Впровадження нових державних будівельних норм (ДБН), які повинні були увійти в дію з 1 вересня, припинено судом за позовом однієї з ландшафтних компаній. Проти революційних норм виступає цілий ряд компаній-забудовників. Що ж так лякає їх в цьому документі? Що позитивного несуть в собі нові ДБН і чи зможуть вони і змінити невизначеність і хаос на ринку первинного житла в Україні розбиралися Економічні новини.
Для цього потрібно уважно ознайомитися з ними. Так, в нових ДБН більш ніж 50 істотних змін.
«Блакитні» і «зелені» лінії
По-перше, це норми по висотності будинків в містах, що найчастіше призводять до конфліктів та позовів у суди. Їх називають «блакитні лінії».
Нагадаємо, раніше діючі норми встановлювали лише обмеження для існуючих та запроектованих вулиць і доріг. Це так звані «червоні лінії», що позначають лінії регулювання забудови – розташування будинків та землі загального користування, призначені для прокладки комунікацій, благоустрою вулиць і тп.
Згідно з новими нормами, «блакитні лінії» нарешті будуть регулювати дозволену висоту будинків в населених пунктах. Це вирішить проблему хаотичної забудови і сприятиме гармонізації міського простору.
На жаль, є чимало прикладів порушення дозволеної висоти та етажності компаніями-забудовниками.
Так, уже кілька років в судах оскаржується введення в експлуатацію будинку за адресою: Київ, вул. Нижній Вал, 27-29, відомого як будинок-монстр на Подолі.
Історія будинку почалася в далекому 2008 році. Тоді Головне управління охорони культурної спадщини погодило генеральний план та паспорт оздоблення фасадів житлово-офісного комплексу, які передбачали 5 поверхів з поступовим каскадним збільшенням висотності до 9 поверхів в глибину кварталу. Пізніше, в 2009 році компанія-забудовник отримала позитивний висновок від ДП «Укрдержекспертиза» на проект будівництва, що передбачає 8 поверхів. Однак, в процесі будівництва, будівля перетворилася в 13-поверхового «монстра».
Початковий проект ЖК «Поділ Престиж» сильно відрізняється від того «монстра», який тимчасово застиг над Подолом. Однак складна ситуація в країні, прогалини в законодавстві і непорядність чиновників зробили свою справу, зігравши на жадібності і ненаситності забудовників.
«Будинок-монстр» на Подолі повинні демонтувати. Про це заявляв ще в квітні цього року мер Києва Віталій Кличко.
«Багато будинків ми відразу зносимо, знаючи, що вони не мають документів, а йде будівництво самовільне. І найближчим часом, я думаю, що по будинку, відомому як «монстр на Подолі», за яким суди вже практично всіх інстанцій пройдені, ми будемо йти таким же шляхом – демонтажем. Це буде показником для інших (забудовників), що порушують всі закони», – зауважив мер.
Також в нових ДБН прописано обмеження забудови в так званих зелених зонах – «зелені лінії». Вводиться норма по межах ландшафтних та рекреаційних територій, на яких заборонено будівництво. Всі компанії-забудовники повинні будуть зводити дитячі сади і школи в житловій забудові, збільшувати майданчики для відпочинку і спорту, а також зелену зону для парків і скверів.
Згідно з новими нормами, для шкіл і коледжів України має стати правилом обов’язкове облаштування реального безбар’єрного простору для дітей з інвалідністю.
За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Льва Парцхаладзе, за статистикою, сьогодні 75% шкіл мають безбар’єрний доступ до 1-го поверху, тобто, пандус при вході в будівлю. Однак доступ до другого поверху з 16 тисяч установ мають лише 65 шкіл. «Повинні бути обладнані спеціальні туалети, ліфти або підйомники. І на місцях це повинні розуміти», – запевняє Парцхаладзе.
Потрібно відзначити, що нові ДБН не лякають чесних і відповідальних забудовників, вони готові їх прийняти, більше того, багато хто з них вже давно працюють за цими оновленими нормами.
