Средние цены на квартиры в 2010 г. на «первичке» практически не изменились, а на «вторичке» подешевели на 6-6,5%. По словам экспертов, если ипотека не возобновится, цены на жилье будут продолжать плавно снижаться и в текущем году
В конце 2009 г. многие риэлторы и застройщики уверенно прогнозировали грядущее подорожание квадратного метра, потому что дно уже достигнуто и «дальше падать некуда». Но снизу постучали, и оказалось, что цены не достигли своего предела и им есть куда падать. По словам генерального директора АН «Благовест» Ирины Луханиной, из-за отсутствия платежеспособного спроса средневзвешенная цена продаваемых квартир с января по декабрь 2010 г. снизилась на 6,4%, а по данным консалтинговой компании «Самсон» — на 6,07%. Начав прошлый год с незначительного удорожания, жилая недвижимость повышалась в цене вплоть до апреля (около +1%). В начале лета наблюдалась коррекция: цены снизились на 1,8%. Но осенью тенденция обострилась, и вместо ожидаемого традиционного удорожания жилая недвижимость подешевела на 6,3%.
Риэлторы рассказывают, что менее всего пострадали эконом-варианты. Так, популярные маленькие однокомнатные «хрущевки» даже немного поднялись в цене. «Теперь найти квартиру дешевле $40 тыс. нельзя, тогда как раньше нижний предел был на уровне $30 тыс.»,— сетует ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Покупатели, стремясь быстрее решить свои жилищные проблемы, расхватали самое дешевое предложение, как горячие пирожки. На большее просто денег у населения не хватает, а банковское кредитование, с его средними ипотечными ставками 11–14% годовых, помочь не может. Поэтому неудивительно, что дорогое элитное жилье (занимает около 20% рынка), по данным АН «Благовеста», больше всего просело — на 11%.
На начало текущего года, по данным «Самсона», средняя цена одного квадратного метра столичной квартиры на вторичном рынке составляла $1,84 тыс. Напомним, что ценовой кризисный минимум, который наблюдался в апреле прошлого года, составлял $1,82 тыс./кв. м. При этом речь идет не о цене реальной сделки, а о предложении. Игроки рынка признаются, что владельцы квартир по-прежнему идут на торг. Размер дисконта зависит от многих факторов: изначального уровня наценки, срока экспозиции объекта, срочности продажи, наличия кредитных обязательств по объекту. В зависимости от этих факторов дисконт мог составлять от 5% до 20%. «Если квартира была изначально переоценена, если она экспонируется на рынке более пяти-шести месяцев, либо необходима срочная продажа — можно было получить максимальный дисконт 15-20%»,— говорит Луханина. Она отмечает, что если же цена изначально была рыночная, а сроки продажи не поджимали, то скидки более 5% получить не удавалось.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке практически не изменилась и составляет $1,5 тыс. Но эта цифра не является показательной, потому что характерной тенденцией для новостроев в прошлом году оказалось «расслоение» цены. Так недострои, с готовностью менее 50% дешевели — так застройщики завлекали покупателей, которые боялись «закапывать» свои деньги в землю. Если в начала 2010 г. минимальная цена квадратного метра в таких объектах была около $1,2 тыс., то теперь можно найти и за 0,9-1 тыс./кв. м. Совсем другую позицию занимали застройщики, которые успевали закончить строительство в прошлом году. «По объектам на завершающей стадии, которые явно достраивались до конца года, цены росли в зависимости от темпов строительства и по мере увеличения степени их готовности»,— говорит заместитель генерального директора строительной компании «ТММ» Алексей Говорун. Так после того, как застройщик выгонял коробку (около 70% готовности), цена сразу же повышалась на 10%, а после сдачи дома в эксплуатацию — еще на 15-20%. В таких объектах средняя цена одного квадратного метра составляет около $2 тыс.
По словам экспертов, если не будет возобновлено массовое ипотечное кредитование, то события на столичном рынке жилой недвижимости в 2011 г. повторят сценарий прошлого года. Рынок будет работать на малых оборотах, а цены продолжат свое снижение в пределах 10%. Исключение составят самые востребованные квартиры: дешевые однокомнатные «хрущевки» и новостройки, которые были сданы в эксплуатацию в 1995-97 гг.
