Активність на ринку житла у столиці різко знизилась
Потенційні покупці скасовують перегляди та відкладають угоди, а продавці готові знижувати ціни.
Попри нещодавній ажіотаж, викликаний надіями на мирне врегулювання, ситуація на ринку нерухомості України швидко змінюється. У Києві та низці інших міст попит на квартири зменшується, а ціни почали просідати
На початку 2025 року на тлі мирних ініціатив та очікувань завершення війни ринок нерухомості пережив нетипове для воєнного часу пожвавлення. Зокрема, активізувався продаж житла навіть у прифронтових регіонах. Це дозволило продавцям підвищити вартість деяких об’єктів на 7–10%, а в окремих випадках — і більше. Проте згодом ситуація на фронті погіршилася, і ворожі атаки на міста, включно зі столицею, стали інтенсивнішими.
Попервах ринок майже не реагував на зміну обстановки: у травні київські ріелтори відзначали, що перегляди та продажі тривали. Але вже у червні тенденція почала змінюватися. За словами агентів з нерухомості, покупці дедалі частіше відкладають угоди та анулюють попередні домовленості.
Київські ріелтори пояснюють: через регулярні ракетні обстріли багато переселенців, які нещодавно вважали столицю найбезпечнішим варіантом, змінили плани. Водночас інвестори, які розраховували на подальше зростання цін, призупинили активність або почали продавати раніше придбані об’єкти з дисконтом. Власники житла, зокрема старого фонду, почали знижувати ціни — у деяких випадках на $3–10 тисяч.
У базах оголошень з’явилися пропозиції продажу однокімнатних квартир у столиці по $14–18 тисяч. Це стосується, зокрема, об’єктів у районах Голосієво, Воскресенка, Стара Дарниця та Лісовий масив. Для порівняння: середня вартість подібного житла — від $45 до $80 тисяч, а в центральних районах — до $220 тисяч.
За словами ріелторки Ірини Луханіної, попит зараз зосереджується на новобудовах з автономними системами і наявністю укриттів. А от «панельки» без таких переваг дедалі важче продати. Власники таких квартир починають активно надавати знижки. У сегменті оренди подібна картина: квартири в будинках без підземних паркінгів або захисту здаються зі знижкою до 5 тисяч гривень.
У Тернополі ситуація схожа. Після хвилі попиту з боку переселенців ринок завмер: багато посередників намагаються повернути вкладені кошти й готові продавати квартири навіть без націнки. За даними агентств, житло в новобудовах на околицях уже пропонується по $600 за квадратний метр — на $100–150 дешевше, ніж кілька місяців тому.
У Харкові, попри небезпеку, продажі тривають. Основні покупці — військові з житловими сертифікатами. Водночас кількість дешевих об’єктів суттєво зменшилася. Деякі квартири, що ще кілька тижнів тому коштували $30 тисяч, зараз продаються по $32 тисячі. Проте на вторинному ринку лишаються одиничні варіанти по $16,5 тисяч — зокрема в районах, які найчастіше зазнають атак.
У Запоріжжі та Кривому Розі пропозиції подешевшали помітно. Наприклад, в одному з районів Запоріжжя однокімнатне житло на 29 кв. м можна придбати за $7,9 тисячі. У Кривому Розі квартири продають по $4–5 тисяч, а в Сумах за $20 тисяч доступне вже житло з ремонтом.
На цьому тлі Рівне демонструє протилежну динаміку. Тут, за останні пів року, ціни на житло зросли на 10–17% у старому фонді та на 8% у новобудовах. Місцевий ринок підтримують переселенці та бізнеси, які релокувалися із прифронтових регіонів. Середня ціна однокімнатної квартири — близько $50 тисяч.
В Одесі та Чорноморську, згідно з аналітикою OLX, житло також подорожчало. Упродовж року середня ціна в Одесі зросла на 24%, а в Чорноморську — на 11%. При цьому попит зріс на 71% в Одесі та на 113% у передмісті.
У Львові ж ситуація стабільна: ціни практично не змінюються, але кількість пропозицій зростає — інвестори намагаються позбутися квартир. За даними ріелторів, деякі одиничні об’єкти навіть подешевшали на 3%.
У звіті Національного банку зазначається, що попри збільшення кількості угод на 8% у першому кварталі 2025 року, активність зосереджена переважно за межами обласних центрів. Купують здебільшого об’єкти до 48 квадратів. Водночас НБУ прогнозує, що без зменшення безпекових ризиків та запуску програм іпотечного страхування, ринок залишатиметься нестабільним.
У найближчі місяці динаміка вартості житла буде напряму залежати від ситуації з безпекою. Якщо обстріли посиляться, а ризики зростатимуть, українці все частіше шукатимуть житло в інших містах або утримуватимуться від покупок. За таких умов продавці, найімовірніше, будуть змушені ще більше знижувати ціни.