1 июля в Украине стартует рынок земли, который позволит гражданам страны продавать и покупать землю сельхозназначения. Почти семь миллионов украинцев получат возможность вполне легально продавать угодья, принадлежащие им на праве частной собственности.
«Экономические новости» (ЭН) разбирались с какими сложностями могут столкнуться украинские фермеры в новых условиях, а также как снизить возможные риски.
Многие годы в нашей стране действует мораторий на отчуждение земли, который не дает возможности землевладельцам полноценно распоряжаться своими участками. По состоянию на июнь 2021 года рынка земли нет в Украине и еще в пяти государствах: Кубе, Республике Конго, Венесуэле, КНДР и Таджикистане. Все остальные государства мира в той или иной степени дают людям возможность купить или продать земельный участок. С 1 июля ограничения будут постепенно сниматься и по отношению к украинской земле.
С точки зрения принятых законодательных решений, согласно заявлениям власти, запуск рынка земли готов более чем на 95%. Есть главный закон, который был подписан 31 марта 2020, согласно которому с 1 июля текущего года граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения площадью до 100 га. А с 1 января 2024 такую возможность получат также юридические лица, владельцами которых являются украинцы. Они смогут покупать до 10 тыс. га земли. Запрещена продажа государственных и коммунальных земель. А вот вопрос предоставлять ли иностранцам право покупать землю будет решаться на референдуме.
Также недавно депутаты Рады проголосовали за два важных закона: о земельной децентрализации (2194) и земельных аукционах (2195). В частности, отныне полномочия по осуществлению контроля за использованием и охраной земель предоставлено областным государственным администрациям и исполнительным органам сельских, поселковых, городских советов. Также органы местного самоуправления получают полномочия по изменению целевого назначения земельных участков частной собственности и утверждение детальных планов территории за пределами населенных пунктов. Ожидается, что это позволит украинским аграриям покупать сельскохозяйственную землю без необходимости применить какие-то схемы вроде эмфитевзиса, наследования или отчуждения через банки и суды. Кроме того, расчет за землю может осуществляться только в безналичной форме, по нотариальным удостоверениям, через банковский перевод, официально, с уплатой всех налогов. Это сделано намеренно, чтобы исключить «черные» схемы массовой скупки земель. Но пока, для того, чтобы войти в полноценный оборот земель сельхозназначения, Кабмин должен принять подзаконные акты, которые дают толкование законам 2194 и 2195.
По словам президента Владимира Зеленского, за последние 20 лет для реализации земельной реформы не было сделано ничего. «Предыдущие парламенты не смогли не то что провести земельную реформу, но даже приступить к обсуждению соответствующих законов. Зато им удалось другое: они создали внутри страны фактически оффшор площадью более восьми миллионов гектаров. Это серый, теневой рынок, где землю легко покупали, легко продавали, собирали урожай и зарабатывали миллионы без уплаты каких-либо налогов, официального трудоустройства и социальных гарантий для людей», – заявил глава государства. По его словам, за годы моратория было незаконно присвоено около 5 млн га государственных сельхозземель Украины, что по площади равно почти двум полуостровам Крыма, оккупированного Россией.
Глава Минагрополитики Роман Лещенко ранее оценил площадь земель сельхозназначения находящихся во «внутреннем оффшоре» в 8-9 млн га. «Это когда эти земли обрабатываются, на них выращивается сельхозпродукция, однако местные громады ничего не получают в свой бюджет, тем более – ничего не получает государственный бюджет», – отметил он. Министр уточнил, что выращенная во «внутренних оффшорах» сельхозпродукция путем манипуляций с налоговым кредитом реализовывалась и экспортировалась за рубеж с возмещением НДС через «компании-однодневки», при этом полученная выручка оставалась на оффшорных счетах по всему миру. Таким образом, страна несла потери четыре раза – от недоимок на этапе налогообложения земли, от недополучения НДС от ее реализации, от потерь вследствие возмещения государством фиктивного НДС, от недополучения валютной выручки.
