Основные претензии строительного бизнеса к государству последние лет 20 сводились к вопросам регулирующего законодательства - упростите нам схему согласования, чтобы сократить сроки прохождения всех процедур и момент коррупции, и тогда строительство будет развиваться невиданными темпами.
В итоге государство под напором довольно сильного строительного лобби законы в строительной сфере либерализировало. Энтузиазм строителей и чиновников перекрыл редкие голоса трезвомыслящих проектантов, сотрудников служб заказчика, чиновников исполнительных госструктур, отмечающих риски тех или иных положений нового законодательства.
И сейчас еще местами оды новому закону звучат из уст чиновников и некоторых часто мелькающих в СМИ девелоперов, но судя по всему, государство таки спохватилось. Ведь масштаб нарушений в строительстве – отрасли, которая требует серьезного подхода к безопасности человека, имеет стратегическое значение в экономике и социальной сфере страны, за последние 2 года с момента вступления в силу либерального Закона о регулировании градостроительной деятельности, вырос до угрожающих размеров. Резонансные обрушения и аварии на строящихся и действующих объектах — ТРЦ в Сумах, жилой дом на Шулявке в Киеве, взрыв столичных ресторанов, повлекших человеческие потери, недавний пожар в жилом доме в Донецке — свидетельствуют про отсутствие действенного контроля за строительством.
Широкие возможности для нарушений
Действующее строительное законодательство позволяет девелоперам и застройщикам обходить нормы безопасности.
Самое распространенное нарушение — занижение категории сложности, о котором уже не раз писала пресса. Казалось бы, что тут страшного — обывателю не понять. А ведь именно обыватель и пострадает первым, о чем ему и нужно говорить громко и настойчиво.
Речь идет о норме закона о градостроительной деятельности, которая вводит т.н. декларативный принцип — прогрессивный и реально сокращающий сроки получения разрешения строить в инспекции госархстройконтроля. Согласно ему, объекты I-III категорий можно согласовывать просто подачей декларации. Но лазейка для девелопера в том, что согласно тому же закону, категорию сложности определяет заказчик и проектировщик объекта. А госархстройконтроль проверяет только правильность заполнения декларации. И идут под III категорией жилые комплексы по 24 этажа, без обязательной для IV и V категорий экспертизы проекта. Тут, как правило, со стороны представителей строительных компаний раздается стон о том, что экспертиза денег стоит, госструктуры взятки берут. Мы возмущаемся плохими чиновниками. И не задумываемся о том, что никто (!) из экспертов стройотрасли не проверил, надежен ли конструктив объекта, той ли толщины перекрытие, не сэкономил ли проектант вместе с застройщиком на количестве опорных колонн и прочности бетона. Все это — существенная экономия для застройщика на строительных материалах, да и на качестве проектной документации.
Следующий момент касается денег. Если кто-то пожаловался, и строительство стало объектом проверок контролирующих органов, застройщик кроме штрафов и предписаний, например, остановить строительство до устранения нарушений, тратит время и деньги на судебные иски. А потом ему еще сдавать этот объект в эксплуатацию, и если нарушения так и не были устранены, сроки сдачи существенно увеличиваются. А в это время купившие в доме люди продолжают платить кредиты, рассрочки, снимать жилье.
Еще две проблемы, о которых не задумываются покупатели квартир или соседи объекта — ситуация с многоквартирным строительством на участках, выделенных под другое целевое назначение, например, садоводчество или индивидуальное жилье. Явление получило особенно широкое распространение в Киевской области. Опять же, казалось бы, какая разница обывателю? Но отсутствие соответствующей инфраструктуры, незапроектированная нагрузка на существующие инженерные сети, правовой статус объекта — все это потом серьезно и надолго осложняет жизнь в таких объектах или рядом с ними.
Кроме жилья, весьма актуальна сейчас для людей безопасность общественных объектов. До сих пор десятки ресторанов и кафе в Киеве, сотни по Украине работают без разрешения на ввод в эксплуатацию. Строятся крупные торговые центры, занижающие категорию сложности.
Отдельная больная тема – памятники архитектуры и градостроительства, которые также относятся к IV и V категориям сложности. Заказчики строительства либо занижают эту категорийность и работают по декларативному принципу, либо вообще надстраивают те же мансарды на исторических зданиях без каких-либо разрешений. Поскольку инспекция в случае с декларацией не имеет права требовать других документов на объект, такие декларации фиксируются. Лишь впоследствии, когда идет плановая проверка или есть жалобы населения, она может обнаружить, что это памятник архитектуры. Только тогда принимаются меры реагирования, например, отмена декларации. В итоге застройщик подает иск, и все начинается по кругу. Да и много ли вы видели мансард, снесенных с таких объектов?
