Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию
КЛАССИЧЕСКАЯ РАССРОЧКА: ОТ 0% ДО 15% ГОДОВЫХ
До кризиса основная доля жилья покупалась через банковские ипотечные программы. Но сегодня самая распространенная схема — рассрочка от застройщика. «Согласно нашей аналитике, к рассрочке прибегают более 80% застройщиков на украинском рынке недвижимости», — заверил нас Михаил Артюхов. «Это обоюдно вынужденная мера. Человек хочет купить квартиру, но не может заплатить всю сумму сразу. Застройщик же хочет строить, но без денег сделать этого не способен, а получая ежемесячно платежи, может продолжить работы», — объяснил Сергей Локоть. Рассрочку, как ни странно, выбирают не только те, у кого на руках мало наличных, но и те, кто привык, чтобы деньги всегда работали. «Большинство наших покупателей отдают предпочтение рассрочке даже при наличии всей суммы, чтобы за период рассрочки получить дополнительный доход на невыплаченной сумме (деньги лежат на депозите или заняты в их бизнесе)», — рассказал «Вестям» коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Константин Браво. Это наблюдение подтверждает и маркетолог Independence Марина Бендяк: «Рассрочку любят и обеспеченные клиенты. Один из них купил несколько квартир общей площадью в 520 кв. м. И все это через беспроцентную рассрочку до шести месяцев».
Застройщики продвигают сразу несколько видов программ рассрочки: с первым взносом и без него, под проценты и без них, на срок до окончания строительства и после ввода в эксплуатацию. Самая популярная программа: первый взнос в 30% стоимости объекта и полная выплата цены квартиры не позднее окончания строительства или до ввода в эксплуатацию .
КОРОТКАЯ, ИЛИ ПОКА ДОМ НЕ ПОСТРОЕН
Беспроцентную рассрочку предлагают чаще всего на год-полтора, пока дом строится. «Если строительный процесс идет нормально, это время, за которое здание вводится в строй, застройщик ничем не рискует», — заверил Михаил Артюхов. Например, ЖК «Новопечерские Липки» предлагает три «рассрочные» программы. Программа «50 на 50», когда покупатель вносит половину стоимости квартиры, а оставшиеся 50% должен выплатить сразу после ввода дома в эксплуатацию. Ее облегченные варианты подразумевают рассрочку на срок до полутора лет при первоначальном взносе 10–15 % и на срок до трех лет при авансе 15%. Основную сумму покупатель выплачивает равными долями до сдачи дома в эксплуатацию.
НА ДВА-ТРИ ГОДА С ПРОЦЕНТАМИ
Рассрочка на 2-3 года обычно предлагается с процентами (до 15%, в зависимости от первоначального взноса). «Если человек подписывает договор на двухлетнюю рассрочку, то платит 15% годовых на остаток долга», — говорит руководитель направления недвижимости группы DCH (Воздвиженка) Павел Долженко.
ДЛИННАЯ РАССРОЧКА
Под долгосрочной рассрочкой строители понимают не то, что банки, которые до кризиса выдавали кредиты на 25–30 лет. Длинные сроки в понимании застройщиков — это 2,5–5 лет, максимум — 10, но таких предложений совсем немного. Такие программы чаще всего не находят отклика в душе потребителей. «Мы запустили программу рассрочки на пять лет, однако ею воспользовались лишь единицы, да и те досрочно выплатили стоимость жилья», — рассказал «Вестям» Виталий Медников. К таким же результатам пришли и компании с более долгосрочными предложениями. «Семилетней рассрочкой не воспользовался ни один человек. Львиная доля выбирала беспроцентную рассрочку на год, когда человек проплачивал 70–80% стоимости сразу, а остаток вносил в течение года», — сообщил нам менеджер по продаже ЖК «Голосеево» Алексей Дзюбка.
ПЛЮСЫ. Более мягкие требования к покупателю-заемщику. «В отличие от банков, мы не требуем справки о доходах, потому что эти справки ничего не гарантируют», — объясняет Александр Немтырев. По его словам, за два года компания продала 3,5 тысячи квартир и столкнулась всего с несколькими случаями, когда пришлось переоформлять жилье. «Все просто: не может покупатель платить дальше? Мы забираем назад квартиру и возвращаем уже полученные деньги за вычетом сумм, прописанных в договоре в части ответственности сторон», — говорит руководитель направления недвижимости группы DCH Павел Долженко.