«Основное преимущество рынка – товар получает реальную цену. Та цена, которую сегодня платят за землю через различные схемы, очень заниженной. Настоящая стоимость украинской земли должна быть очень высокой, а не как сейчас – несколько мешков зерна за аренду. Поэтому реформа, в первую очередь, в интересах самих крестьян, владельцев паев», – говорит кандидат экономических наук Сергей Васильченко. По его словам, реформа затрагивает как раз интересы земельных олигархов, так называемых лендлордов, которые и дальше хотели бы пользоваться чьими-то паями, «платя за это мешком зерна». «Платить реальную цену земли, покупать ее они как раз не хотят. Поэтому и имеем сейчас все эти протесты против открытия рынка земли. Спекуляции на тему «фермеры пойдут по миру» – это просто несерьезно», – говорит эксперт. В тоже время, продолжил Васильченко, должно быть адекватное государственное регулирование этих вопросов, должен быть земельный банк, а фермеры иметь преимущественное право на выкуп своей земли и на кредиты под низкие проценты. «Эти вещи приняты во всем мире, мы заимствуем известные лучшие практики и просто воплощаем их у себя, это наработанные механизмы. Так как сейчас Украина – где-то в хвосте мировых держав, и это надо менять», – добавил он.
«Рынок – это такая интересная вещь, которая определяет цену всему. Владельцы земли от этого выиграют, те, кто эти земли обрабатывает, также выигрывают. Вы сможете официально продать землю или дать ее под залог и получить кредит на технику или еще на что-то. Конечно, и без рисков никуда – но для этого и должно существовать государство, играть на рынке роль арбитра. Если этого не будет – это уже вопрос не к реформе, а к самому государству», – резюмировал он.
Президент Украинской аграрной конфедерации (УАК) Леонид Козаченко считает позитивным, что в Украине наконец заработает рынок земли, однако обращает внимание, что правовая база в данном вопросе еще несовершенна. «Для того, чтобы реализовать потенциал аграрного сектора, нам нужны существенные средства. Это не менее $ 75 млрд, тогда мы сможем утроить валовую продукцию аграрного сектора. Внедрение земельной реформы существенно поможет привлечь эти деньги», – сказал эксперт. В тоже время он считает целесообразным повременить с внедрением реформы на данном этапе. «Я боролся за то, чтобы мы ввели оборот земель. … Но сейчас я все-таки немножко хотел бы притормозить этот процесс. Потому что обстоятельства, при которых реализуется эта реформа, могут привести к тому, что можем потерять много и создать ситуацию, при которой люди выйдут на улицы и будут начинать новую революцию», – сказал президент аграрной конфедерации. «Негде взять деньги на финансирование покупки земли, нет контроля со стороны соответствующего органа государственной власти – Минагрополитики, ликвидированы областные подразделения Госгеокадастра, которые непосредственно определяют границы земельных участков», – указал Козаченко. Он также привел данные УАК о том, что существующие инструменты для финансирования покупки земли не могут обеспечить даже 15% общей потребности украинских аграриев в займах. Эксперт считает целесообразным запустить пилотный проект в одной или двух областях Украины и таким образом в течение года «отработать проблемные вопросы», а затем распространить эксперимент на другие регионы. «Самый лучший вариант – устранять вышеуказанные проблемы, и реализовывать пилотный рынок земли в одной-двух областях на один год. Увидеть, что возникнет много новых проблем, сосредоточиться на их ликвидации, а потом запускать его по всей стране. Это было бы быстро, прозрачно, эффективно, и полезно», – добавил Козаченко.
По словам руководителя ОО «Бизнес-Варта» Ольги Матвеевой, рыночная экономика, как социально-экономическая система, развивается на основе частной собственности и товарно-денежных отношений, и опирается на принципы свободы предпринимательства и выбора. «Украинцам, собственникам земли должна быть предоставлена возможность для выбора: купить, продать, сдать в аренду или пойти в банк и взять доступный кредит и создать, к примеру, семейную ферму, заняться садоводством или сыроварением…Готово ли к этому государство и участники рынка земли? Нет, не в полной мере» – сказала «ЭН» эксперт.
Он отметила, для начала стоит понять чьи права и интересы в этот исторический момент должно защищать государство. Так, сегодня на рынке земли четыре категории участников, об интересах которых необходимо говорить: территориальные общины, граждане Украины и юридические лица зарегистрированы в Украине, нерезиденты, которые рано или поздно зайдут на украинский рынок земли, а также кредиторы аграриев под залог прав собственности на землю, то есть те, кто будут давать деньги (банковские или небанковские учреждения, фонды и т.д.). «И именно этим четырем участникам государство должно обеспечить конкурентную смену или землевладельцев, или пользователей в рамках правовых отношений. То есть, должен работать закон, и Криминальный кодекс, что действительно гарантирует безопасность и справедливость. Все прекрасно помнят 2016 год, когда Украину захлестнула волна рейдерства, когда на поддельный документ, или вообще без него, можно было провести регистрационное действие, что не контролировал Минюст, хотя это входило в сферу ответственности министра Павла Петренко. Сегодня мы не должны допустить повторения ошибок прошлого», – считает Матвеева.
