Снижение кредитной ставки по ипотеке, ожидания новой волны кризиса заставило владельцев долларовых заначек выйти из засады и покупать жилье
Те, у кого не хватает кубышки для покупки столичных метров, традиционно отправились в пригород. «Гостомель, Ирпень и Вишневое оцениваем практически каждый день», — рассказывает Андрей Гусельников, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. «В итоге, если раньше, к примеру, в Ирпене было на продажу выставлено 30—40 объектов на вторичном рынке, то сейчас едва наскребешь 2—3. Похожая картина в других городах», — заглядывает в свою базу Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости «Брок-риелти». Правда, цены пока не рванули вслед за спросом. «Они толкутся на месте: плюс-минус 1—2% каждый месяц», — утверждает Андрей Гусельников.
Самые доступные квартиры
1-комнатные
$16 тыс., Бородянка 3/3-эт., 43/21/8 кв. м
$19 тыс., Бровары 3/4-эт., 35/19/8 кв. м
$23,8 тыс., Ирпень 3/3-эт., 34/16/7 кв. м
В Киеве: $35 000 — Подол. р-н, пер. Межевой, 30/15/6
2-комнатные
$30 тыс, Бровары 1/2-эт., 47/28/12 кв. м
$32,5 тыс, Обухов 1/2-эт., 41/27/6 кв. м
$40 тыс, Борисполь 2/2-эт., 56/30/12 кв. м
В Киеве: $45 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 42/28/7
3-комнатные
$24 тыс., Буча 1/1-эт., 44/34/6 кв. м
$32,5 тыс., Бровары 3/4-эт., 70/46/8 кв. м
$40 тыс., Бородянка 9/9-эт., 66/40/7 кв. м
В Киеве: $57 000 — Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 58/41/6
Подорожать могут Ирпень и Гостомель
В области первую скрипку играет новострой. Закипела работа на 80% объектов, замороженных 2—3 года назад, остальные тоже просыпаются. К тому же, во второй половине 2010 г. началось строительство новых объектов. Правда, темпы оживления на стройплощадках области ниже, чем в столице. Исключение составляют Бровары и Борисполь. Потише в Вишневом и Вышгороде. Еще меньше работающих башенных кранов в Обухове и Украинке. В Бородянке и Василькове — почти глухо. «В целом, чем дальше от Киева, тем тише на стройках и на рынке, — резюмирует Сергей Костецкий, специалист по маркетингу консалтинговой компании «SV Development». — Торможение практически слившихся со столицей Вишневого и Вышгорода объясняется их скромными размерами и столичной дороговизной квадратных метров. Строители сконцентрировались на эконом-жилье, причем, малогабаритном. Порядка 45% в жилищных комплексах — это 1-комнатные квартиры, 30—40% — 2-комнатные». К слову, этим летом, по словам эксперта корпорации «Антар групп», многие застройщики понизили цены на 10—15%.
Андрей Гусельников рекомендует ориентироваться на цену в сданных в эксплуатацию новостройках эконом-класса в Гостомеле, Буче, Ирпене и Вишневом в $700 за 1 кв. м. Роман Зинец не разделяет энтузиазма коллеги. В Буче, по его словам, застройщики просят $800 за 1 кв. м, а в Вишневом — и подавно «штуку».
Между тем, в Киеве в окраинных «спальниках» новое экономичное жилье продают по $800 за 1 кв.м, а то и дешевле. Правда, запуска в эксплуатацию приходится ждать дольше. «В столице строят высотки 2—3 года, а в области за полгода возводят малоэтажки на 16—20 квартир, — говорит риелтор Роман Зинец. Подобные «деревенские небоскребы», как шутливо прозвали эти многоквартирки, строят в Софиевской Борщаговке, Вишневом, Буче, Ворзеле, Гостомеле. 36-метровая квартира в них стоит $25—27 тыс.
Вторичка. О температуре на вторичном рынке свидетельствует активность спекулянтов. «Мы их увидели реально 1,5 месяца назад, — сообщает директор АН «Брок-риелти». — Появились люди, покупающие квартиры и сдающие их до лучших времен». Правда, нынешние спекулянты не имеют прежних аппетитов. Раньше они продавали квартиру через полгода на 30% дороже той цены, за которую ее брали. Теперь это среднесрочная инвестиция — на 3—4 года. Правда, перспективным считают только жилье эконом-класса. Причем, на рынке самых дешевых квартир спекулянтам уже делать нечего. «Квартиры в Броварах и Борисполе, стоившие год назад $20 тыс., сегодня выставляют по $40. Эти города-спутники идут в ногу со столицей, где дешевое жилье также поднялось в цене в два раза, — замечает Сергей Костецкий. — Так зачем ехать на 20-й километр, если за $40 тыс. можно найти в Киеве 1-комнатную хрущевку, а за $60 тыс. — двухкомнатную?». Зона комфорта для прижимистых покупателей начинается в радиусе 50 км. Примерно на таком расстоянии от Киева расположены Обухов и Бородянка, где цены ниже как раз на «средние по палате» 30—40%.
Прогноз. В обозримом будущем эксперты не видят роста цен, за исключением городов, улучшающих транспортное сообщение с Киевом. По мнению Романа Зинца, весной до $1000 поднимутся цены в Ирпене — когда городок соединят со столицей троллейбусной линией. Расширение трассы может отразиться и на цене жилья в Гостомеле. То, что цены не вырастут, эксперты объясняют тем, что у людей мало денег. «Год не можем втюхать 3-трехкомнатные квартиры в новострое по $800 за 1 кв. м!» — жалуется Дмитрий Корчев. «На кардинальную активизацию рынка недвижимости рассчитывать не приходится до тех пор, пока не отменят «антикризисный» запрет банкам давать ипотеку в СКВ. Иных факторов роста рынка нет», — считает Сергей Костецкий.
Личный опыт: Бровары проиграли Лесному
«Я хранила деньги в банке, но депозиты подешевели, — рассказывает киевлянка Ольга Николаевна. — И посчитала, что лучше продам нашу «двушку»-хрущевку на Лесном, добавлю денег и куплю детям «трешку». А я готовилась переехать в новострой, который купила несколько лет назад. Намеревались сделать покупку в Броварах, там было чуть дешевле, чем в Киеве. За три месяца посмотрели с риелтором штук двадцать вариантов — дети хотели въехать в функционирующее жилье, «первичка» им не подходила. За приличные трешки — большие, с ремонтом — в Броварах хотели больше $100 тыс. А я располагала лишь $70 тыс. В общем, мы решили потратить эти деньги на 3-комнатную хрущевку на родном Лесном массиве. Вдобавок, я выторговала $2 тыс! После того, как хорошенько покатались из Киева в Бровары на маршрутках, окончательно утвердились в том, что жить там не будем. Детям ведь нужно не только на работу ездить, но и внучку в специализированный детсад с английским языком возить — такого в Броварах нет».