Літній період завжди для ринку нерухомості є чимось особливим, а серпень - взагалі місяць «сонний». Падають обсяги продажів, на ринку настає затишшя, ціни стають більш-менш спокійними, а то й знижуються... Проте цього літа «пригод» на ринку нерухомості, як первинної, так і вторинної, відбувалось і відбувається чимало - значно зросли ціни на будівельні матеріали та роботи, зросла в ціні і вартість нового житла. На вторинному ринку спостерігається певне падіння цін. І на обох ринках іде сильна боротьба за покупця. Економічні новини спробували проаналізувати детальніше сьогоднішню ситуацію на цих великих ринках.
«Ситуація, що склалася в промисловості з виробництва будівельних матеріалів, сьогодні справді є гнітючою. Укрзалізниця постійно піднімає тарифи на перевезення, вартість електроенергії та газу теж зростає. Загалом у країні триває зростання інфляції. До того ж у всій Україні на декілька відсотків упало виробництво цегли та цементу. Як у такій ситуації не можуть зростати ціни на будівельні матеріали?!» – говорить голова Наглядової ради Асоціації «Всеукраїнський союз виробників будівельних матеріалів та виробів” Іван Салій.
Справді, за таких розкладів, коли відбувається падіння обсягів виробництва вітчизняних будматеріалів, їх потрібно змінювати на імпортні, які дорожчі за українські на 20-30% і вище. Потрібно сказати, що частка використання саме наших будматеріалів багатьма компаніями-забудовниками є чимало – до 70-80%. Саме тому в останні місяці і значно зросла собівартість будівництва. Так, керівники компаній-забудовників говорять про 20-30% зростання. Зрозуміло, що ціни на первинне житло теж переглядають у бік їхнього підвищення. Однак у цьому питанні не все так просто.
Первинний ринок: розкуповується все як «гарячі» пиріжки?!
І в липні, і в серпні девелоперські компанії стверджували, що великі забудовники не встигають розпродавати свої побудовані житлові будинки або ті, що тільки зводяться, навіть на етапі так званого «котловану». Чи так це? Невже таким високим є попит на первинне житло й ціни є привабливими для покупців, навіть якщо враховувати певне зростання вартості квадратних метрів?
«Загалом ми, звичайно, спостерігаємо зростання й обсягів будівництва житла, і цін на нього. Причина останнього полягає не тільки в підвищенні вартості будівельних матеріалів, а, наприклад, і в зростанні заробітних плат наших співробітників (ми ж маємо їх підвищувати, адже інфляція підштовхує зростання цін), зростанні оренди будівельної техніки й обладнання тощо. Щодо підвищеного попиту, то в нас він дійсно є. І хочу зазначити, що сьогодні люди вкладають у наше житло свої гроші дуже часто на останній стадії його зведення, незважаючи на те, що воно на такій стадії набагато дорожче, ніж на етапі «котловану». На наступний рік компанія має також цікаві плани з будівництва житла. Одне слово, проблем з його збутом у нас немає, і ми тільки в цьому напрямку ростемо», – говорить Економічним новинам начальник управління з реалізації об’єктів будівництва компанії «Ковальська» Дмитро Плосконос.
Щодо цінової ситуації (див. Таблицю) на ринку первинного житла картину для нашого видання пояснив СЕО проектної компанії «АIММ» Максим Мятко, який запевняє, що протягом останнього року ці показники зростали від 2 до 7% щокварталу. Справді, виходить чимале зростання.
Цінова ситуація на ринку житла станом на 8 серпня 2018 року
| Вид житла/регіон | Первинне житло | Вторинне житло | ||
| Міста | Діапазон цін кв. метра в гривнях (мінімум-максимум) | Середня ціна для низького цінового сегмента (кв. м) | Діапазон цін кв. метра в доларах (мінімум-максимум) | Середня ціна для низького цінового сегмента (кв. метр) |
| Київ | 14760-46500 | 17200 | 915-2030 | 1105 |
| Одеса | 12440-29700 | 13400 | 770-1230 | 835 |
| Львів | 11500-28920 | 13500 | 690-850 | 730 |
| Харків | 9000-29500 | 10250 | 530-910 | 600 |
| Дніпро | 10400-37900 | 11450 | 538-1130 | 670 |
«Для такого тренду є чимало аргументів. Так, окрім зростання цін на будматеріали та роботи, наприклад, у Києві спостерігається досить високий попит на житлову нерухомість. Економіка демонструє другий рік поспіль ознаки зростання. Дефіцит житлової нерухомості в столиці величезний і в найближчі декілька років темпи будівництва тільки зростатимуть. До того ж це стосується всіх сегментів житла. На відміну від попередніх трьох-чотирьох років, коли підвищений попит мав економсегмент, наразі зростання цін можна спостерігати й у бізнес- і в преміум-сегментах».