Все это — далеко не полный перечень нарушений, требующих не просто внимания государства и наличия совести у застройщика. Необходима реакция населения хотя бы на бытовом уровне. Покупаете квартиру — потребуйте от застройщика декларацию на начало строительных работ. Требуйте разрешение – его выдают после экспертизы на объекты IV и V категорий сложности. Узнали о том, что новый ТРЦ построен с нарушениями? Увидели, что рядом с вашим домом затеяли масштабное строительство — не молчите, дайте запрос в КМДА, инспекцию госархстройконтроля.
Как застройщик уходит от ответственности
Кроме лазеек для нарушений в строительном законодательстве, опытные юристы застройщика находят возможности для снятия штрафных санкций и всяческих предписаний.
А что же суды? Судьи начали толковать нормы права неоднозначно и выносить по тем же нарушениям застройщиков различные решения. Это касается в первую очередь Окружного админсуда Киева .
Фактически, штрафные санкции зависят от категории сложности объекта. Согласно закону, категория определяется законом и проектантом, которые злоупотребляют этим правом и занижают категорию. Что происходит? Например, архбудинспекция проводит проверку объекта самовольного строительства, определяет категорию сложности, подает на застройщика иск в суд. Но сертифицированный архитектор заказчика любым «задним» числом пишет, что это – объект второй категории. Суд принимает во внимание утверждение архитектора, и на этом основании отменяет постановления инспекции.
Кроме того, в Украине фактически нет судебной экспертизы такого вида, экспертиза возлагается на лицо, которое ее заказывает. Ни у суда, ни в инспекции, действующие за бюджетные средства, нет возможности часто заказывать экспертизу как объекта, так и проекта. Хотя в той же инспекции есть свои специалисты, прошедшие сертификацию, их количество недостаточна для существующего объема строительства. Кроме того, чем выше штрафные санкции, тем труднее отстоять свою позицию в суде представителям госструктур.
Не меньше проблем и с проверками объектов строительства. Так, госархстройинспекция в соответствии с законодательством должна проводить проверку только в присутствии заказчика или его полномочных представителей. Если на объекте отсутствуют соответствующие лица, фактически инспектор не может оформить результаты проверки. А в случае же их оформления существует очень высокая вероятность, что они будут обжалованы в суде, и решение суда будет совсем не в пользу инспекции .
Не говоря о том, что часто застройщик нарушает предписание об остановке строительства до устранения нарушений — и продолжает незаконно строить. А за те 2-3 месяца, что предписание будет оспариваться в суде и т. д., можно выгнать несколько этажей высотки, достроить ТРЦ…
Кроме того, важно формально найти застройщика и его ответственных лиц. Теоретически, и прокуратура, и органы МВД должны ревностно преследовать нарушителей и работать сообща ради безопасности и порядка с другими госструктурами. На практике все не так радужно. Вот скажем, обратилась инспекция в милицию с целью розыска застройщика, который систематически уклоняется от проверок. И начинается бюрократическая переписка, которая может длиться и месяц, и два, за которые вполне можно построить небольшой магазин. Тоже — с БТИ и другими учреждениями.
Государство проснулось?
Сейчас у государства сложная задача. С одной стороны, нужно понять: сложившаяся ситуация в перспективе губит строительную отрасль. Чем больше таких нарушений, тем больше вероятность аварий в будущем. Чем больше резонансных аварий, тем жестче придется реагировать государству в т.ч. и на законодательном уровне. И тем хуже для самого бизнеса, ведь будет риск очередного усложнения согласовательной процедуры.
С другой стороны, принимая меры по ужесточению контроля, чиновникам не менее важно не задавить стройотрасль, дать возможности к дальнейшему развитию.
Реакцию государства мы уже можем наблюдать. 2 октября Кабмин утвердил новую редакцию Порядка наложения штрафов за правонарушения в сфере градостроительной деятельности. Документ прикрывает одну из самых банальных лазеек для застройщика уйти от ответственности – якобы не получать корреспонденцию от госархстройинспеции. Так, в случае отказа субъекта градостроительства от получения документов (протокол, постановление и документы, подтверждающие факт правонарушения), которые являются основанием для привлечения его к ответственности, документы направляются заказным письмом с уведомлением. Надлежащим подтверждением факта отправки документов является расчетный документ отделения почтовой связи за оплату услуг по доставке заказной почтовой корреспонденции.
