Пандемія COVID-19 значно вплинула на всі галузі економіки. Однак найбільше страждають ті з них, функціонування яких не пов'язане з виробництвом товарів першої необхідності. Особливо гостро карантин вдарив по будівельним і девелоперським компаніям, які, з одного боку, не мають реальної підтримки держави в умовах пандемії, а з іншого - зіткнулися з падінням купівельної спроможності громадян. Фінансово-кредитні установи також не мають можливості надати істотну підтримку будівельним і девелоперським компаніям, тому що змушені "рятувати" системоутворюючі підприємства і малий бізнес. Саме тому будівельна галузь так гостро потребує підтримки держави.
У момент початку пандемії будівельна галузь стояла на порозі реформування. Згідно з інформацією, представленою на порталі Кабінету Міністрів України, урядом були прийняті постанови «Про оптимізацію органів державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду» і «Про ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», згідно з якими замість Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) створюються три центральні органи влади, між якими розподіляться регуляторні та контролюючі функції:
– Державна сервісна служба містобудування – виконує реєстраційні функції в будівництві;
– Державне агентство з питань технічного регулювання в містобудуванні – визначає параметри, ДБН, Єврокоди;
– Державна інспекція містобудування – здійснює нагляд і контроль в будівництві.
Як повідомляється на порталі КМУ, результатом реформи має стати скасування ліцензування в будівництві, а замість цього впровадження сертифікатів відповідального виконавця робіт, які буде видавати Мінрегіон. Важливою складовою реформи також є введення обов’язкового страхування ризиків в будівництві, що має гарантувати відповідальність атестованих і сертифікованих осіб, замовників перед третіми особами за завдані будівництвом збитки. Крім того, планується здійснити максимальну автоматизацію всіх процесів державного регулювання в будівництві. Для цього створюється Єдина державна електронна система в сфері будівництва, важливим елементом якої є Реєстр будівельної діяльності, що забезпечує створення, збирання, накопичення, обробку, захист, облік інформації про об’єкти та учасників будівництва та зв’язок між ними. В Єдину державну електронну систему в сфері будівництва також входить Електронний кабінет забудовника на порталі «Дія». А інформацію про кожен об’єкт будівництва можна буде отримати на Публічному порталі системи. Пошук даних про об’єкти будівництва повинен стати зручнішим завдяки впровадженню унікального ідентифікатора об’єкта будівництва, за яким можна буде відстежити процес на будь-якому етапі.
Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе зазначає, що реформу повинні були реалізувати протягом півроку. Але, на жаль, “ринок отримав затяжний «Перехідний період без правил», що призвело до практично повного колапсу ДАБІ. Отримати дозвіл на старт будівництва або введення в експлуатацію в цьому році було вкрай складно. Пакети документів, за словами учасників ринку, просто «зависають»”. Згідно з опитуванням, проведеним Конфедерацією будівельників України, 10,3% компаній зупинили і ще не відновили роботи на будівельних майданчиках. Про відкладення запуску нових проектів в зв’язку з введенням карантину повідомили майже три чверті опитаних (48,7% респондентів зупинили всі проекти, що знаходяться на ранній стадії; 17,9% – ті проекти, які повинні були вводитися в експлуатацію в цьому році і 7, 7% – проекти на стадії фундаментних робіт). Лише у чверті опитаних (25,6%) роботи тривають за графіком. Понад чверть респондентів зазначили, що карантин вже став причиною скорочення персоналу (10,3% компаній скоротили до 20% співробітників; 7,7% респондентів – понад 50% співробітників; 12,8% повідомили, що почнуть скорочення, якщо компанія не запрацює на повну потужність протягом місяця; 15,4% компаній відправили у відпустку за свій рахунок частину робітників; 2,8% – скоротили всіх співробітників; 5,1% – скоротили кількість оплачуваних годин, а 23,1% респондентів зазначили, що зберігають повний склад компанії).
