мы идти не готовы»
5 декабря судьбу скандальной стройки перед столичным стадионом «Олимпийский» будут решать сразу четыре министерства
Летом этого года литовско-украинское ЗАО «Нест-Ханнер» приобрело в собственность недостроенный торгово-развлекательный комплекс «Олимпик Плаза» на площади перед НСК «Олимпийский». Но после возобновления работ на объекте президент Федерации футбола Украины Григорий Суркис заявил, что торговый центр перед стадионом не позволит Украине претендовать на проведение в 2012 г. финала чемпионата Европы по футболу. «ЭИ» попытались выяснить у гендиректора ДП «Ханнер Инвест» (соучредителя ЗАО «Нест-Ханнер») Сергея Овчинникова, что побудило литовцев пойти на риск, и какое будущее ожидает «спорный» проект.
— Приобретая «Олимпик Плаза» (сейчас — «Троицкий»), Вы догадывались, что без скандала не обойдется? Особенно, если учесть что у предыдущего собственника объект простаивал около года…
— Строительство ТРЦ «Олимпик Плаза» остановилось в конце 2004 года, потому как у бывшего собственника закончились деньги, и он не мог найти источник финансирования… С одной стороны, покупая права на комплекс, мы не знали, что все обернется скандалом. Ведь на строительство торгового центра «Троицкий» у нас есть все необходимые разрешения. С другой стороны, назовите хотя бы один торговый центр, который был построен в центре Киева без скандалов?
— Одно дело, когда торговый комплекс строится просто в центре, совсем другое — перед стадионом на 80 тысяч зрителей…
— У нас на руках есть договор аренды земельного участка и разрешение на осуществление строительных работ. Я, конечно, еще недостаточно изучил особенности украинского рынка (видимо, г-н Овчинников имеет в виду особенности украинского законодательства. — Ред.), но во всем мире эти документы являются гарантией законности строительства. А если мы кому-то не нравимся, то это мнение отдельных личностей или групп людей (конкретные имена г-н Овчинников отказался назвать наотрез. — Авт.).
— Документы — это, конечно, хорошо. Но, как показывает практика, строителей в Киеве не спасают даже разрешения.
— Если власти Киева выдали такое разрешение, то фактически отменить его не может никто (сама же власть и может отменить, как нередко случается, если общественность на нее «надавит». — Авт.). Тем более, мы выполняем все требования властей. К примеру, потратили $3 млн. на перенос Прозоровского коллектора, построили за свой счет Дом детского творчества в Голосеевском районе, там же будем строить спортивный зал для школы.
— Федерация была готова подать на Вас в суд, если бы Ваша компания не начала переговоры. Что это за переговоры и о чем Вы планируете договориться с «футболистами»?
— Инициатором переговоров выступили мы, обратившись в Министерство по делам семьи, молодежи и спорта, в ведении которого находится НСК «Олимпийский». С ФФУ у нас нет никаких отношений. Федерация — организация, которая сейчас поднимает этот вопрос в печати. На основании нашего обращения была создана рабочая группа из представителей Минсемьи молодежи и спорта, Минстроительства, МВД, МинЧС. 15 декабря комиссия должна вынести резолюцию по нашим дальнейшим действиям с целью нормализации ситуации (по данным «ЭИ», решение будет принято 5-го или 6 декабря, чтобы успеть к приезду экспертов УЕФА, запланированному на 7-го 8 декабря. — Ред.).
— В ФФУ возмущались, что последний вариант проекта комплекса существенно отличается от предыдущего…
— В этом нет ничего удивительного. Проект рассматривался на четырех заседаниях киевского Градсовета. На каждом из них архитекторы высказывали свои замечания и пожелания. Сейчас мы строим по тому проекту, который был окончательно согласован.
— Проект разрабатывался архитектурным бюро Сергея Бабушкина. Злые языки поговаривают, что его утвердили потому, что г-н Бабушкин был тогда главным архитектором города…
— Я в Украине недавно, поэтому мне сложно сказать, был он им на то время или нет.
— Если проект был утвержден в 2003 году и, как Вы утверждаете, с этого времени существенно не менялся, то почему Федерация начала протестовать этим летом, когда Вы выкупили объект?
