1 липня в Україні стартує ринок землі, який дозволить громадянам країни продавати і купувати землю сільгосппризначення. Майже сім мільйонів українців отримають можливість цілком легально продавати угіддя, що належать їм на праві приватної власності.
«Економічні новини» (ЕН) розбиралися з якими складнощами можуть зіткнутися українські фермери в нових умовах, а також як знизити можливі ризики.
Багато років у нашій країні діє мораторій на відчуження землі, який не дає можливості землевласникам повноцінно розпоряджатися своїми ділянками. Станом на червень 2021 року ринку землі немає в Україні і ще в п’яти державах: Кубі, Республіці Конго, Венесуелі, КНДР і Таджикистані. Решта всіх держав світу в тій чи іншій мірі дають людям можливість купити або продати земельну ділянку. З 1 липня обмеження будуть поступово зніматися і по відношенню до української землі.
З точки зору прийнятих законодавчих рішень, згідно із заявами влади, запуск ринку землі готовий більш ніж на 95%. Є головний закон, який був підписаний 31 березня 2020 року, згідно з яким з 1 липня поточного року громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільгосппризначення площею до 100 га. А з 1 січня 2024 таку можливість отримають також юридичні особи, власниками яких є українці. Вони зможуть купувати до 10 тис. га землі. Заборонено продаж державних та комунальних земель. А ось питання чи надавати іноземцям право купувати землю буде вирішуватися на референдумі.
При цьому, незалежно від рішення референдуму, іноземцям забороняється купівля земельних ділянок у 50-кілометровій зоні від держкордону України.
Не зможуть купувати українську землю і компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора. На даний момент такою країною визнана Росія. Також заборона поширюється на компанії, якщо неможливо встановити їхнього бенефіціарного власника або якщо він зареєстрований в офшорних зонах.
Не зможуть купувати землю і банки, однак їм дозволено бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави. Такі ділянки банк має продати на торгах упродовж двох років.
Також нещодавно депутати Ради проголосували за два важливих закони: про земельну децентралізацію (2194) і земельні аукціони (2195). Зокрема, відтепер повноваження щодо здійснення контролю за використанням та охороною земель надано обласним державним адміністраціям та виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Також органи місцевого самоврядування отримують повноваження по зміні цільового призначення земельних ділянок приватної власності та затвердження детальних планів території за межами населених пунктів. Очікується, що це дозволить українським аграріям купувати сільськогосподарську землю без необхідності застосувати якісь схеми на кшталт емфітевзису, успадкування або відчуження через банки і суди. Крім того, розрахунок за землю може здійснюватися тільки в безготівковій формі, за нотаріальним посвідченням, через банківський переказ, офіційно, зі сплатою всіх податків. Це зроблено навмисно, щоб виключити «чорні» схеми масової скупки земель. Але поки, для того, щоб увійти в повноцінний оборот земель сільгосппризначення, Кабмін повинен прийняти підзаконні акти, які дають тлумачення законів 2194 і 2195.
За словами президента Володимира Зеленського, за останні 20 років для реалізації земельної реформи не було зроблено нічого. «Попередні парламенти не змогли не те що провести земельну реформу, але навіть приступити до обговорення відповідних законів. Зате їм вдалося інше: вони створили всередині країни фактично офшор площею понад вісім мільйонів гектарів. Це сірий, тіньовий ринок, де землю легко купували, легко продавали, збирали урожай і заробляли мільйони без сплати будь-яких податків, офіційного працевлаштування та соціальних гарантій для людей», – заявив глава держави. За його словами, за роки мораторію було незаконно привласнено близько 5 млн га державних сільгоспземель України, що за площею дорівнює майже двом півостровам Крим, окупованого Росією.
Глава Мінагрополітики Роман Лещенко раніше оцінив площу земель сільгосппризначення, що знаходяться у «внутрішньому офшорі» в 8-9 млн га. «Це коли ці землі обробляються, на них вирощується сільгосппродукція, проте місцеві громади нічого не отримують в свій бюджет, тим більше – нічого не отримує державний бюджет», – зазначив він. Міністр уточнив, що вирощена у «внутрішніх офшорах» сільгосппродукція шляхом маніпуляцій з податковим кредитом реалізовувалася і експортувалася за кордон з відшкодуванням ПДВ через «компанії-одноденки», при цьому отримана виручка залишалася на офшорних рахунках по всьому світу. Таким чином, країна несла втрати чотири рази – від недоїмок на етапі оподаткування землі, від недоотримання ПДВ від її реалізації, від втрат внаслідок відшкодування державою фіктивного ПДВ, від недоотримання валютної виручки.