Згідно з опитуванням, дефіцит будівельних і оздоблювальних матеріалів під час карантину був майже у кожної п’ятої компанії (7,7% опитаних повідомили про проблеми з усіма матеріалами; у 10,3% були проблеми з імпортними матеріалами; у 30,8% респондентів є логістичні запаси, яких вистачить ще на деякий час). Про подорожчання матеріалів під час карантину повідомили 36% опитаних (23% респондентів виокремили подорожчання всіх матеріалів, 2,6% – матеріалів вітчизняного виробництва та 10,3% – тільки імпортних матеріалів).
Комерційний директор компанії “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська в ексклюзивному коментарі виданню “Економічні Новини” повідомляє, що ключові проблеми вітчизняної будівельної галузі можна поділити на дві об’ємні групи, які є лакмусовим папірцем усіх подальших перепон й негараздів.
“Перша група — недосконалість нормативно-правової бази, відсутність єдиноприйнятих правил гри, високий рівень корупції у органах контролю за будівельним сектором. Йдеться, зокрема, про тогорічний колапс ДАБІ, коли в результаті невдалої реформи ринок фактично не міг функціонувати вільно: дозволи на старти та сертифікати про введення в експлуатацію видавались із запізненням у 4-6 місяців, якщо загалом видавались. Відсоток відмов девелоперам, більшість з яких була під абсолютно надуманими причинами, сягнула майже 95%. Результат — скорочення обсягів нових проєктів на понад 45% у порівнянні з 2019 роком. У перспективі, якщо не розв’язати проблему функціонування органів контролю й чесних методів гри, за 1,5-2 роки можливе скорочення обсягів будівництва на третину.
Враховуючи, що показник забезпеченості громадян якісним сучасним житлом в Україні один із найнижчих в Європі, це дуже небезпечний дзвіночок. До першої групи проблемних питань також можна віднести відсутність плану розвитку міста на перспективу, який враховував би дискусійні питання створення соціально-побутової інфраструктури, рекреаційних зон, модернізацію та створення нової дорожньої інфраструктури, прокладання інженерних мереж, більшість з яких вже застаріли. Це все питання містобудівної політики, які має регулювати місто. Інший об’ємний блок проблем пов’язаний з інвестиційним кліматом та економічною ситуацією в країні. Це й умови, в яких девелоперам доводиться вести бізнес, й відсутність стимулювання купівельної спроможності у вигляді доступної іпотеки. Зниження ставок за іпотечними кредитами, яке ми спостерігали минулого року, безперечно, помітний крок вперед, однак до масової доступної іпотеки нам ще далеко. Для цього кредити мають видавати під фіксований відсоток річних — 2-3% і не більше, перший внесок має сягати не більше 10%, а термін кредитування до 20 років.
Варто також зауважити, що житлове будівництво — системоутворююча галузь економіки, яка платить багатомільйонні податки в бюджет й при цьому систематично стикається з економічним тероризмом так званих псевдоактивістів. Хотілось би мати певні гарантії від держави й правоохоронних органів щодо захисту прозорого та чесного бізнесу. Якщо у громадськості є питання до дозвільної документації, їх варто адресувати органам контролю, які видали її, однак псування майна та перешкоджання будівництву на об’єкті — це правопорушення, за яке причетні повинні нести відповідальність”, – зазначає Ганна Лаєвська.
Стан вітчизняного будівельного ринку
Як зазначалося вище, криза, викликана пандемією COVID-19, вплинула на купівельну спроможність населення, що позначилося на рівні продажів житлової нерухомості. Згідно з опитуванням, проведеним Конфедерацією будівельників України, рівень продажів квартир впав більш ніж на 50% у 43,6% опитаних будівельних компаній, на чверть – у 15,4% компаній. І тільки у 5,1% компаній він залишився на рівні минулого року. Щодо столичного ринку нерухомості, то згідно з інформацією, представленою на порталі The Page, продажі квартир в новобудовах знизилися на 80-90%. Найбільш постраждали компанії, які будують житло економ-сегмента. У той же час, не дивлячись на кризу, середня ціна столичної квартири в новобудовах за 2020 рік зросла на 11,9%.