— Потому что мы начали строить, причем быстро. До этого ФФУ не было против кого воевать, плюс, на мой взгляд, это сугубо политический вопрос — в преддверии весенних выборов 2006 года. На стадионе при установленном ограждении уже проводились футбольные матчи Лиги чемпионов. Но никто при этом не протестовал. Мне кажется, смысла протестовать нет. Ведь НСК «Олимпийский», несмотря на всю уникальность, строился и реконструировался в годы, когда не было требований, которые существуют сейчас. Например, стадион должен иметь пути равномерной эвакуации людей во все четыре стороны, а у «Олимпийского» никогда этого не было.
— Глава ФФУ Григорий Суркис утверждает, что строительство ТЦ может «выбросить» Украину вместе с Польшей из числа претендентов на проведение чемпионата Европы по футболу в 2012 году. ФИФА предъявляла претензии к комплексу?
— Комиссия ФИФА оценивает ситуацию комплексно, а не только состояние стадиона и территории вокруг него. Изучает инфраструктуру города, состояние дорог, количество мест в гостиницах, пропускную способность аэропорта, ж/д вокзала, автовокзала и т.д. Я не слышал, чтобы комиссия предъявляла претензии к тому, что мы строим торговый комплекс.
— Хорошо. Но почему тогда консультанты УЕФА выдали два противоположных заключения: французская компания ATN высказалась «за» строительство, а один из Санкт-Петербургских институтов — «против»?
— Потому что французы провели расчет всех потоков людей со стадиона (и, кстати, рекомендовали добавить пешеходную аллею вдоль ограды Университета физвоспитания, убрать павильон перед стадионом и увеличить количество действующих проходов в ограде. — Ред.), а россияне не рассматривали все пути эвакуации со стадиона, а только на ул. Эспланадную, Шота Руставели и Физкультурную.
— Готовы ли Вы в качестве компромиссного варианта изменить проект?
— Надо посмотреть и изучить, что нам предлагают и ради чего это делается. На кардинальные изменения проекта мы идти не готовы.
— Если строительство ТРЦ все-таки запретят, пойдете ли Вы в суд?
— Да, пойдем. Но, надеюсь, до этого дело не дойдет.
— По нашей информации, Вы купили «Олимпик Плаза» за $30 млн. Если исходить из обычной практики, земля и документация — это примерно 25% стоимости всего проекта. То есть общие инвестиции составят $120 млн.?
— Нет, сумма сделки была меньше, но по условиям договора мы не имеем права ее разглашать. Скажу только, это была нормальная рыночная цена. А общие инвестиции в проект составят $95 млн. (т.е. себестоимость строительства «Троицкого» примерно $900-950 за кв. м. Для сравнения: строительство кв. м «Каравана» на ул. Луговой обошлось в $700 за кв. м. — Авт.).
— За какой отрезок времени Вы планируете вернуть $95 млн.?
— Мы планируем окупить их за 7-8 лет, что является нормальным показателем для торговых центров. К примеру, в Литве в 2000 году окупаемость ТЦ составляла пять лет. Сейчас, из-за роста стоимости стройматериалов и рабочей силы, она выросла до семи. Деньги на строительство мы будем занимать. Пока я точно не могу сказать у кого, поскольку сейчас ведутся переговоры с рядом банков. Мы планируем взять деньги на срок окупаемости ТРЦ, то есть на 7-8 лет под менее чем 10%.
— Деньги, которые Вы заплатили за участок и проект, были Вашими собственными средствами?
— Да.
— Какое отношение имеет к Вам компания «Юджин»? Ведь она фигурировала в качестве правообладателя и при прошлом собственнике?
— ООО «Юджин» — это держатель разрешительной документации, на него оформлен договор аренды и получены все разрешения. Летом 2005 года сменился состав учредителей ООО: 40% перешли в собственность «Ханнер», 40% — «НЕСТ», 20% – ЮЗТС («Югозападтрансстрой» — генподрядчик).
— На какой стадии находятся сейчас переговоры с потенциальными арендаторами «Троицкого»? С кем-то уже подписаны договора?
— Сейчас идет представление этого объекта на MAPIC — международной выставке коммерческой недвижимости в Каннах. Конкретные договора будем подписывать после того, как наша делегация вернется из Франции. Сейчас мы ведем переговоры с международными сетями одежды C&M, Mark&Spencer. К сожалению, постоянный пересмотр решений (по разрешительной документации. — Ред.) стабильности отнюдь не добавляет.