«Основна перевага ринку – товар отримує реальну ціну. Та ціна, яку сьогодні платять за землю через різні схеми, є дуже заниженою. Справжня вартість української землі повинна бути дуже високою, а не як зараз – кілька мішків зерна за оренду. Тому реформа, в першу чергу, в інтересах самих селян, власників паїв », – каже кандидат економічних наук Сергій Васильченко. За його словами, реформа зачіпає якраз інтереси земельних олігархів, так званих лендлордів, які і далі хотіли б користуватися чиїмись паями, «сплачуючи за це мішком зерна». «Платити реальну ціну землі, купувати її вони якраз не хочуть. Тому і маємо зараз всі ці протести проти відкриття ринку землі. Спекуляції на тему «фермери підуть по світу» – це просто несерйозно», – говорить експерт. У той же час, продовжив Васильченко, має бути адекватне державне регулювання цих питань, повинен бути земельний банк, а фермери мати переважне право на викуп своєї землі і на кредити під низькі відсотки. «Ці речі прийняті в усьому світі, ми запозичуємо відомі кращі практики і просто втілюємо їх у себе, це напрацьовані механізми. Так як зараз Україна – десь в хвості світових держав, і це треба міняти», – додав він.
«Ринок – це така цікава річ, яка визначає ціну всьому. Власники землі від цього виграють, ті, хто ці землі обробляє, також виграють. Ви зможете офіційно продати землю або дати її під заставу і отримати кредит на техніку або ще на щось. Звичайно, і без ризиків нікуди – але для цього і повинна існувати держава, грати на ринку роль арбітра. Якщо цього не буде – це вже питання не до реформи, а до самої держави », – резюмував він.
Президент Української аграрної конфедерації (УАК) Леонід Козаченко вважає позитивним, що в Україні нарешті запрацює ринок землі, проте звертає увагу, що правова база в даному питанні ще недосконала. «Для того, щоб реалізувати потенціал аграрного сектора, нам потрібні істотні кошти. Це не менше $ 75 млрд, тоді ми зможемо потроїти валову продукцію аграрного сектора. Впровадження земельної реформи істотно допоможе залучити ці гроші », – сказав експерт.
У той же час він вважає за доцільне почекати з впровадженням реформи на даному етапі. «Я боровся за те, щоб ми ввели оборот земель. … Але зараз я все-таки трошки хотів би пригальмувати цей процес. Тому що обставини, при яких реалізується ця реформа, можуть привести до того, що можемо втратити багато і створити ситуацію, при якій люди вийдуть на вулиці і будуть починати нову революцію », – сказав президент аграрної конфедерації. «Ніде взяти гроші на фінансування покупки землі, немає контролю з боку відповідного органу державної влади – Мінагрополітики, ліквідовані обласні підрозділи Госгеокадастру, які безпосередньо визначають межі земельних ділянок», – вказав Козаченко. Він також навів дані УАК про те, що існуючі інструменти для фінансування покупки землі не можуть забезпечити навіть 15% загальної потреби українських аграріїв в позиках. Експерт вважає за доцільне запустити пілотний проект в одній або двох областях України і таким чином протягом року «відпрацювати проблемні питання», а потім поширити експеримент на інші регіони. «Найкращий варіант – усувати вищевказані проблеми, і реалізовувати пілотний ринок землі в одній-двох областях на один рік. Побачити, що виникне багато нових проблем, зосередитися на їх ліквідації, а потім запускати його по всій країні. Це було б швидко, прозоро, ефективно, і корисно », – додав Козаченко.
Ринок землі по-українськи: які ризики можуть виникнути і як їх уникнути
За словами керівника ГО «Бізнес-Варта» Ольги Матвєєвої, ринкова економіка, як соціально-економічна система, розвивається на основі приватної власності і товарно-грошових відносин, і спирається на принципи свободи підприємництва і вибору. «Українцям, власникам землі повинна бути надана можливість для вибору: купити, продати, здати в оренду або піти в банк і взяти доступний кредит і створити, наприклад, сімейну ферму, зайнятися садівництвом або сироваріння … Чи готові до цього держава й учасники ринку землі ? Ні, не в повній мірі »- сказала «ЕН» експерт.