Так, в коментарі ЕН Ірина Бірова, директор служби замовників компанії ТММ зазначила, що потреба в зміні ДБН назріла давно: «Наприклад, основний містобудівний ДБН 360-92 **«Планування і забудова міських і сільських поселень» переглядався останній раз в 2002 році, ДБН В.2.3-5-2001«Вулиці та дороги населених пунктів» в 2001 році, ДБН В.2.2-4-97« Будинки і споруди дитячих дошкільних установ» в 1997 році. Отже, незважаючи на 21 століття, ми змушені дотримуватися застарілих нормативів, або ж в індивідуальному порядку погоджувати відхилення від цих норм. Думаю, що розробники скористаються паузою, щоб виявлені при обговоренні недоліки були доопрацьовані і знайшли своє відображення в новій редакції ДБН, яка обов’язково запрацює».
Єгор Русаков, менеджер проектів будівельної компанії «Ковальська» роздумуючи над тим, жорсткі чи ні нові ДБН, зазначає в коментарі ЕН, що в їх розробці та обговоренні брало участь багато будівельних компаній ринку. «Можливо, ці норми і правильні. Однак більшість забудовників досить гаряче виступають проти них. Наприклад, компанії відмовляються від проектування і установки сміттєпроводів у багатоквартирних будинках. Новим ДБН це буде введено як обов’язковий «елемент програми».
Земля понад усе
Архітектор, Лауреат державної премії в галузі архітектури Георгій Духовичний, вважає одним з головних питань, які вирішують нові ДБН, земельні. Дійсно, саме вони завжди ставали предметом особливих суперечок, пов’язаних з незаконним продажем ділянок або орендою, або відвертому самозахопленні землі та будівництві фактично незаконних будинків.
Так, операція з продажу землі або здача в оренду, на думку експерта, не може здійснюватися без попереднього визначення зон обмежень можливого будівництва. Вони ж фіксуються архітекторами, кваліфікація яких підтверджена відповідним сертифікатом, включаючи їх підпис і печатку.
За словами Русакова, будівельні компанії вже далеко не перший рік співпрацюють разом з міськими (селищними) радами на предмет пайової участі – вони вносять в обов’язковому порядку свої кошти на розвиток населених пунктів.
Ця сума зараз розраховується за певною формулою з кожного переданого в експлуатацію квадратного метра. І це чималі гроші. «Однак, держава далеко не завжди використовує цей ресурс для того, щоб будувати дитячі садки і школи. Зате місцева влада швидко, зрозуміло, з великою вигодою для себе, виділяє землю під будівництво житла», – зазначає він. І зрозуміло, адже місцева влада на цьому добре заробляє, адже має солідні неофіційні винагороди, які отримує від девелоперів або забудовників.
Безумовно позитивний момент нових норм: ДБН однозначно забороняє будь-які дії, що призведуть до ущільнення комплексної забудови населених пунктів. Особливо в тій їх частині, яка вже давно склалася історично.
Взагалі ці норми – великий крок вперед з точки зору цивілізованого, гармонійного, креативного і екологічного розвитку міст України. Досить побувати на таких великих столичних житлових масивах, як Позняки та Осокорки. Вони просто захлинаються в безодні суцільних висотних будівель – кам’яних мішках без парків, без скверів, практично не маючи простору для відпочинку і комфорту.
До речі, в європейських країнах облаштування зеленої зони навколо житлового комплексу є обов’язковою нормою.
Звертаємо увагу українських чиновників та забудовників на приклад перших лондонських скверів. Парки та сквери можуть послужити зразком того, як інвестиції в зелену зону дозволяють не просто окупити витрати, але також отримати істотний прибуток.
У 1775 році Френсіс Рассел, герцог Бедфорд, заснував на місці столичної резиденції своїх предків міський сквер. Чудовий зелений простір в міському середовищі виявився настільки популярним, що моментально призвів до злету ціни на нерухомість в околицях району Бедфорд-сквер.