Ще експерт упевнений, якщо реформа з децентралізації, якій кілька років тому дали активний старт, не запрацює в повну силу, то в найближчі роки Київ та інші міста-мільйонники можуть за кількістю мешканців зрости на третину. Це спровокує ще одну хвилю попиту на житлову нерухомість у великих містах, і насамперед у столиці.
Так, ця думка заслуговує на увагу. Україна вже декілька років переживає процес масової міграції із сіл, невеликих містечок і навіть невеликих обласних центрів до більших міст, зокрема й до Києва. Можливо, для столиці цей тренд є найпоказовішим.
А експерт Андрій Гусельников не згоден зі своїм колегою в сенсі цінової ситуації на ринку первинного житла та величезного попиту на нього. «Зростання цін, звичайно, спостерігається, але не таке високе, як кажуть забудовники. Чому? Та тому що ціни можна виставити будь-які, підвищені на 7,14, 20% порівняно з будь-яким періодом, а все вирішує так званий «торг» із покупцем. Саме так. Наприклад, сьогодні часто компанії-забудовники практикують таке: якщо ти приходиш купувати квадратні метри, та ще й розплачуєшся «живими» грошима за значну частину квадратних метрів, то компанія може зробити для тебе знижку в 10-20% і вище. А якщо ти приводиш із собою друга – то й усі 40% з тебе можуть «зняти». Щодо попиту відповім так: ринок просто перенасичений побудованим первинним житлом і тим, що зводиться. Саме тому компанії-забудовники йдуть на такі «знижкові» акції, про які я говорив».
По суті, його побічно підтримує Дмитро Плосконос, запевняючи, що сьогодні будують чимало недорогого житла економкласу. Однак він зазначає іншу дуже негативну тенденцію – часто вартість одного квадратного метра такого житла є не набагато вищою від його собівартості.
Зрозуміло, що компанії, які зводять таке житло, не можуть далі спокійно існувати – це фактично «мильні» бульбашки, що можуть одного чудового дня просто луснути. І люди не побачать ані своїх добудованих квартир, ані грошей, які вклали в будівництво на різних його етапах.
Тому Дмитро Плосконос не виключає, що в найближчі місяці саме через такі горе-компанії може бути значне просідання або навіть крах ринку.
А тому майбутні інвестори не мають гнатися за низькими цінами квадратного метра та вибирати сумнівні компанії, а вдаватися до послуг тих, які будуть нехай і вищими в ціні, але є відомими фірмами-забудовниками. Або перевіряти щоразу всю документацію щодо компанії-забудовника, куди збираються вкладати свої кошти, з юристом. Останній чітко визначить, яким є ступінь ризикованості певної компанії і чи треба туди вкладати свої гроші. Саме так робив два роки тому автор статті.
Вторинне житло – падіння є, проте невелике
Як запевнив Економічні новини президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) Сергій Злидень, на цьому ринку за останні півроку спостерігається тренд падіння цін, проте він є не таким яскраво вираженим: «У Києві, наприклад, ціни на вторинні квартири за половину 2018 р. впали, на мою думку, до 5% порівняно із січнем-червнем 2017 року. Хоча інші експерти говорять про 7% падіння. У регіонах спостерігається інша динаміка, хоча й там спостерігається падіння».
Зазначимо, що в регіонах падіння цін на вторинне житло перетворилося навіть на активніший процес, ніж у столиці – там у людей менше грошей, ніж заробляють у Києві чи містах-мільйонниках. Хоча, як зазначає Андрій Синельников, за його спостереженнями, у деяких містах Західної України та в Харкові вторинне житло, навпаки, дещо зросло в ціні.
На думку Сергія Злидня, якщо долар, як це прогнозують багато економістів, до Нового року коштуватиме до 30 гривень, то будуть суттєві зміни (збільшення ціни саме в гривнях) спочатку на первинному ринку, а потім це своєрідним бумерангом має відбитися й на вторинному ринку житла. Там вони формуються в доларах, тому логічно очікувати, що саме у валюті ціни можуть за такого розкладу падати.
Проте фахівець зазначає, якщо долар коштуватиме менше 30 гривень, скажімо, 29, то забудовники утримуватимуть ціни на колишньому рівні.
Щодо вторинного ринку за такого «жорсткого повороту» ймовірних доларово-гривневих подій (1 долар = 30 гривням), як упевнений Сергій Злидень, то він замре в очікуванні стабілізації валюти. Це означає, що власники квартир будуть відкладати свої продажі, не бажаючи зменшувати вартість житла в доларах.
Отже, поведінка і первинного, і вторинного ринку житла в найближчі місяці залежатиме від стабільності гривні. Крім цього, треба особливо прислухатися до думки Дмитра Плосконоса – запобігти якнайбільше краху первинного ринку житла, який може статися з вини невеликих компаній-забудовників, що продають квартири практично за цінами, які є не набагато вищими за собівартість.