Вона зазначила, для початку варто зрозуміти чиї права та інтереси в цей історичний момент має захищати держава. Так, сьогодні на ринку землі чотири категорії учасників, про інтереси яких необхідно говорити: територіальні громади, громадяни України та юридичні особи зареєстровані в Україні, нерезиденти, які рано чи пізно зайдуть на український ринок землі, а також кредитори аграріїв під заставу прав власності на землю , тобто ті, хто будуть давати гроші (банківські або небанківські установи, фонди і т.д.). «І саме цим чотирьом учасникам держава повинна забезпечити конкурентну зміну або землевласників, або користувачів в рамках правових відносин. Тобто, повинен працювати закон, і Кримінальний кодекс, що дійсно гарантує безпеку і справедливість. Всі прекрасно пам’ятають 2016 рік, коли Україну захлеснула хвиля рейдерства, коли на підроблений документ, або взагалі без нього, можна було провести реєстраційну дію, що не контролював Мін’юст, хоча це входило в сферу відповідальності міністра Павла Петренка. Сьогодні ми не повинні допустити повторення помилок минулого», – вважає Матвєєва.
Наступна умова, яку повинна забезпечити держава в умовах ринку землі – дати всім її учасникам доступні фінансові можливості. «Вони повинні бути рівними як для агрохолдингів, так і для дрібних українських фермерів і тих селян, які захочуть створити сімейну ферму, маючи на руках кілька паїв. Держава взагалі не подбала про це. Вважаю це провалом попередніх урядів і новим викликом для чинного, в тому числі для міністра аграрної політики », – переконана експерт.
Матвєєва нагадала, що на сьогоднішній день, за різними оцінками, в світі є близько 18 трильйонів доларів з негативною інвестиційною активністю. «Чому частина цих активів не може працювати сьогодні на жителя сільської місцевості і благо його сім’ї? Все реально, просто треба Кабміну це робити: розуміти як створити умови, прийняти рішення і нести відповідальність за рішення. Я не бачу поки представленої зрозумілої моделі від держави. Також, я не бачу поки сприятливих умов для ведення бізнесу. Йдеться про масштабні приклади рейдерства по всій країні. Починаючи з 2016 року по 2020 включно наростає кількість відкритих кримінальних проваджень за статтями, які асоціюють з «рейдерством» 205-1 (підробка документів), 206 (протидія господарської діяльності), 206-2 (протизаконне заволодіння майном підприємства). Це говорить тільки про те, що крім реєстрації власності є маса інших нюансів, які мають ризик для власників бізнесу, їх активів і в цілому для економічної безпеки держави», – зазначила Матвєєва.
Не менш важливо, щоб держава могла гарантувати територіальну цілісність і безпеку в умовах інвестування в ринок землі. «Війна і агресія з боку Росії, яка може посилюватися, цьому не сприяє. Не один підприємець вже втратив своє майно, активи, інвестиції на окупованих територіях. Про це мало хто говорить, але це ж є і відбувається з нами. Безпека кордонів, суверенітету – це виклик для держави, з яким ми теж поки не впоралися. Як бачите, є багато над чим працювати. І покластися тільки на державних чиновників і довіритися їм – справа ризикована в нашому випадку. Суспільство має бути грамотно активним», – каже Матвєєва.
За її словами, на сьогодні експерти «Бізнес-Варти» попередньо виділили двадцять ризикованих схем, з якими може зустрітися бізнес в умовах запровадження ринку землі. Зокрема, сьогодні на ринок активно можуть зайти підроблені документи. «Це можуть бути як довіреності, на підставі яких може здійснюватися угода, так і установчі документи, що також стосується нерезидентів, зацікавлених в ринку землі, але які, можливо, ще не розуміють наскільки ризикованим є бути зареєстрованим в країнах, з якими Україна не має договорів про правову допомогу. Адже сьогодні немає надійного інструменту для перевірки, наприклад, насправді Апостильованого документа »- резюмувала Матвєєва.
Експерт Світового банку з питань інвестицій в сільське господарство Яна Казьміна звертає увагу, що нинішнє українське законодавство в умовах ринку землі визначає переважне право за орендарем. «Таким чином, якщо власник паю бажає його продати, то спочатку всі дії він повинен узгодити з орендарем. Ми ж розуміємо, що покупець чекати не буде, а піде і придбає інший пай. Також у орендаря є ще одна опція – продати своє переважне право на таку ділянку. Тобто, реальним продавцем не буде сам власник. Їм буде саме орендар, який орендує цю землю. Проблема ще в тому, що оборот переважних прав нічим не врегульовано і тому орендар може продавати / перепродувати їх необмежену кількість разів », – сказала «ЕН» експерт.
