Проблема зростання кількості житлових недобудов в Україні сьогодні вийшла за межі вузькоринкової та стала, напевно, загальнодержавною. Тому її потрібно вирішувати різними методами.
Тільки в Києві зараз, за нашою інформацією, – 45 заморожених об’єктів житлового будівництва. І найцікавіше, серед компаній-забудовників, що їх будували, є поважні імена та різне житло від економ- до премуім-класу. І всі вони забрали гроші інвесторів і фактично кинули їх напризволяще.
А за інформацією, наданою «i» в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, заморожених житлових об’єктів у столиці сьогодні налічується не менше 79, у Львові – 25, у Дніпрі – 3. Недобудов, певно, набагато більше.
Загалом статистика набагато сумніша. Проблема в тому, що її давно не оновлювали. Зараз Держстат має дані максимум на початок 2015 р. Тоді в країні налічувалося 3823 незавершені житлові будівлі. З них близько половини (1688) були в процесі будівництва. Будівництво більшості решти (2078) зупинили. І ще 57 будівель законсервовано.
«Не можна плутати такі поняття, як «заморожені» об’єкти та «недобудови». Це різні речі. Адже недобудови – це ті, що зводитимуться й далі. А заморожені об’єкти залишили компанії-забудовники, можна сказати, назавжди», – говорить юрист Асоціації потерпілих інвесторів Олександр Босенко.
Як зазначила в коментарі «і» директор проектної компанії «АІММ-ГРУП» Анна Іскіердо, навіть у Києві та області є чимало об’єктів будівництва, що зводять або зводили без необхідної документації: «Жодна будівельна компанія не відкриє вам інформацію, що може відлякати потенційного інвестора. Проте, щоб було значно менше ошуканих інвесторів-фізосіб, спеціальні органи, на які покладено контроль за будівництвом, мають відсіювати ще на перших етапах ненадійних забудовників».
Проблема в тому, що нині функції видачі дозвільних документів і подальшого контролю за компаніями-забудовниками, покладено на одну структуру – Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ).
«Цими питаннями мають опікуватися різні органи. До того ж законодавці свого часу з нами зле пожартували: вони закріпили за ДАБІ не зобов’язання контролю за етапами будівництва конкретних компаній, а просто право цієї інституції. Тому ми й маємо так багато порушень у будівельній сфері та покинуті будівництва. Так, нехай ДАБІ видає ліцензії та дозволи, а контроль має здійснювати інший орган. Вважаю, що це може бути незалежна державна інституція з широкими правами», – говорить Олександр Босенко.
Однак погляд керівництва Асоціації потерпілих інвесторів підтримують не всі фахівці ринку. Так, голова Національної ради ріелторської палати України Віктор Несин заявив «і», що, навпаки, ті, хто видавав дозвільні документи, і повинні контролювати свою роботу та роботу компаній-забудовників.
«А як інакше, нехай ДАБІ й здійснює контроль, адже саме ця організація бере на себе функцію комусь давати дозвіл на такий складний і відповідальний вид діяльності, як будівництво, а комусь – ні. І нехай саме ДАБІ відповідає за свої помилки. Наприклад, за моїми даними, 70% наших будівництв житла мають чималі проблеми з дозвільною документацією. Але ж згоду на ці будівництва й давали керівники ДАБІ. А то ми витратимо купу грошей на створення нового незалежного органу з контролю за нашими часто недобросовісними забудовниками, і вони підуть нікуди», – говорить Несин.
Нещодавно голова ДАБІ Олексій Кудрявцев заявив, що його відомство пропонує змінити правила контролю за роботою забудовників і перейти до поетапного контролю будівництва: «Кількість етапів залежатиме від складності та специфіки об’єктів. Метою контролю має стати не накладення штрафів унаслідок виявлених порушень, а спільна робота щодо їхнього запобігання. Тобто перехід від карального вектора до консультативної підтримки та партнерської взаємодії з бізнесом. Представники інспекції відвідуватимуть будівельні майданчики в узгоджений із замовником час, а в разі виявлення незначних порушень штрафів та зупинення робіт не буде. У забудовника буде час для усунення порушень».
