Схеми шахрайства: Як не потрапити в пастку квартирних афер
Ринок нерухомості – золота жила для аферистів. Перевірити афери складно, а грошей втратити можна багато. Як не стати жертвою обману розповіли Сегодня.
Обман при інвестиціях: Схема 1
При покупці квартири, яка не добудувавши або ще в планах будівництва дозволяє заощадити до 30-40% вартості житла. Але потрібно бути дуже обережним з оформленням документів і перевіркою забудовника. Часто інвестиції в житло використовують аферисти – беруть гроші за будівництво, а самі зникають. Буває і варіант тривалого будівництва або територія виявляється непридатною для будівель.
“Вкладення” в фундамент “- найнебезпечніші, особливо з огляду на введені нові ДБН (державні будівельні норми) і збільшені повноваження ДАБІ (державної архітектурно-будівельної інспекції). Багато новобудов можуть технічно відповідати новим правилам і ніколи не ввестися в експлуатацію “, – пояснює Ярослав Куц, юрист. Юристи рекомендують купувати квартири у вже зданих в експлуатацію будинках. Так як на стадії технічної оцінки дуже складно перевірити забудовника. Перевірити його можна по документам. Перше, що потрібно прочитати – дозвіл на виконання будівельних робіт, який видає Державна архітектурно-будівельна інспекція. Можна перевіряти документи аж до технічних умов на підключення будинку до комунікацій.
Якщо будь-які документи відсутні, то краще за все не інвестувати в будівництво, інакше можна залишитися і без грошей, і без квартири. “На що ще варто звернути увагу? В першу чергу на наявність у девелопера раніше зданих будинків. Це головний показник, який вказує на його надійність. Адже якщо він не завершив жодного проекту, існує ризик, що і ваш будинок не буде побудований “, – говорить прес-секретар” Укрбуду “. Варто перевірити, чи дотримується забудовник термінів будівництва. Навіть якщо вони трохи порушили, все одно рамки повинні бути.
Крім того, слід вивчити надійність механізму інвестування. Якщо ви вкладаєте в квартиру на етапі будівництва, перевірте, яким чином буде проходити процедура вкладення коштів. Найнадійніший варіант – це інвестування через фонд фінансування будівництва “, – продовжує прес-секретар. Також важливо перевірити в єдиному державному реєстрі наявність будь-яких суднових суперечок. Гарна компанія таких не має. “Якщо купуєте об’єкт, який введений в експлуатацію, з вами повинні укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса. Спеціаліст введе вас, як нового власника квартири, в реєстр речових прав на нерухоме майно. Якщо відбувається продаж квадратних метрів в недобудованому будинку, забудовник часто пропонує договір попередньої купівлі-продажу. але він майже не захистить вас у разі проблем: по суті, ви є інвестором, але на папері володієте тільки повітрям “, – пояснює Ярослав Куц.
Інвестиційний договір потрібно складати на фінансову компанію, а не на забудовника, і найважливіше – правильно описати характеристики майбутньої квартири (від розмірів до поверху, на якому буде знаходитися квартира). “Також в договорі повинні бути терміни закінчення будівництва та відповідальність забудовника, якщо раптом щось піде не так. І, звичайно, окремим рядком – підстава для розірвання договору і умови повернення грошей “- додає Олег Огородник. Але варто пам’ятати, що навіть правильно складений договір не є гарантією повернення грошей.
“Навіть якщо суд винесе постанову про стягнення коштів в вашу користь, виконати його буде неможливо. Справа в тому, що ошуканих інвесторів завжди багато, а у забудовника немає стільки майна, щоб виплатити гроші всім “, – розповідає Ярослав Куц.
Фальшиві документи: Схема 2
Аферисти в фотошопі підробляють все – паспорта і навіть права власності на квартиру. Іноді по одним і тим же документам продають квартиру двічі. Один набір документів несправжній продавець реєструє сам і отримує всю суму, а другий, після нотаріального оформлення, віддає людям, які вже вручили йому завдаток. Щоб не потрапити в таку ситуацію перед оформленням документів найкраще звернутися до юриста. Він перевірить документи і прожене їх по всіх наявних баз.
“Можете самостійно отримати всю інформацію про об’єкт в Єдиному реєстрі прав на нерухоме майно. Перевірте власників в реєстрі судових рішень і обов’язково загляньте в розділ “стан розгляду справ”. У цьому ж реєстрі можна перевірити сам об’єкт нерухомості, щоб з’ясувати, чи не судяться за квартиру родичі і немає інших судових суперечок “, – розповідає Ярослав Куц. Будь-яке дрібне розбіжність буде свідчити про підробку. Також, як і «свіжа реєстрація» або кілька перереєстрацій за короткий термін. “Якщо продавець квапить і категорично відмовляється залучати фахівців, ні за яких умов не погоджуйтеся на операцію”, – радить Олег Огородник.
Продавці за дорученням: Схема 3
Найкраще купувати у власників. “Доручення дійсне досить легко підробити. І якщо в справі замішаний нечесний нотаріус, то липовим дійсно тільки підпис довірителя. Обчислити це може тільки експерт-графолог. Для цього необхідно кілька оригіналів підписів людини і документ з підробленим підписом. як правило, такі експертизи проводяться вже під час громадянської непокори і кримінального процесів, але ніяк не перед укладанням угоди купівлі-продажу “, – говорить Ярослав Куц. Часто такі продавці за дорученням беруть в компаньйони акторів-«власників». В цьому випадку можна розпитати сусідів, сходити в ЖЕК або уточнити деталі про квартиру.
“Обов’язково зв’яжіться з власником. Уточніть, чи давав він довіреність, згоден на продаж житла. На щастя, сучасні технології дозволяють здійснити зв’язок, навіть якщо людина знаходиться на іншому континенті “, – радить Володимир Редкач. Найкраще таку зв’язок здійснювати раптово для продавця.
Отримав у спадок: Схема 4
З такою ж легкістю можна підробити і заповіт. Але навіть якщо він і справжній, то не виключений варіант декількох “власників” квартири. Якщо після покупки раптово з’явився інший спадкоємець, то доведеться звернутися в суд.
“Як правило, судові суперечки з таких питань тривають роками. Нерідко суди визнають право власності на частку спадкоємців. В результаті покупцеві доводиться знову її викуповувати “, – розповідає Ярослав Куц. Перед покупкою найкраще радитися з адвокатами. “Іноді люди намагаються продати нерухомість, не оформивши за всіма правилами право на спадщину. Укласти повноцінну угоду у них не вийде: продати житло можна тільки після оформлення свідоцтва про право на спадщину. А ось завдаток спадкоємці можуть вимагати заздалегідь – ніби ви підтвердите наміри купити нерухомість, а ми поки “вступимо” у спадок. Я не рекомендую погоджуватися на таку угоду: претендентів на квадратні метри може виявитися трохи, про домовленості з вами швидко “забудуть”, а повернути свій завдаток буде складно “, – говорить Олег Огородник.
Завдаток також потрібно оформляти ретельно, наприклад, використовувати попередній договір. “Там фіксується вартість квартири, терміни покупки і звільнення квартири, терміни зняття продавця з реєстраційного обліку і відповідальність сторін за розірвання договору”, – розповідає Олег Огородник. Всі прописані в квартирі люди повинні бути виписані. Завдаток в 25% від загальної суми буде ризиком того, що отримав його пропаде.