МИНУС. Рассрочка — не бесплатный сыр в мышеловке, это маркетинговый ход от застройщика. Так что все будущие затраты на рассрочку и стоимость денег девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. Некоторые застройщики честно добавляют фиксированную сумму к стоимости готового квадратного метра, обычно — не меньше 800 грн на метр квадратный. В некоторых случаях переплата при рассрочке может оказаться такой же, как и переплата в случае оформления кредита. Кроме того, при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает (до окончания выплат квартира — в залоге), и застройщик может иметь огромный рычаг влияния. «Человек, который берет недвижимость в рассрочку, сам рассчитывает свою платежеспособность и несет ответственность за график своих оплат. Практически во всех договорах на приобретение квартир застройщик страхует себя несколькими пунктами, в которых прописывается, что в случае невозможности выплаты очередного платежа покупателю будет начислена пеня. А в случае разрыва договора застройщик может оставить себе неустойку — 10–20% внесенных покупателем средств», — поясняет Виталий Медников.
Впрочем, юристы видят изъяны в каждом из вариантов рассрочки, даже в привычном строительном кооперативе. В этом случае покупатель недвижимости вносит определенный денежный вклад в кооператив, а по завершении строительства меняет долевое участие на конкретную квартиру в многоэтажном доме или жилом комплексе. «К недостаткам такой рассрочки следует отнести значительное увеличение суммы, которую придется реально внести, из-за стоимости рассрочки, своеобразного аналога банковских процентов. Кроме того, покупатель вносит деньги не за квадратные метры, а за участие в кооперативе. В будущем это паевое участие будет обменяно на квартиру, но только когда (и если) квартира будет достроена», — рассказал «Вестям» младший партнер юридической фирмы ОМП Кирилл Левтеров.
Иногда покупатель и застройщик договариваются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем (когда квартира будет достроена) и подписывают об этом отдельную бумагу. В ней, в частности, уточняется график платежей, при невыполнении которого застройщик может расторгнуть договор, и сумма, которую он в таком случае возвращает. Предварительные договоры чаще всего применяются при продаже в рассрочку коттеджей, таун-хаузов или квартир в небольших домах. «Обращайте внимание на то, заверяется ли предварительный договор нотариально — это обязательное требование по законодательству Украины. Если договор будет подписан не на нотариальном бланке, получить деньги или жилье по нему может быть крайне затруднительно», — советует г-н Левтеров.
ПРЕДОПЛАТА СО СКИДКАМИ
Схема лишь отдаленно напоминает рассрочку, но пользуется большим спросом: она подразумевает внесение частями всех 100% стоимости жилья, но за очень короткий промежуток времени — месяц. Недвижимость предлагают приобретать «на этапе котлована». «Так выкупается большинство наших квартир, только 30% покупателей пользуются рассрочкой, и 10% — услугами по кредитованию», — рассказал «Вестям» заместитель директора департамента продаж ПАО ХК «Киевгорстрой» Сергей Локоть. Механизм применяется как для продаж недорогого жилья, так и недвижимости бизнес-класса. «Например, в нашем проекте лишь порядка 2,5% продаж совершается с привлечением кредитных средств от банков, еще 25–35% — с помощью рассрочки от застройщика. Все же остальные квартиры (порядка 67,5%–72,5%) приобретаются по предоплате», — сообщил нам руководитель отдела продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников.
ПЛЮСЫ. Почему схему продвигают застройщики — понятно: еще до возведения квадратных метров они получают 100% их стоимости. Так что они активно продвигают ее в массы, заинтересовывая покупателей — чаще всего скидками на предоплаченное жилье. Обычно их размер зависит от метража, степени готовности дома и количества проданных в нем квартир: чем больше метраж, тем выше скидка, а чем меньше непроданных квартир в доме, тем ниже процент, который уступает компания. Например, в «Киевгорстрое» максимальная скидка на квартиру в строящемся доме при 100% предоплате — 10%, при внесении 50% от суммы сделки — 5%, а в RiverStone при стопроцентной оплате люди получают 3% скидки. «Плюс учтите, что цены на введенное в строй жилье и только возводимое отличаются значительно — на 300 у. е. на каждом квадрате (это около 11–12% от стоимости кв. м)», — говорит менеджер отдела продаж RiverStone Мария Гориславец.