— Кстати, не пропал ли интерес у арендаторов к «Троицкому» после того, как строительство было приостановлено?
— Арендаторы, несмотря на
такую ситуацию, по-прежнему хотят снимать у нас площади. Потенциально у нас занято уже 60%. За полтора года до открытия центра это хорошие показатели. 20% мы отдадим за полгода до открытия «якорям» и тем маркам, которые пользуются популярностью у потребителей. Еще 20% площадей (это «золотой запас») у нас припасено на случай, если на рынке Украины появится новая торговая марка и услуга, пользующаяся большим спросом.
— А какая из продуктовых сетей будет у Вас представлена?
— Рынок продуктового ритейла в Украине развит очень хорошо: даже Aushan’у (Франция) будет уже тяжело зайти к вам. Тем более, местные игроки лучше понимают, что потребляют в пищу украинцы. Вероятнее всего, в ТРЦ будет или киевский, или украинский оператор.
— Сколько будет стоить аренда в «Троицком»?
— В зависимости от того, кто и какие площади будет арендовать, ставки будут колебаться от $5 до $150 за кв. м. Для кинотеатров — до $15, для «якорей» — $10-30, для средних одежных бутиков — $50 и так далее.
— Скандал с «Троицким» не отбил у Вас желания работать в Украине?
— Нет. Мы и дальше собираемся сотрудничать с «НЕСТ». Сейчас готовим второй проект (ТРЦ. — Авт.) возле киевского Цирка, который будет в два с лишним раза больше «Троицкого». Он будет запущен в 2009 году, его общая площадь — 260 тыс. кв. м, стоимость — около $200 млн. В ближайшие пять лет планируем вложить в объекты недвижимости в Украине еще $500 млн. инвестиций.
Предприятие
Компания «Ханнер» основана в 1995 г. в Литве. Разрабатывает проекты офисных центров, ТРЦ, жилой недвижимости в Литве, Латвии, Румынии, Украине. Уставной капитал группы компаний Hanner составляет EUR25 млн. Рыночная стоимость проектов недвижимости оценивается в более чем EUR 120 млн.
Персона
Сергей Овчинников родился 14 апреля 1973 г. в Литве. С 1989-го по 1994 г. учился на факультете торговли Вильнюсского университета. С 1999-го по 2004 г.— на факультете управления Вильнюсского университета. Действительный член Urban Land Institute (ULI), США. Опыт работы на руководящих должностях с 1997 г. В сфере недвижимости — с 2000 г. Сегодня — гендиректор ДП «Ханнер Инвест» (соучредителя ЗАО ЗАО «Нест-Ханнер»).
История конфликта
24 июня 2005 г. ВР направила Виктору Ющенко запрос о соблюдении законодательства при застройке территории вокруг НСК «Олимпийский». «Если не прекратить там застройку, то вскоре на стадион вертолетами надо будет летать», — прокомментировал запрос вице-спикер Адам Мартынюк. 8 ноября недовольство ситуацией вокруг застройки площади перед стадионом высказал президент Федерации футбола Украины Григорий Суркис, вернувшийся с Мальты, где УЕФА зарегистрировала заявку Украины и Польши на проведение финала чемпионата Европы 2012 года. Тогда же Минсемьи, молодежи и спорта распространило заявление, в котором говорилось, что «нынешний проект строительства и состояние, в котором находится застройка площади перед Национальным спортивным комплексом, препятствует полноценному использованию НСК «Олимпийский» для проведения массовых мероприятий». 9 ноября главный архитектор столицы Василий Присяжнюк заявил, что проект был утвержден в установленном порядке. При этом заказчик предложил схему эвакуации зрителей, но она «не была воспринята дирекцией комплекса». По утверждению г-на Присяжнюка теперь схему эвакуации должны разработать дирекция НСК и ФФУ. После чего на ее основании должен быть откорректирован проект. 16 ноября обеспокоенность судьбой инвестиций литовской компании «Ханнер» выразил посол Литвы Кестутис Масальскис. 24 ноября министр по делам семьи, молодежи и спорта Юрий Павленко пообещал, что на экспертном и правительственном уровне будет рассмотрен широкий круг дополнительных документов и экспертных заключений. «Или 5-го или 6 декабря должно быть соответствующее решение», — заявил он.
