поэтому она должна быть не такой же, как польские компании на этой площадке, а на порядок сильнее. Для этого, в частности, «Агролига» проходит международный аудит и юридический due diligence, которые для NewConnect не обязательны. И хотя участие аудитора и юриста увеличило плату за размещение почти вдвое, это небольшие деньги по сравнению с возможностями, которые предоставляет само размещение.
В: И сколько это будет стоить?
О: Около EUR40 тыс., т.е. около EUR100 тыс.— все размещение. Аудиторы и консультанты во время кризиса тоже подешевели. (Улыбается.) А поскольку мы собираемся привлечь их к нашим следующим проектам, вопрос о ценообразовании приобретает несколько другую окраску.
В: Со следующим проектом вы уже определились?
О: Да. Это будет харьковская компания «Анкор-Теплоэнерго», к которой есть интерес у иностранных инвесторов. Но пока что существуют заметные недочеты и шероховатости, над устранением которых придется много поработать.
В: Эта компания тоже выйдет на NewConnect?
О: Скорее — через NewConnect, на основную площадку. Для этого есть все предпосылки. Средства (pre-IPO-финансирование) сейчас вкладываются в управленческие технологии, развитие производства, расширение рынка. В частности, разрабатывается схема финансового лизинга, которая позволит увеличить реализацию продукции «Анкора».
В: Когда планируется размещение?
О: К концу года — небольшой пакет на NewConnect для осуществления технического листинга, после чего начнется работа с маркетмейкерами и информацией. Технология будет использована нетипичная: наш pre-IPO-фонд станет первым миноритарным акционером, и на NewConnect мы выйдем не с умозрительной оценкой стоимости, а с конкретной сделкой. То есть мы купим, например, 10% за EUR1 млн., взяв на себя определенные риски, а листинг должен эту оценку подтвердить или откорректировать. Но даже во втором случае (коррекции) падение будет не в разы, как бывает при выходе переоцененных компаний, которые за первый месяц падают на 50-70%, а в пределах 5-7%.
В: А потом сразу на основную площадку?
О: Нет. Сначала мы планируем выпустить еврооблигации «Анкор-Теплоэнерго». Но тоже в Варшаве, на облигационном рынке Catalyst.
В: На какую сумму?
О: EUR3-4 млн.
В: Под какой процент вы надеетесь их разместить?
О: Максимум — под 12%, но думаю, получится примерно под 10%. Понимаю, что ставка выглядит слишком низкой, но стоит взглянуть на нее по-другому. Если бы выход состоялся прямо сейчас, речь, очевидно, шла бы о 12,5-13%, пришлось бы ставить квартальные купонные выплаты и не факт, что вся эмиссия была бы размещена. А «Анкор» к этому моменту уже будет инкорпорирован в европул, будет иметь историю работы на европейской бирже, пару позитивных квартальных отчетов. То есть инвесторами компания будет восприниматься совсем по-другому.
В: Будет ли «Анкор» использовать возможности NewConnect LEAD для перехода?
О: Обязательно. Это нововведение Варшавской биржи — просто подарок. Компании не придется ломиться в открытую дверь, ориентируясь сразу на главную площадку. Она пройдет эволюционный путь — понятный, логичный и управляемый. И все, кто пойдут по этому пути вслед за «Агролигой» и «Анкором», должны будут им выставить много бутылок коньяка.
_______________________
Костоглодов Юрий Николаевич родился 13 апреля 1961 г. в г. Сахновщина (Харьковская обл.). Получил высшее экономическое образование в Харьковском государственном университете им. Горького (1983 г.), защитил диссертацию на соискание степени кандидата экономических наук. Имеет более чем 18-летний опыт работы в топ-должностях в украинских компаниях. С 2005 г. работал в ОАО ИСК «Авантаж»: сначала советником президента компании по вопросам инвестиционной деятельности, затем директором по экономике и инвестиционной деятельности, с 2006 г.— председателем совета директоров ИСК «Авантаж». С 2010 г. председатель совета директоров инвестиционной группы «Авантаж Капитал».
«Авантаж Капитал» и WSE
Инвестиционная группа «Авантаж Капитал» создана в феврале 2010 г. как самостоятельное инвестиционное направление ИСК «Авантаж». На сегодняшний день в состав ИГ входят ООО «Инвестиционная группа «Авантаж Капитал» — управляющая компания группы; компания по управлению активами «Авантаж Капитал Менеджмент». До конца текущего года в ИГ появятся еще две компании: предприятие-торговец ценными бумагами и финансовая компания. Основными направлениями деятельности ИГ являются: корпоративные инвестиционные решения (Corporate Investment Solutions) и управление частным капиталом (Private Wealth Management).
Варшавская фондовая биржа (WSE) основана в 1991 г. За 18 лет своего существования стала лидером в Центральной и Восточной Европе. ВФБ является крупнейшей биржей по показателям объема торгов и рыночной капитализации, а также одним из наиболее динамично развивающихся рынков IPO в данном регионе. NewConnect — альтернативная площадка Варшавской фондовой биржи. Рынок открылся 30 августа 2007 г. На сегодняшний день на NewConnect котируется более 110 компаний. По данным исследования IPO Watch Europe PwC 2009, NewConnect занял второе место среди прочих альтернативных торговых площадок Европы.