За її словами, позитивним є те, що з введенням ринку землі встановлюється мінімальна ціна на землю, яка не може бути менше її нормативної грошової оцінки (норма діє до 1 січня 2030). Проте, в умовах переважних прав викупу земель орендарем існує ризик, що ця мінімальна ціна фактично і стане єдиною ціною на ринку. «Інформація про ціни на земельні ділянки не буде публічною. Реєстрація вестися не буде. Тому чекати прозорості в ціновій політиці щодо обороту землі марно. Крім того, реєстри, за якими нотаріус може бачити статус земельних ділянок не узгоджені між собою. Таким чином, нотаріуси при оформленні тієї чи іншої земельної ділянки просто-напросто не будуть володіти всією інформацією, необхідною для здійснення угоди », – попереджає Казьміна.
Вона нагадала, що на сьогодні середній розмір паю становить 2-3.6 га, при можливій ринковій вартості в 2000 $ (дві ставки середньої нормативно-грошової вартості за станом на 01.01.2021) загальна сума потенційного обсягу коштів при продажу складе близько 7400 $. «Дана сума не передбачає значних інвестиційних вкладень, а з великим ступенем ймовірності буде витрачена на товари першої необхідності. В результаті при значних обсягах продажів паїв виникнуть певні ризики появи значних готівкових коштів, що може посилити інфляційні процеси », – попереджає експерт. Також, з огляду на складність і законодавчу незавершеність процедур в сфері землі, зокрема щодо правомірності банківської застави, інтерес до незначних земельних ділянок з боку банків може бути мінімальним.
«Найбільш вірогідним сценарієм буде скупка землі посередницькими структурами за готівкові кошти. Продавцям буде важко отримати серйозну фінансове винагороду, враховуючи незавершеність на ринку і обмежений доступ потенційних покупців до нього. І що важливо – малий і середній бізнес від продажу землі не зможе купити сільгосп техніку. Єдиний вихід – брати її в лізинг, що теж потребує коштів і тим самим знижує їх привабливість до ведення сільського господарства », – підсумувала Яна Казьміна.
За даними Світового банку, в 2019 році ціна оренди сільгоспугідь в Україні становила в середньому 80 дол за гектар, що значно менше, ніж, наприклад, 194 дол в Угорщині, 165 дол у Франції, і на порядок менше ніж в Нідерландах або Італії. Відзначимо, те, наскільки малі фермери матимуть доступ до фінансування і зможуть придбати землю буде залежати від створення Фонду часткового гарантування кредитів. Відповідний законопроект зараз перебуває на розгляді Верховної Ради, але Фонд, ймовірно, не запрацює до 1 липня. Євросоюз вже виділив 50млн. євро на фінансування роботи фонду. Відповідний внесок, після прийняття закону має зробити і уряд України. Очікується, що механізм дозволить фермерам отримати доступ до фінансування обсягом 800 млн євро, тобто у вісім разів збільшити наявний ресурс. А це більше 25 млрд. грн, які будуть доступні для дрібних фермерів для того щоб мати можливість купити або продати земельні ділянки.
Колишній народний депутат України Роман Ткач радить всім власникам земельних паїв зробити кілька важливих кроків, щоб захистити себе і свій земельний пай від можливих проблем в майбутньому. «Перевірте, в наявності ваші документи на земельну ділянку (пай). Якщо є державний акт на право власності на землю (пай) старого зразка (червоного кольору), слід звернутися у відповідну організацію, щоб виготовити технічну документацію для присвоєння кадастрового номера і зареєструвати її в системі земельного кадастру. Якщо є державний акт на землю (пай) нового зразка (зеленого кольору) і він має кадастровий номер, варто перевірити чи ваша ділянка зареєстрована і є в системі земельного кадастру. Ви можете зробити це самостійно на сайті www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Також можна звернутися до сільської ради (ОТГ) до землевпорядника за місцем розташування землі, який допоможе Вам перевірити, чи зареєстрована ваша ділянка», – сказав він.
За словами експерта, як тільки ви переконалися, що ваша земельна ділянка має кадастровий номер і внесена в систему земельного кадастру, також необхідно зареєструвати право власності на неї в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Такі дії допоможуть підготувати земельну ділянку для її можливого продажу в майбутньому або ж переконатися в тому, що продаж сусідських ділянок не зашкодить вам. “І на останок. Останньою думкою у Вас має бути продаж паю. Чекайте, отримуйте орендну плату (яка з введенням ринку земель збільшиться в рази) і пам’ятайте: продати свій земельний пай ви встигнете завжди. Не поспішайте! », – додав він.
Нагадаємо, перевірку покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення будуть проводити нотаріуси.
Звіряючись по держреєстру вони повинні з’ясувати:
особу покупця;
кінцевого бенефіціарного власника юрособи;
чи немає покупця в списку санкцій;
чи не пов’язаний з терористичною діяльністю;
скількома гектарами землі володіє (не більше 100 га в одні руки)
Джерела походження коштів для покупки землі повинні бути документально підтверджені.