Усвідомивши все вигоди, сім’я заклала ще один проект – Рассел-сквер, навколо якого незабаром виросли фешенебельні готелі та інші громадські будівлі. Район Блумсбері, в якому знаходиться безліч парків та скверів, створених ще у 18-му та 19-му століттях, до цього часу є одним з найпрестижніших і привабливих для життя районів Лондону.
Хто контролює?
Яку ступінь відповідальності за невиконання тих чи інших норм несуть будівельні компанії і хто здійснює над ними контроль?
Раніше тотальний контроль за цими процесами було покладено на Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ). Однак у зв’язку з реформою по децентралізації ще з 2015 року вагому частину повноважень ДАБІ передала територіальним громадам на місця, тобто контроль стала здійснювати місцева влада.
Наскільки цей процес посилив контроль за недобросовісними компаніями-забудовниками? Як вважає керівник ДАБІ Олексій Кудрявцев, ситуація стала набагато кращою, ніж раніше: «Якщо на території населеного пункту ведеться якесь сумнівне будівництво, то місцеві жителі (включаючи активістів), звертаються в власний орган на предмет його перевірки. У цьому випадку вже можна процедурно оперативно відреагувати ще на початкових етапах будівництва, коли на будмайданчик тільки завозиться техніка».
Прикладів цього можна навести чимало. Так, по Києву зупиняються десятки незаконних будівництв або тих, де суттєво порушуються норми. Наприклад, по вулиці Сормовська, 3 у Дарницькому районі столиці під час перевірок було виявлено цілу низку порушень: невідповідність проектної документації вимогам містобудівних норм і обмеження по висотності. Дозвіл на будівництво у компанії-забудовника було відібрано.
Така ж доля спіткала і будівництво об’єктів на Вознесенському узвозі 28-30. Там в цей процес навіть довелося втрутитися народним депутатам. Також дозвіл компанії-забудовника було анульовано.
Законом визначено, що за рішенням суду самовільно побудований об’єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов’язаних зі знесенням, за рахунок особи, яка здійснює таке будівництво. Однак навести приклади таких зносів фахівці практично не можуть. Таким чином, у нас в Україні ще не працюють ефективно виконавчі органи, які зобов’язані це робити за рішенням судів. Можливо, що нові ДБН «сильно налякають» всіх: і забудовників, і суддів, і виконавців. І рішення проблеми зрушиться в позитивному напрямку.
Дайте книгу скарг …
Куди звертатися звичайним українцям, якщо вони стикаються з беззаконням окремих компаній-забудовників: захопленням землі з подальшим зведенням житла, спробою вести ущільнене будівництво, недотриманням всіх будівельних норм і т.ін.?
За нескладними об’єктами будівництва (невисотними будівлями і спорудам) сьогодні контроль здійснюється місцевими органами будівельного контролю. Саме туди і слід подавати скарги. Туди ж подаються скарги від жителів обласних центрів, якщо мова йде про так звані об’єкти середнього класу – вони іменуються СС2. Жителям Києва слід звертатися в Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА.
А складне будівництво (об’єкти класу СС3) контролюється безпосередньо ДАБІ. Тому, якщо виникають будь-які питання, пов’язані з будівництвом великого високоповерхового торівельного центру, або багатоповерхових житлових (нежитлових) будівель, тоді це сфера контролю ДАБІ.
Відзначимо, в Україні наразі чимало компаній-забудовників не хочуть виконувати навіть норми «старих» ДБН. Тому не дивно, що у них немає великого інтересу до впровадження в практику більш жорстких «нових». Однак час не стоїть на місці – нові ДБН обов’язково запрацюють на повну силу. І чекати цього ми будемо недовго. Залишається сподіватися, що ці норми будуть виконувати всі компанії, а чиновники зможуть здійснювати ефективний контроль, захищаючи будівельний ринок, споживачів і мешканців житла від недобросовісних забудовників.