В случае непредоставления субъектом градостроительства, привлекаемого к ответственности, информации о его адресе документы направляются по адресу местонахождения (места жительства, места регистрации), указанному в Едином государственном реестре юрлиц и физлиц-предпринимателей. Направление заказным письмом с уведомлением документов считается их надлежащим вручением независимо от факта получения субъектом градостроительства.
Далее, в сентябре Верховная Рада приняла Закон о внесении изменений в законы об архитектурной деятельности и о лицензировании хоздеятельности (правительственный законопроект № 0983).
В частности, согласно Закону, хозяйственная деятельность, связанная с разработкой градостроительной документации, а также поисковыми работами, проектированием и строительством объектов II, IV и V категорий сложности, подлежит лицензированию. Ранее 3 категория не входила в эти требования.
Сейчас также в Верховную Раду внесен законопроект о поправках в действующее строительное законодательство.
Вполне ожидаемо последовала негативная реакция некоторых бизнесменов-строителей, что примечательно, от представителей того строительного лобби, которое в свое время и продвинуло действующее законодательство и пытается сейчас еще больше либерализировать действующие нормы. Также ожидаемо реакция была негативной, на странице в ФейсБуке Льва Парцхаладзе, возглавляющего Конфидерацию строителей Украины, прозвучали прогнозы, что если третья категория сложности будет включена в обязательное получение разрешений на строительство (т.е. исключается из строительство по декларативному принципу), вырастут цены на недвижимость и помешает развитию строительной сферы.
То есть растущее количество нарушений, опасности для жизни людей развитию отрасли не мешают? Не создают социального напряжения, которое у нас потом выливается буквально в бои людей и “неизвестных” застройщику молодчиков возле проблемных объектов? Не ведет к потере здоровья, жизни и имущества, как в ситуации со взорвавшимся рестораном “Апрель” или горевшими жилыми домами в Киеве и Донецке?
Элементарная логика даже человека, далекого от строительства, предполагает вопрос: кому выгодно отсутствие ответственности? Тот и инициирует, и проталкивает соответствующие идеи и законы, и противостоит попыткам урегулировать и проконтролировать качество строительства, соответствие требованиям нормативов, законов и т. д.
Напомним, что у самого главы КСУ, строителя со стажем (бывший собственник компании XXI Век), есть проблемные объекты — а именно, гостиница на Лютеранской. Жители домов на склоне, где застройщик вырубил укрепляющие участок деревья, не раз поднимали вопрос легальности строительства, жаловались на фальсификацию общественных слушаний. Участок прославился тем, что там все время что-то падает — то одно из спиленных деревьев рухнуло на проезжающую за забором машину, то кран со стройки упал на стоящий рядом жилой дом. Гостиницу, кстати, строили к Евро-2012, но затем Лев Ревазович сообщил о том, что завершить строительство люкс-отеля «Sofitel» к футбольному чемпионату не успеют.
Со вторым идеологом нынешнего строительного либерального законодательства — Юрием Сербиным — связывают компанию «Экобуд», с которой у инвесторов в жилье также были проблемы. Как сообщалось в Аргументах и Фактах, компания-застройщик «Экострой» продала жилье и одновременно заложила его в банк. Дом на Ирпенской 69-Б начал строится 7 лет назад. В 2005 году компания начала продавать еще не возведенные квартиры. Купив квартиры, люди выяснили, что в 2008 году застройщик заложил недвижимость в банк и взял под них кредит, который тут же прекратил возвращать. Основатель «Экостроя» – Юрий Сербин, который ныне является народным депутатом. Строительство возглавляет его сын.
Покупатели даже создали сайт http://irpenskaya.kiev.ua, вместе боролись и как с отсутствием электроэнергии, так и объединялись для решения проблем собственности, когда «Экобуд» начал процедуру банкротства.
Хотелось бы увидеть и реакцию сознательного бизнеса, исповедующего долгосрочную стратегию развития отрасли. Бизнеса, который понимает, что необходимо менять негативную репутацию строителей, столь распространенную в народе, и менять не популистскими заявлениями об очередном росте цен, а реальными действиями — как минимум, соблюдением законов. Да и в целом, обратившего внимание на монополистские потуги КСУ, стремящейся замкнуть на себе доступ к рынку. Об этом уже писала Экономическая Правда.
Ведь умение эффективно лоббировать свои и партнеров интересы еще не гарантирует реальное долгосрочное эффективное развитие стройкомплекса страны.
Возможно, пришло время демонополизировать и поле общественной деятельности застройщиков и создать альтернативу КСУ?