Обсяг будівництва за видами об’єктів
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Будівництво | 51108,7 | 57515,0 | 73726,9 | 105682,8 | 141213,1 | 181697,9 | 199025,4 |
| будинки | 24856,5 | 28907,5 | 38106,4 | 52809,6 | 66791,6 | 83589,3 | 78386,8 |
| житлові, млн грн | 11292,4 | 13908,8 | 18012,8 | 23730,0 | 29344,8 | 33208,8 | 28383,2 |
| нежитлові, млн грн | 13564,1 | 14998,7 | 20093,6 | 29079,6 | 37446,8 | 50380,5 | 50003,6 |
Джерело: Державна служба статистики
Як видно з інформації, представленої Державною службою статистики, обсяги будівництва житлової нерухомості у 2020 році в порівнянні з 2019 роком в грошовому вираженні зменшилися на 5202,5 млн грн, або на 14,5%. У той же час продажі квартир у 43,6% будівельних компаній впали більш ніж на 50%. Крім того, як зазначалося вище, будівельні компанії зіткнулися з проблемами бюрократичного характеру, пов’язаними з реформуванням будівельного сектора економіки.
Ризики покупців при покупці житлової нерухомості
Важливо зазначити, що окрім проблем, пов’язаних з пандемією COVID-19, на рівень продажів квартир впливають і інші фактори, такі як, наприклад, репутація будівельної компанії, наявність соціальної інфраструктури біля об’єкта житлової нерухомості тощо.
Засновник порталу BILD.UA Віталій Котенко в коментарі виданню “Економічні Новини” повідомляє, що відсутність соціальної інфраструктури для великих міст – рідкісний випадок, оскільки навіть якщо інфраструктури немає поблизу, вона завжди є неподалік.
У будь-якому випадку, нерухомість зі слабкою інфраструктурою буде коштувати дешевше, і, купуючи, ви повинні розуміти цю незручність. Забудовник дбає не про вибір компанії, а про свій прибуток і в кращому випадку репутацію. Керуючі компанії часто використовуються забудовниками для забезпечення додаткового заробітку при найнижчій якості надання послуг і високих цінах. Мешканці таких житлових комплексів знаходяться у пастці, тому що замінити керуючу компанію у нашому правовому полі вкрай складно. Але буває по-різному. У будь-якому випадку, найправильніший інституційний шлях – це створення ОСББ та спільне самостійне управління спільним майном.
Ми повинні навчитися керувати, і багатоквартирний будинок – це низовий рівень створення інституції. Тільки так ми зможемо змінити ставлення до спільної власності і рухатися на рівень масиву, району, міста, країни. А не чекати, що прийде добрий президент і все налагодить. Таке навряд чи колись трапиться”, – повідомляє Віталій Котенко.
Щодо інших ризиків, з якими може зіткнутися покупець житлової нерухомості, засновник порталу BILD.UA зазначає, що “по первинному ринку – це ризик затримки, ризик заморозки, ризик низької якості споруди, ризик нав’язування неякісної керуючої компанії. По вторинному ринку – ризик покупки у аферистів (НЕ власників), ризик низької якості будинку і ризик керуючої компанії”.
Віталій Котенко наголошує на доцільності покупки квартири і вкладання коштів на початковій стадії будівництва. Однак при цьому необхідно розуміти, що “менша ціна – великі ризики, оскільки покупці в цьому випадку беруть на себе всі ризики затримок будівництва або недобудови. У той же час вони можуть отримати об’єкт за ціною на 60% нижче, ніж готове житло”.
