Практика крупных покупок на рынке недвижимости возрождается
На рынке офисных помещений произошла первая открытая сделка в 2010 г. по продаже отдельно стоящего здания. Комплекс площадью 3 060 кв. м в центральном деловом районе Киева приобрел банк «Русский Стандарт». По мнению экспертов, количество инвестпродаж будет расти в случае не только снижения ставок капитализации объектов и вакантности в самих бизнес-центрах, но и повышения арендных ставок. Как сообщает «Colliers International Украина», представляющая интересы продавца, восьмиэтажное офисное здание по ул. Саксаганского, 105, купил банк «Русский Стандарт». Основные причины покупки данного объекта — улучшение качества офисных помещений, расширение и развитие банка в Украине. «Данная сделка является знаковой для киевского рынка офисной недвижимости, поскольку она еще раз подтвердила наметившуюся с начала 2010 г. стабильность рынка и реальную готовность конечных пользователей покупать качественные и экономически обоснованные офисные помещения»,— утверждают в «Colliers International Украина».
«На мой взгляд, данное здание могло обойтись покупателю в $4-5 млн., но достоверно оценить сумму продажи сейчас довольно сложно, поскольку на рынке практически отсутствуют сделки в сегменте офисной недвижимости»,— говорит Александр Романов, аналитик ИК BG Capital.
«i» сообщали, что рынок транзакций на рынке коммерческой недвижимости начинает оживать. С начала года были проданы ряд объектов (или доли в них): отель «Ялта-Интурист» в Ялте, ЦУМ в Харькове, ТРЦ Sky Mall в Киеве и склад в Киевской области. При этом, по мнению экспертов, каждая такая транзакция уникальна и сделок на рынке все равно чрезвычайно мало. Однако в целом такие продажи — большой позитив для сегмента коммерческой недвижимости. В основном инвесторы сейчас интересуются торговой недвижимостью, потом уже рассматривают офисы и почти не продаются склады.
«Думаю, увеличение числа сделок в офисном сегменте можно будет наблюдать лишь в случае, когда на рынке установится тренд на уменьшение вакантности и рост ставок аренды»,— считает Александр Романов.
Значительного роста арендных платежей еще нет, но вакантность продолжает снижаться. По данным Knight Frank LLC Ukraine, на 1 июля 2010 г. арендные ставки не сильно изменились и находятся в диапазоне $300-480/кв. м/год на офисы класса А, $240-360/кв. м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв. м/год на офисы класса B-. При этом аналитики компании утверждают, что в течение первого полугодия снижение уровня вакантных площадей в офисном сегменте произошло (особенно в БЦ класса В+/-), однако из-за введения в эксплуатацию ряда новых объектов общая вакантность по рынку вернулась к показателю конца 2009 г., достигнув 15-20%. По оценкам других игроков, количество свободных помещений в центральных бизнес-центрах Киева снизилось.
Повлияет на увеличение количества сделок и снижение ставок капитализации объектов — ставка, используемая для перерасчета потока доходов в рыночную стоимость. В «Colliers International Украина» отмечают, что в глазах участников рынка риски дальнейшего снижения арендных ставок и простоя помещений существенно снизились, что отразилось на обсуждаемом уровне ставок капитализации. Так, ставки капитализации были скорректированы с прежнего диапазона в 15,0-18,0% до 12,0-15,0% на 2010 г. «Как и в 2009-м, в первом полугодии 2010 г обсуждаемые ставки капитализации продолжают основываться на восприятии рынка его участниками, а не на реальных транзакциях»,— говорят аналитики компании. По их данным, в 2009 г. ожидания инвесторов составляли 15-18%. На нынешний год в компании прогнозируют снижение ставок капитализации в офисном сегменте до 13-15%, а в 2011 г.— до 11-12%.