Следующее условие, которое должно обеспечить государство в условиях рынка земли – дать всем ее участникам доступные финансовые возможности. «Они должны быть равными как для агрохолдингов, так и нерезидентов, так и для мелких украинских фермеров и тех крестьян, которые захотят создать семейную ферму, имея на руках несколько паев. Такое сегодня отсутствует. Государство вообще не позаботилось об этом. Считаю это провалом предыдущих правительств и новым вызовом для действующего, в том числе для министра аграрной политики», – убеждена эксперт.
Матвеева напомнила, что на сегодняшний день, по разным оценкам, в мире есть около 18 триллионов долларов с негативной инвестиционной активностью. «Почему часть этих активов не может работать сегодня на жителя сельской местности и благо его семьи? Все реально, просто надо Кабмину это делать: понимать как создать условия, принять решения и нести ответственность за решения. Я не вижу пока представленной понятной модели от государства. Также, я не вижу пока благоприятных условий для ведения бизнеса. Речь идет о масштабных примерах рейдерства по всей стране. Начиная с 2016 года по 2020 включительно нарастает количество открытых криминальных производств по статьям, которые ассоциируют с «рейдерством» 205-1 (подделка документов), 206 (противодействие хозяйственной деятельности), 206-2 (противозаконное завладение имуществом предприятия). Это говорит только о том, что кроме регистрации собственности есть масса других нюансов, которые имеют риск для собственников бизнеса, их активов и в целом для экономической безопасности государства», – отметила Матвеева.
Не менее важно, чтобы государство могло гарантировать территориальную целостность и безопасность в условиях инвестирования в рынок земли. «Война и агрессия со стороны России, которая может усиливаться, этому не способствует. Не один предприниматель уже потерял свое имущество, активы, инвестиции на оккупированных территориях. Об этом мало кто говорит, но это же есть и происходит с нами. Безопасность границ, суверенитета – это вызов для государства, с которым мы тоже пока не справились. Как видите, есть много над чем работать. И положиться только на государственных чиновников и довериться им – дело рискованное в нашем случае. Общество должно быть грамотно активным», – говорит Матвеева.
По ее словам, на сегодня эксперты «Бизнес-Варты» предварительно выделили двадцать рискованных схем, с которыми может встретиться бизнес в условиях введения рынка земли. В частности, сегодня на рынок активно могут зайти поддельные документы. «Это могут быть как доверенности, на основании которых может осуществляться сделка, так и учредительные документы, что также касается нерезидентов, заинтересованных в рынке земли, но, возможно, еще не понимают насколько рискованным является быть зарегистрированным в странах, с которыми Украина не имеет договоров о правовой помощи. Ведь сегодня нет надежного инструмента для проверки, например, действительности апостилированного документа» – резюмировала Матвеева.
Эксперт Всемирного банка по вопросам инвестиций в сельское хозяйство Яна Казьмина обращает внимание, что нынешнее украинское законодательство в условиях рынка земли определяет преимущественное право за арендатором. «Таким образом, если владелец пая желает его продать, то сначала все действия он должен согласовать с арендатором. Мы же понимаем, что покупатель ждать не будет, а пойдет и приобретет другой пай. Также у арендатора есть еще одна опция – продать свое преимущественное право на такой участок. То есть, реальным продавцом не будет сам владелец. Им будет именно арендатор, который арендует эту землю. Проблема еще в том, что сам оборот преимущественных прав ничем не урегулирован и потому арендатор может продавать / перепродавать их неограниченное количество раз», – сказала «ЭН» эксперт.
По ее словам, позитивным является то, что с введением рынка земли устанавливается минимальная цена на землю, которая не может быть меньше ее нормативной денежной оценки (норма действует до 1 января 2030). Тем не менее, в условиях преимущественных прав выкупа земель арендатором существует риск, что эта минимальная цена фактически и станет единой ценой на рынке. «Информация о ценах на земельные участки не будет публичной. Регистрация вестись не будет. Поэтому ждать прозрачности в ценовой политике относительно оборота земли бесполезно. Кроме того, реестры, по которым нотариус может видеть статус земельных участков не согласованы между собой. Таким образом, нотариусы при оформлении того или иного земельного участка просто-напросто не будут владеть всей информацией, необходимой для осуществления сделки», – предупреждает Казьмина.