Генеральний директор АН «Благовіст» Олена Біберова в коментарі виданню “Економічні Новини” акцентує увагу на ризиках придбання квартири на вторинному ринку нерухомості без допомоги фахівців.
Якщо людина прийняла рішення самостійно шукати нерухомість і проходити всі етапи угоди, то варто пам’ятати про декілька важливих моментів.
По-перше, варто враховувати, що на пошук відповідного об’єкта піде чимало часу.
По-друге, потрібно аналізувати ціни схожих за характеристиками об’єктів, і якщо ціна істотно нижча, то, швидше за все, з цим об’єктом не все так просто. Можливі «підводні» камені.
По-третє, потрібно перевірити документи на нерухомість і упевнитися в їх справжності. Це може зробити нотаріус. Варто розуміти, що більш широку перевірку можуть допомогти зробити профільні юристи, які знайомі з усіма нюансами і можуть дати оцінку ризикованості угоди. Якщо ж при покупці нерухомості є потреба мінімізувати ризики, то варто звернутися до професійного агентства нерухомості.
Фахівці зроблять всю роботу – знайдуть найвигідніший варіант, проведуть перевірку відповідності документів чинному законодавству, перевірять достовірність документів, що засвідчують особу власників об’єктів нерухомості, правову історію квартири, відсутність заборон на відчуження, арештів, податкових заборон щодо майна власників тощо. При цьому потрібно відповідально підходити до вибору агентства по нерухомості. Потрібно орієнтуватися на його репутацію, досвід роботи і легальність роботи з клієнтом (договори)”, – повідомляє Олена Біберова.
Комерційний директор компанії “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська з метою захисту покупців житлової нерухомості від шахраїв радить враховувати ряд моментів, які потрібно перевірити незалежно від того, чи знайома покупцеві назва компанії-девелопера, чи ні. “По-перше, потрібно перевірити юридичний статус будівництва. Для цього слід звернути увагу на документи на землю: в якому правовому статусі та у кого вона перебуває (власність чи оренда, якщо оренда, то на який термін), а також цільове призначення ділянки. Має також бути ліцензія генпідрядника та дозвіл на будівництво відповідно до статусу об’єкта. Це основний документ, який дозволяє починати роботи на ділянці. У забудовника повинні бути технічні умови на підключення будинків до комунікацій міста, якщо ми говоримо про Київ.
По-друге, звернути увагу на досвід компанії на ринку, портфель проєктів, кількість збудованого і введеного в експлуатацію житла, його якість та ліквідність, тобто чи користується воно попитом, чи задоволені мешканці. Обов’язково зверніть увагу, чи були прецеденти довгобудів. Важливо також дивитись на темпи будівництва на об’єкті чи об’єктах компанії, аби роботи велись постійно, а не епізодично.
По-третє, подивитись на локацію, концепцію, формат новобудови. Найбільш ліквідними наразі є житлові комплекси у форматах «місто в місті», екопроєкти, рекреаційні об’єкти з власною водоймою, парком на території, багатофункціональні комплекси в класах комфорт+ та бізнес-класі. Важливо, щоб на території було правильно виконане просторове зонування, продумана достатня кількість прогулянкових алей, відпочинкових зон, публічних просторів, дитячих та спортивних майданчиків, багатофункціональна інфраструктура, яка враховує усі соціальні та побутові потреби.
По-четверте, умови купівлі та фінансові інструменти. Якщо ви бачите занадто ласу знижку в понад 10% чи знижену ціну квадрату (меншу за ринкову), варто задуматись. Можливо, у девелопера фінансові проблеми й не вистачає грошей на добудову через перехресне фінансування. Якщо забудовник працює з надійними державними та комерційними банками, це додаткова гарантія, що він пройшов прискіпливий фінансовий та юридичний аудит й заслуговує на увагу.
