Нинішня руйнівна війна Росії проти України завдала значного удару по ринку іпотечного кредитування в Україні, який з 2021 року переживав зростання. Як вплинула російська агресія на житлове кредитування та наскільки ефективна урядова програма субсидування "еОселя".
З початком повномасштабної війни Росії проти України, ринок іпотечного кредитування в Україні зазнав значного удару, який суттєво вплинув на ситуацію на ринку житлового кредитування, який до цього часу демонстрував зростання. За цей час ринок іпотечного кредитування в Україні помітно сповільнився, насамперед через пануючу невизначеність і зниження доходів населення. Більшість українців побоюються брати іпотечні кредити в умовах війни, а банки стали суворіше оцінювати потенційних позичальників.
До війни у 2021 році українці активно брали іпотеку. Обсяги кредитів зросли у 2,5 рази порівняно з попереднім роком. Крім того, уряд запровадив програму “Доступна іпотека 7%”, за якою було видано 1 300 кредитів. На жаль, прогрес програми був унеможливлений повномасштабним вторгненням Росії.
Наразі іпотечні кредити поза урядовою програмою є вкрай мізерними. Більшість українців, зіткнувшись з невизначеністю, спричиненою війною, та падінням доходів, не наважуються укладати іпотечні угоди, а банки стали менш охоче надавати кредити.
Олена, мешканка Києва, поділилася своїм досвідом, розповівши, що її сім’я розглядала можливість взяти іпотеку для поліпшення житлових умов ще до початку війни. Однак через обставини, що склалися, вони вирішили відкласти свої плани. Олена пояснила: “Ми зрозуміли, що до закінчення війни це неможливо. Ми не підпадаємо під категорії, які мають право на пільгове кредитування, а знайомий, який працює в банку, повідомив нам, що отримати іпотеку в цей час практично неможливо”.
Державні ініціативи у сфері іпотечного кредитування
Незважаючи на війну, що триває, уряд докладає зусиль для стимулювання іпотечного кредитування, хоча й орієнтованого на окремі групи громадян. Однією з таких ініціатив є програма “еОселя”, що стартувала в жовтні минулого року.
Програма “еОселя” надає пільгові кредити на житло чотирьом категоріям українців: військовослужбовцям та працівникам сектору безпеки та оборони, лікарям, вчителям та освітянам, а також науковцям. Програма пропонує відсоткову ставку 3% при першому внеску від 20%, а термін кредитування становить 20 років.
Відповідно до критеріїв програми, отримувач іпотеки може розраховувати на придбання вільного житла, площа якого не повинна перевищувати 52,5 квадратних метрів, а на кожного наступного члена сім’ї виділяється додатково 21 квадратний метр. Заявки на участь у програмі “Доступна іпотека” приймаються через додаток “Дія”. Наразі програма співпрацює з п’ятьма банками-партнерами: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Глобус Банк та Скай Банк.
Уряд спочатку планував, що до 2023 року програмою пільгового кредитування на придбання житла скористаються близько 15 000 українських сімей. Крім того, планується розширити програму, включивши до неї інші верстви населення, які матимуть право на отримання іпотечного кредиту за ставкою 7% річних. Очікується, що програма матиме довгостроковий ефект.
З моменту її запуску понад півроку тому спостерігається помітне зростання обсягів іпотечного кредитування, що підтверджується статистикою Національного банку. З листопада 2022 року кількість виданих кредитів зросла: у листопаді було видано 146 кредитів на суму 178,4 млн грн, у грудні – 405 угод на суму 501,5 млн грн, у січні – 357 угод на суму 449,5 млн грн.
Однак у лютому кількість виданих кредитів суттєво знизилася – було видано лише 126 іпотечних кредитів на загальну суму 169,8 млн. грн.
Думки експертів
Експерти у сфері фінансів розповіли про стан ринку іпотечного кредитування та перспективи його відродження навіть в умовах воєнного стану.
Олена Коробкова, голова Незалежної асоціації банків України (НАБУ), розповіла, що найпомітнішою тенденцією нинішнього ринку лишається стагнація іпотечного кредитування. Вона пояснила це явище війною та пов’язаною з нею невизначеністю, а також високою інфляцією та відсотковими ставками. Крім того, кредитори стикаються з різними обмеженнями, такими як неможливість коригування відсоткових ставок і заборона стягнення на заставне майно.
Пані Коробкова підкреслила, що кредити за програмою “eОселя” видавалися восени та взимку. Через “Укрфінжитло” програма “еОселя” сприяла видачі кредитів на суму понад 1,2 мільярда гривень, якими скористалися 948 українських родин. Серед позичальників 782 – військовослужбовці та працівники силових структур, 85 – лікарі, 71 – вчителі та 10 – науковці.
Поза межами цієї програми банки видавали лише поодинокі іпотечні кредити, які не формують повноцінного ринку іпотечного кредитування. Натомість, ці випадки демонструють нестандартні ситуації, коли житло використовується як застава для фінансування нежитлових потреб.
Оскільки кошти, виділені на програму “Енергодім”, вичерпані, видача нових кредитів тимчасово призупинена. Однак очікується, що нещодавнє рішення Кабінету Міністрів на початку травня забезпечить фінансування для безперервності програми та її подальшого розширення.
Юрій Мельничук, директор департаменту ризиків та член правління Юнекс Банку, зазначив, що наразі іпотечне кредитування доступне лише за державною пільговою програмою. Він відмітив, що ринкові ставки за іпотечними кредитами через високі облікові ставки та вартість ресурсів можуть сягати 25-30 відсотків, що робить придбання власного житла економічно невигідним. Відтак, банки, які пропонують іпотеку за ринковими ставками, орієнтуються переважно на підприємців, які шукають фінансування для розширення бізнесу, використовуючи власне житло як заставу.
Пан Мельничук звернув увагу на статистику Національного банку, яка свідчить, що середня сума кредиту у лютому становила 1,35 млн. грн., що є помірною сумою, особливо для столиці. Він також зазначив, що низький середній розмір іпотечного кредиту може свідчити про обмежену платоспроможність позичальників та їхню неспроможність внести суттєвий перший внесок.
Майбутнє іпотечного кредитування
Банкіри та експерти сходяться на думці, що справжнє відродження іпотечного кредитування в Україні можна очікувати лише після перемоги країни та суттєвого розширення категорій, які мають право на державну пільгову програму. За таких умов можливе посилення конкуренції між банками, що призведе до зниження вимог до першого внеску, врахування регіональних особливостей розташування нерухомості та профілів позичальників.
Таким чином, для більшості громадян України іпотека наразі є недосяжною, якщо тільки вони не підпадають під категорії, визначені урядом. Крім того, програма “Енергодім” залишається тимчасово призупиненою через брак фінансування. Тим не менш, нещодавні рішення уряду мають на меті забезпечити фінансування для продовження програми, а в майбутньому очікується її розширення. Оскільки країна прагне до перемоги, вкрай важливо працювати над її економічним відновленням. Очікуване розширення програми “eОселя” дозволить громадянам здійснити свої мрії про придбання першого житла або збільшення житлової площі.