Она напомнила, что на сегодня средний размер пая составляет 2-3.6 га, при возможной рыночной стоимости в 2000 $ (две ставки средней нормативно-денежной стоимости по состоянию на 01.01.2021) общая сумма потенциального объема средств при продаже составит около 7400 $. «Данная сумма не предусматривает значительных инвестиционных вложений, а с большой степенью вероятности будет потрачена на товары первой необходимости. В результате при значительных объемах продаж паев возникнут определенные риски появления значительных наличных средств, что может усилить инфляционные процессы», – предупреждает эксперт. Также, учитывая сложность и законодательную незавершенность процедур в сфере земли, в частности относительно банковского залога, интерес к незначительным земельным объемам со стороны банков может быть минимальной. «Наиболее вероятным сценарием будет скупка земли посредническими структурами за наличные средства. Продавцам будет трудно получить серьезное финансовое вознаграждение учитывая незавершенность на рынке и ограниченный доступ потенциальных покупателей к нему. И что важно – малый и средний бизнес от продажи земли не сможет купить сельхоз технику. Единственный выход – брать ее в лизинг, что тоже требует средств и тем самым снижает их привлекательность к ведению сельского хозяйства», – подытожила Яна Казьмина.
По данным Всемирного банка, в 2019 году цена аренды сельхоз угодий в Украине составляла в среднем 80 долл за гектар, что значительно меньше, чем, например, 194 долл в Венгрии, 165 долл во Франции, и на порядок меньше чем в Нидерландах или Италии. Отметим, то, насколько малые фермеры будут иметь доступ к финансированию и смогут приобрести землю будет зависеть от создания Фонда частичного гарантирования кредитов. Соответствующий законопроект сейчас находится на рассмотрении Верховной Рады, но Фонд, вероятно, не заработает до 1 июля. Евросоюз уже выделил 50млн. евро на финансирование работы фонда. Соответствующий вклад, после принятия закона должно сделать и правительство Украины. Ожидается, что механизм позволит фермерам получить доступ к финансированию объемом 800 000 000 евро, то есть в восемь раз увеличить имеющийся ресурс. А это больше 25млрд. грн, которые будут доступны для мелких фермеров для того чтобы иметь возможность купить или продать земельные участки.
Бывший народный депутат Украины Роман Ткач советует всем владельцам земельных паев сделать несколько важных шагов, чтобы защитить себя и свой земельный пай от возможных проблем в будущем. «Проверьте, в наличии ваши документы на земельный участок (пай). Если есть государственный акт на право собственности на землю (пай) старого образца (красного цвета), следует обратиться в соответствующую организацию, чтобы изготовить техническую документацию для присвоения кадастрового номера и зарегистрировать ее в системе земельного кадастра. Если имеется государственный акт на землю (пай) нового образца (зеленого цвета) и он имеет кадастровый номер, стоит проверить или ваша квартира зарегистрирована и является в системе земельного кадастра. Вы можете сделать это самостоятельно на сайте www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Также можно обратиться в сельский совет (ОТГ) до землеустроителя по месту расположения земли, который поможет Вам проверить, зарегистрирован ли ваш участок», – сказал он. По словам эксперта, как только вы убедились, что ваш земельный участок имеет кадастровый номер и внесен в систему земельного кадастра, также необходимо зарегистрировать право собственности на нее в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений. Такие действия помогут подготовить земельный участок для ее возможной продажи в будущем или же убедиться в том, что продажа соседских участков не навредит вам. «И напоследок. Последней мыслью у Вас должно быть продажа пая. Ждите, получайте арендную плату (которая с введением рынка земель увеличится в разы) и помните: продать свой земельный пай вы успеете всегда. Не торопитесь!», – заключил он.
Напомним, проверку покупателей земельных участков сельскохозяйственного назначения будут проводить нотариусы.
Сверяясь по госреестрам они должны выяснить:
личность покупателя;
конечного бенефициарного владельца юрлица;
нет ли покупателя в санкционном списке;
не связан ли с террористической деятельностью;
сколькими гектарами земли владеет (не более 100 га в одни руки)
Источники происхождения средств для покупки земли должны быть документально подтверждены.