Останнє, але не менш важливе, — подивитись на комунікацію девелопера, його позицію та відкритість. Якщо компанія впевнена у своїй експертизі, фінансовому плечі, девелоперському продукті, вона максимально чесно, відкрито буде комунікувати й транслювати цінності не тільки на словах, але й вчинками. Наприклад, для «Інтергал-Буд» дуже важливо створювати сучасне комфортне середовище для життя, яке не обмежується лише стінами квартири чи територією комплексу, тому сума інвестицій компанії в місто за останні 5 років перевищила 370 млн грн. Це реконструкція парків, зокрема парку «Нивки», очищення та благоустрій озер, модернізація інженерних комунікацій, прокладання нового дорожнього полотна тощо”, – повідомляє Анна Лаєвська.
Щодо доцільності вкладення коштів на початковій стадії будівництва, то Анна Лаєвська зазначає, що “інвестиції на етапі котловану вважаються більш ризикованими, враховуючи усі загрози та виклики будівельного сектору (від економічного тероризму й недосконалої нормативно-правової бази до недосконалої девелоперської моделі та шахрайських схем), однак саме вони можуть принести найбільший прибуток для спекулятивного інвестора чи запропонувати приємну економію для власної купівлі. Як правило, ця категорія покупців інвестує на початковій стадії, коли ціна найнижча й чекає зростання до завершення об’єкта, аби перепродати квартиру й виграти на різниці вартості квадрата. Якщо правильно обрати комплекс, враховуючи локацію, концепцію, формат новобудови, надійність компанії, ліквідність планувального рішення, то можна заробити у середньому 30% за цикл проєкту в новобудовах в сегменті комфорт+ і 35-40% у бізнес-класі в центральному діловому районі”, – каже Анна Лаєвська.
Засновник порталу BILD.UA Віталій Котенко підкреслює, що для того, щоб покупцеві житлової нерухомості відрізнити сумлінного забудовника від шахраїв, необхідно вивчати самого забудовника і проєкт житлового комплексу, в якому покупець збирається придбати квартиру.
Робити це можна:
1. Самостійно – довго, виснажливо, висока ймовірність помилок або неправильних трактувань.
2. За допомогою юристів або ріелторів – дорого, складно знайти профі, який би займався новобудовами спеціалізовано.
3. За допомогою сервісів, таких як Bild.ua – на мою думку – це ідеальний варіант.
Що вивчати:
1. Реєстри на предмет законності будівництва: реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, реєстр речових прав, публічну кадастрову карту і геокадастр, судовий реєстр, єдиний реєстр будівельної діяльності, реєстр департаменту містобудування та архітектури, рішення державних органів влади, інформацію про суб’єктів господарювання, які мають податковий борг.
2. Договір інвестора на предмет повноти опису взаємовідносин, додаткових витрат в залежності від схеми інвестування та майбутніх правовідносин.
3. Репутацію і історію діяльності забудовника (скільки побудував, скільки будує, з якими затримками здавав попередні об’єкти, з якими затримками будує зараз, офшор/неофшор, публічність, постраждалі інвестори).
Таким чином, ризики, які супроводжують покупця при придбанні житлової нерухомості, є з одного боку, результатом недостатнього законодавчого регулювання і проблем будівельної галузі, а, з іншого – наслідками недостатньої поінформованості громадян і відсутність “купівельної культури” в сфері придбання житлової нерухомості.
