В прошедшем 2013 году рынок недвижимости Украины выдержал немало испытаний. Подводя его итоги, нельзя не упомянуть о множестве законодательных реформ, которые были проведены не очень успешно. Также из украинского рынка недвижимости ушла часть иностранных инвесторов, что сказалось на финансировании строительных проектов и нормальном функционировании некоторых сегментов недвижимости, в частности, гостиничной.
Уход иностранных и международных капиталов из Украины объясняется в первую очередь тем, что законодательство страны не только не помогает, но всячески «препятствует» инвестициям. Нестабильность украинской экономики, которая до сих пор не может выйти из кризиса также повлияла на решение заграничных инвесторов. Именно об этом говорят эксперты domobaza.com, проанализировав информацию в своих базах данных строек и проектов Украины с контактами, которая ведется и обновляется ежедневно с 2009 года. На данный момент в базе строительных объектов собрано под 5000 объектов, что делает анализ достаточно репрезентативным.
Начнем с общих тенденций. Особое внимание следует уделить проведенным реформам в сфере недвижимости в 2013 году. Их всего было четыре и все они были направлены на улучшение и усовершенствование ведения финансовых операций и документооборота. Многие из них были взяты из практики европейских государств, однако, как всегда, то, что в Европе считается нормой, у нас либо воспринимается в штыки, либо внедряется в жизнь, искажаясь до неузнаваемости.
Первой реформой было появление органов единого государственного реестра недвижимости. Этот орган должен был заменить БТИ, однако с первых же чисел нового года стало понятно, что БТИ расформировали, а сделать грамотную переуступку полномочий и обязательств забыли. Поэтому людям пришлось самостоятельно методом проб и ошибок разбираться с новоиспеченным органом и его полномочиями. Кроме всего прочего, электронная система документооборота в Госреестре с самого начала его работы стала блокироваться, что никоим образом не способствовало его нормальной работе.
Далее последовало введение налога на недвижимость, которое состоялось в июле. Об этом налоге говорил еще в 2012 году и все его страшились, поскольку никто доподлинно не знал, кто должен его платить и на каких условиях. Это неведение не объяснилось ни аконодательными актами, ни практикой. Когда пришло время платить налог, то начали появляться проблемы, главным образом при вычислении суммы платежа. Пришлось делать отсрочку введения в обиход налога на полгода. Тем более, что правительство задумало вносить новые изменения в новый налог. Например, лицо налогоплательщик будет определяться как владелец любой недвижимости, а не физическое или юридическое лицо.
В августе появилась еще одна реформа, к которой и люди, и государственные структуры готовились целый год – ограничение наличных расчетов. Суть ее сводилась к тому, что если сумма денежных операций с недвижимостью достигает 150 тыс. грн. и выше, то расчет должен проводиться безналичным способом, то есть через банк. Покупателям это новшество, конечно, не понравилось, однако «скрепя сердце», они все-таки начали потихоньку проводить финансовые операции через банки, но вскоре выяснилась еще одна проблема – банки оказались совершенно не готовы к проведению подобных операций, некоторые структуры даже не знали о нововведении. Таким образом эту реформу также отсрочили на два месяца, полностью она заработала в октябре.
К тому времени изобретательные украинские мошенники уже успели придумать несколько «успешных» схем «обхода» безналичного расчета. Ситуацию должны были улучшить новые правила оценки имущества, которые появились в ноябре. К этому новшеству также готовились долго, но когда дошло до дела оказалось из нескольких тысяч фирм, которые оказывают в Украине оценочные услуги, лицензию на проведение оценки по новым правилам получили около полутысячи предприятий. Специалистов для проведения работ не хватало. Ситуация грозилась раскалиться «добела», однако вся страна переключилась на евромайдан, и новые правила оценки остались на «заднем» плане.
Новые правила должны были дополнить реформу безналичных расчетов, поскольку (к примеру), при продаже жилья полается платить ту сумму, которую определит оценщик, а не ту, на которую договорятся между собой покупатель и продавец.
Все реформы 2013 года болезненно отозвались на рынке недвижимости. Особенно пострадала сфера «вторичного» жилья. Ее продажи резко упали. Однако мы будем рассматривать рынок новостроек. Что в прошедшем году появилось в стране и какие сферы недвижимости были более всего популярны у застройщиков?
