Все ниже и ниже
За последние месяцы стоимость ипотечных кредитов значительно снизилась. И если весной ставки упали до докризисных отметок, то сегодня займы в гривне можно уже взять по таким же условиям, что и валютные кредиты в 2007-2008 годах.
По данным компании “Простобанк Консалтинг”, средняя реальная ставка по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет в банках из числа 50 крупнейших составила 16,84% годовых. При этом еще месяц назад она составляла 17,47% реальных годовых. Таким образом, за последний месяц лета займы на “вторичку” подешевели в среднем на 0,64 процентного пункта. Средние реальные ставки по ипотеке сроком на 15 лет за этот период снизились на 0,49%, до 16,96% годовых.
Конечно, эти цифры не вызывают эйфории у заемщиков, однако это всего лишь средняя температура по больнице. Нам удалось найти предложения от некоторых банков и под 13% годовых. Вот это уже реально интересное предложение, особенно если учесть, что даже официальная инфляция составляет около 10%. Правда, такая ставка не фиксируется на весь срок кредитования, а с какого-то момента становится плавающей, то есть размер займа периодически пересматривается через согласованные промежутки времени.
Опасности плавающей ставки
Как вы понимаете, плавающая процентная ставка – это палка о двух концах. Во времена дешевых ресурсов – это плюс, а во времена финансовых катаклизмов она может сыграть с вами злую шутку.
– Плавающая ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов, – прокомментировал заместитель председателя правления одного из украинских банков Александр Бондаренко. – Однако заемщик не должен забывать, что кредит с плавающей ставкой несет для него серьезный процентный риск, который может выразиться в повышении процентной ставки вслед за изменением ситуации на рынке.
Большинство заемщиков выбирают условия кредитования с фиксированной ставкой, поскольку удобнее и понятнее погашать кредит каждый месяц фиксированными суммами. Кредиты с фиксированной процентной ставкой позволяют заемщику планировать свои расходы, знать о том, что каждый месяц он должен отложить от заработной платы определенную сумму. Это является причиной высокой популярности в нашей стране кредитов с фиксированной процентной ставкой.
Хотя если вспомнить историю, то сразу после кризиса многие банки в одностороннем порядке начали поднимать процентные ставки, мотивируя это форс-мажорными обстоятельствами в экономике. Сейчас такое уже невозможно, ведь с 2010 года вступил в силу запрет банкам в одностороннем порядке изменять кредитные ставки. Банки также не имеют права требовать досрочного погашения неуплаченной части долга по кредитам и разрывать в одностороннем порядке заключенные кредитные договоры в случае несогласия заемщика с предложением финансового учреждения увеличить процентную ставку, предусмотренную кредитным договором. Поэтому сейчас правда на стороне заемщика.
Совет “КП”
Ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан лишь в том случае, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. Поэтому при расчете, что выгоднее – покупать квартиру либо снимать жилье, следует сравнивать между собой финансовые потери в каждом конкретном случае: сумму процентов банку и арендную ставку. И даже учитывая, что стоимость аренды (впрочем, как и стоимость квартиры) может расти в цене, во многих случаях гораздо разумнее не загонять себя в ипотечную кабалу, а снимать жилье, откладывая разницу на депозит и постепенно накапливая нужную сумму.
13% – это много или мало?
Решили подсчитать, сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе взять кредит на покупку квартиры в столице.
За основу расчета возьмем кредит на сумму 420 тыс. грн. (цена панельной “двушки” в спальном районе столицы – около $75 тыс., минус 30% на первый взнос), ставка – 13% годовых.
Воспользовавшись ипотечным калькулятором одного из порталов, получаем, что при сроке кредитования на 20 лет ежемесячный платеж составит 6300 грн.
Учитывая основное правило организации семейного бюджета, которое гласит, что доля выплат по кредитам не должна превышать 40% доходов, получаем, что доходы семьи, решившейся на подобную покупку, должны составлять порядка 16 тыс. грн. в месяц! Имея такую зарплату на двоих и накопления в размере $22-23 тыс. на первый взнос, можно рассчитывать на покупку квартиры стоимостью $75 тыс.
Если вы собрались воспользоваться аннуитетной схемой выплат, то в течение 20 лет вам придется платить по 4921 грн. В этом случае вам достаточно иметь зарплату порядка 12 тысяч гривен в месяц на двоих.
Для сравнения, в начале года подобные кредиты стоили 18% годовых и обходились заемщикам значительно дороже. Им приходилось платить на треть большую сумму и, соответственно, показывать на треть большую официальную зарплату.
Цены на жилье в регионах, естественно, ниже. Поэтому взносы и зарплаты можно пересчитать пропорционально уменьшению стоимости жилья в вашем конкретном городе.
НБУ обещает увеличить количество займов
Нацбанк вместе с госбанками разработал спецпрограмму рефинансирования коммерческих банков для развития ипотеки в Украине. Кабинет министров и Национальный банк намерены ввести программу рефинансирования негосударственных банков через четыре государственных банка (Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и “Киев”) для развития ипотечного кредитования.
– Для того чтобы поднять строительство, мы вместе с государственными банками разработали специальную программу, о старте которой будет объявлено в ближайшее время, – сообщил глава НБУ Сергей Арбузов. – Сегодня Кабмином уже подписаны разрешения на участие в этой программе по четырем управляемым им банкам – Укрэксимбанку, Ощадбанку, Укргазбанку и “Киеву”.
По словам Арбузова, программа нацелена на значительное ускорение темпов развития ипотечного кредитования, и в ее рамках госбанки будут рефинансировать остальные финучреждения. Предполагается, что ключевую роль в реализации программы будет играть Ощадбанк, а рефинансирование в рамках проекта будет предоставляться на рыночных условиях.