Державна допомога будівельній галузі
Західні держави активно підтримують діяльність компаній в умовах пандемії. Підприємствам надаються як пільги по кредитам і податкам, так і пряме субсидування. У США підприємствам надали відстрочку по податках на 90 днів. Відстрочка торкнеться компаній, податкові відрахування в бюджет яких складають до 10 мільйонів доларів. Крім того, виділяється близько 500 мільйонів на допомогу компаніям, що постраждали від пандемії. У Великобританії на підтримку бізнесу Кабінет міністрів виділив 330 млрд фунтів. Підприємства отримали відстрочку щодо плати ПДВ до червня цього року. Франція надає підприємствам кредитні гарантії на суму 300 млрд євро, з яких 45 млрд піде на допомогу бізнесу і співробітникам підприємств, які закрилися. У Данії держава буде виплачувати співробітникам компаній від 75 до 90% зарплат протягом трьох місяців за умови, що компанії не будуть скорочувати своїх працівників. Датський уряд також покриє витрати на оренду підприємств, які втратили дохід через пандемію. В Італії держава покриє частину збитків підприємств, чий оборот знизився більш ніж на 25%. А в Іспанії уряд виділив на боротьбу з наслідками пандемії 214 мільярдів євро, з яких 100 млрд підуть на кредити підприємствам.
Важливо зазначити, що в Україні деякі державні банки також висловили готовність у наданні пільг компаніям, постраждалим від пандемії. Однак, на жаль, це носить несистемний характер і багато будівельних компаній залишилися один на один зі своїми проблемами.
Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе в своєму інтерв’ю виданню Mind розповів про важливі кроки, які необхідно вживати державі, щоб врятувати галузь від катастрофи. Він радить забезпечити проведення децентралізації повноважень органів архбудконтролю та нагляду, запустити добровільне страхування, при якому отримання дозволів не потрібно, забезпечити посилення відповідальності суб’єктів містобудівної діяльності, які надають реєстраційно-дозвільні функції, забезпечити прозорий розгляд питань реєстраційно-дозвільного характеру до введення належного функціонування електронного кабінету забудовника. Для запуску успішної іпотеки в Україні потрібно забезпечити зниження первинного іпотечного внеску з нинішніх 25% до 10%, запустити механізм страхування житлових об’єктів, забезпечити відпрацювання механізму використання ескроу-рахунків (спеціальний рахунок в банку, який відкривається для розрахунків між покупцем квартири в споруджуваному будинку і забудовником) і створення умов захисту прав кредиторів шляхом посилення відповідальності боржників. Лев Парцхаладзе зазначає, що будівельна галузь зіткнулася з нестачею кваліфікованих кадрів через розрив між ринком праці та освіти. Вирішити цю проблему можна шляхом перегляду освітніх програм і залучення бізнесу до формування програм і замовлень.
Як повідомляє комерційний директор компанії “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська: “Наразі ми бачимо, що процес перезапуску ДАБІ після наших неодноразових звернень та відкритих листів, почався. Віримо, що спільними зусиллями влади, бізнесу та фахівців галузі ми можемо досягти певних результатів. Також триває процес створення нового Генплану міста, який, сподіваємося, буде враховувати перспективи й можливості міста не лише на папері, але й на ділі. Тривають обговорення щодо запуску механізму захисту постраждалих інвесторів й превентивних заходів щодо убезпечення інвесторів в житлове будівництво від недобросовісних забудовників, а також відбувається поступовий запуск Єдиної електронної системи у сфері будівництва. Ці ініціативи, без сумніву, важливі, однак забюрократизованість системи, повільні темпи імплементації, відсутність варіативності вибору та обговорень за деякими питаннями уповільнюють та впливають на якісні результати змін”.
Таким чином, важливо зазначити, що, незважаючи на масу проблем, які звалилися на вітчизняну будівельну галузь, українські компанії активно реалізовують проєкти, забезпечуючи виживання галузі і збереження тисячі робочих місць в умовах пандемії. У той же час державі при проведенні структурних реформ важливо враховувати стан світової економіки і рівень економічної ситуації в країні в цілому, оскільки запуск нових механізмів і електронних систем завжди стикається з труднощами, а апробація їх функціонування завжди займає певний час. В умовах же пандемії держава при розробці стратегії виходу з кризи має адресно підходити до кожної галузі економіки і розробляти програми допомоги окремо для кожної галузі з урахуванням проблем функціонування та перспектив розвитку.