Також голова ДАБІ впевнений, що потрібно скоротити терміни реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації з 10 до 5 днів. Відомство хоче відмовитися від планових перевірок забудовників і перевірок на вимогу правоохоронних органів без рішення суду. Однак усе це також потрібно акумулювати у відповідному законопроекті.
Щодо цього Віктор Несин дивується і відповідає, що за нинішніх жахливих масштабів порушень у будівництві, включно з якісними показниками будівель, що зводяться, їхньою безпекою, за глобальної проблеми недобудови та «замороження», тотального обману компаніями-забудовниками фізичних осіб – інвесторів, пропонувати такі зміни є просто смішною ідеєю.
«Хіба має значення, за скільки днів видавати реєстрацію декларації про готовність об’єкта – 5 чи 10 днів. Аби все було законно. А то буває, що після введення в експлуатацію будинку та в’їзду туди мешканців, останні через деякий час дізнаються, що його зведено незаконно, є проблеми з землею і так далі. Ви знаєте, чому в нас досі навіть у столиці немає Генерального плану будівництва міста? Бо якщо його ухвалять, то однозначно компаніям-забудовникам буде набагато складніше зводити будинки. Адже в плані все буде розписано: які ділянки відводяться під будівництво, а які – ні. І змінювати цільове призначення ділянок, як це зараз відбувається часто-густо, з генпланом будкомпанії вже не зможуть. Тому вони й лобіюють на всіх «фронтах» неухвалення цього важливого документа», – зазначає експерт.
Проте не можна не сказати на захист багатьох чесних компаній-забудовників. Так, Анна Іскіердо вважає, що більшість непорядних будівельних компаній відкрили нещодавно люди, які ніколи раніше не зводили навіть найпростіше житло.
«Сьогодні чимало бізнесменів, яких криза та проблеми в країні змусили закрити свої фірми, відкривають інші – будівельні. Вони не в змозі опанувати складну та відповідальну роботу, тим більше в стислі терміни. Тож і виникають такі горе-будівництва, де компанії потім стають банкрутами, а люди не отримують ані грошей, ані своїх квадратних метрів», – зазначає вона.
Деякі чесні компанії-забудовники самі пропонують своїм інвесторам – фізичним особам брати активну участь у контролі будівництва житла. За словами керівника компанії BGM Ігоря Вишнякова, у них є лінійна система контролю якості.
За нею кожен вид робіт виконує автономна бригада, наступна за нею бригада приймає все, що виконала попередня. Якщо вона виявила недоліки попередньої, то повідомляє про це виконробу, і перша бригада має їх усунути. Після цього всю таку роботу здають інвестору-фізособі (представникам інвесторів) і підписують документ про виконання робіт з гарантією якості.
Усе це дає змогу не тільки контролювати роботи, і будівельними бригадами, і звичайними фізособами, що купили квадратні метри, а й значно заощаджувати кошти під час зведення будинків. До того ж люди бачать, що будинок зводиться поетапно, вони цей процес контролюють. Це дуже заспокоює інвесторів-фізосіб і викликає довіру з їхнього боку до компанії-забудовника. І вони знають – недобудови не буде й керівництво компанії не втече, кинувши все та прихопивши чималі гроші інвесторів.
Олександр Босенко пропонує інший рецепт пожвавлення недобудов або заморожених об’єктів. Щоправда, він застосовний лише тоді, коли завершено не менше 80-90% усіх будівельно-монтажних робіт, – передавати всі права на добудову інвесторам-фізособам. Справді, в такому разі вони зможуть знайти іншу компанію-забудовника і швидко ввести житло в експлуатацію.
Однак, звичайно, всі ці методи є лише косметичними, та й потребують нормативно-правового забезпечення. Тому є нагальна потреба в найкоротші терміни ухвалити цілий пакет законів, що кардинально захищає інвесторів-фізосіб і жорстко карає недбалих забудовників.