По данным компании «Домобаза», в течение 2013 года в Украине появилось 542 новых объекта недвижимости. В целом, ситуация по областям выглядит следующим образом:
Наибольшее количество объектов недвижимости было введено в Киевской (100 новостроек), Львовской (64) и Харьковской (63) областях. Также много новых объектов появилось в таких областях, как Днепропетровская, Донецкая, Одесская, Ивано-Франковская, Тернопольская и Ровенская. В целом, области Западной Украины проявляли недюжинную активность при сдаче новых домов в прошлом году. А вот области Северной и Южной Украины (кроме Киевской) отстают от прочих регионов. Особенно «печальна» ситуация в Житомирской, Черниговской, Херсонской и Николаевской областях.
Лидером в строительстве за 2013 год является жилая городская недвижимость, а торговая и офисная. В этих сферах было сдано больше всего объектов. Многие из них находятся в многофункциональных жилых комплексах, поскольку сегодня в Украине стало очень популярным строительство таких проектов. Они позволяют жителям мегаполисов устраивать свою жизнь так, чтобы и дом, и работа, и школа для их детей находились не только в одном районе города, но и в одном жилом комплексе.
Также в 2013 году стала более активно строиться развлекательная недвижимость. Особенно данный сегмент недвижимости хорошо сочетается с торговой. Поэтому в Украине продолжается бум строительства торгово-развлекательных центров.
Наибольшее количество площадей было сдано в сфере жилой недвижимости – около 10 млн. по всей стране. В одном только Киеве появилось 1358 тыс. кв.м. нового жилья. Это самый большой показатель в Украине. Далее идет Киевская область, в которой построили 1317 тыс. кв.м., затем АР Крым – 938 тыс. кв.м., – и Одесская область – 676 тыс. кв.м., информируют маркетологи баз данных от domobaza.com.
В Киеве строятся как жилищно-офисные комплексы, так и отдельные многоквартирные дома. Все зависит от местонахождения будущего здания, проекта и финансирования. В последние два года преобладает строительство жилых комплексов, поскольку они более практичны в условиях большого города-миллионника. В течение 2013 года в Киеве открылось несколько жилых комплексов, например, «Бульвар фонтанов», «Панорама на Печерске», «Зверинецкий», «Яскравий», «Озерні зорі» и др. Последние два построила компания «ИнтерГал-Буд» и отличаются они тем, что здесь, в отличие от многих новостроек, в квартирах делался ремонт «под ключ».
В Одессе появились такие жилые комплексы, как «Идеал», «Аркадия Хиллс», коттеджный городок «Академический». В Крыму активнее всего ведется строительство жилой недвижимости в Симферополе и Севастополе. Так, в Севастополе открылись жилые комплексы «Таврический», «Омега-2А», а в Симферополе – «Киевский», «Лазурный Батилиман» и др.
Коммерческая недвижимость в 2013 году отличилась разносторонностью. Сфера торговой и развлекательной недвижимости, как уже упоминалось ранее, процветает. В течение года по всей стране открылось несколько крупных торгово-развлекательных центров. Например, в Черкассах – ТРЦ «Любава», в Харькове – вторая очередь ТРЦ «Французский бульвар», а в Херсоне – третья очередь ТРЦ «Фабрика».
Больше всего новых торгово-развлекательных центров появилось в Киеве – «Мармелад», «Silver Centre» и «Гулливер», а также аутлет-центр «Мануфактура» в с. Ходосовка под Киевом. Подробную информацию про все стройки и проекты Украины с контактными данными ответственных лиц можно получить в базах объектов строительства от domobaza.com.
Сфера офисной и гостиничной недвижимости в 2013 году была менее продуктивной. Обе эти сферы страдают от недостаточности финансирования и спроса. Количество свободных офисных площадей растет с каждым годом, арендные ставки в бизнес-центрах достигли «ценового дна», но арендаторов в стране не хватает, чтобы поглотить все предложение на рынке офисной недвижимости.
Что до гостиниц, то прошедший год был не самый удачный для них – большинство сданных в эксплуатацию зданий были реконструированы или перестроены из общежитий под гостиницы. 2014 год обещает развитие этих сфер недвижимости, особенно гостиничной, поскольку несколько иностранных компаний решили открыть сети отелей в Украине.
В Украине наблюдается такое соотношение сданных в эксплуатацию объектов коммерческой и жилой недвижимости:
В 2014 году ожидается появление новых интересных объектов недвижимости. Лидерами по-прежнему будут жилая и торговая недвижимость. Уже сегодня к сдаче запланировано около миллиона квадратных метров нового жилья, 10 торгово-развлекательных центров, а также множество других проектов, о которых мы обязательно напишем.
Автор (материал и графики): Мирослава Рекун