МИНУСЫ. Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как только вы внесете застройщику всю стоимость жилья, у вас не останется рычага давления, который бы стимулировал строителей вовремя возвести недвижимость. Не получится ни въехать в квартиру, ни продать ее, ни вернуть свои деньги. «Стопроцентная оплата выгодна покупателю только в том случае, если она осуществляется на окончательном этапе строительства дома», — заключил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
АККРЕДИТИВ: ПЛАТИ ТОЛЬКО ЗА ДОСТРОЕННОЕ
От проблемы с недостроем либо «заморозкой» объекта можно защититься с помощью аккредитива. Суть механизма сводится к накоплению средств: имея на руках 100% стоимости жилья, покупатель не передает их застройщику, а размещает на специальном аккредитивном счете в банке. Перечисление этих денег застройщику происходит в момент сдачи жилья в эксплуатацию. «За аккредитивами обращаются люди, обладающие всей необходимой суммой, но по какой-либо причине не доверяющие застройщику. Им нужна гарантия, что к оговоренной в договоре дате они получат свои квадратные метры. К примеру, на днях к нам обратился отец школьницы, которая планирует поступать в университет через два года и должна приехать в столицу. Он выбрал аккредитив», — рассказал «Вестям» Михаил Артюхов.
Если дом построен вовремя, банк перечисляет их застройщику. В случае же, когда строитель срывает сроки и не выполняет свои обязательства вовремя, банк, согласно договору аккредитива, автоматически возвращает деньги покупателю квадратных метров. К тому же финучреждение начисляет на сумму вклада оговоренные заранее проценты (не больше 10%).
ПЛЮСЫ. Покупатель не рискует потерей денег и не должен постоянно следить за ходом стройки и переживать каждый раз, когда останавливается кран. Такая схема дает инвестору больше финансовой защищенности, чем классическая рассрочка, а девелопера максимально стимулирует как можно быстрее сдать объект в эксплуатацию. Кроме всего прочего, вложения в банковский аккредитив защищаются действующим законодательством точно так же, как и классический депозит. То есть в случае банкротства банка покупатель недвижимости сможет претендовать на выплату из Фонда гарантирования вкладов физлиц до 200 тыс. грн.
МИНУСЫ. «Плата» за аккредитив заложена в цену «квадрата» — квартиры, продаваемые по данной схеме, обычно на 5–10% дороже тех, что реализуются по предоплате. К тому же вы теряете и скидку, которую могли получить, если бы сразу вложили все средства в покупку жилья. И получаете по банковскому вкладу не более 10% годовых, в то время как при классическом гривневом депозите в банке сегодня можно получать в среднем до 16–18% годовых.
ОБЛИГАЦИИ: СЛОЖНО, НО ДОСТУПНО
Отношения между застройщиком и инвестором оформляются через ценные бумаги. Под возведение дома выпускают безналичные облигации, количество их соответствует строящимся «квадратам». Надо открыть спецсчет, куда после оплаты застройщик будет зачислять облигации. Оплаченные «бумаги» дают клиенту право в будущем обменять их на жилье. После окончания строительства инвестор подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности, перечисляет оплаченные облигации со своего счета на счет застройщика. «Довольно часто наши инвесторы не успевают полностью оплатить облигации до введения дома в эксплуатацию, тогда мы оформляем предварительный нотариальный договор о купле-продаже и право собственности на компанию. Если в течение года инвестор не погашает остатка суммы, мы оформляем договор ипотеки между застройщиком и клиентом, но право собственности уже переходит к покупателю», — разъяснила старший менеджер отдела продаж «Комфорт-тауна» Марина Кожушко. Средняя ставка по такому кредиту составляет 10% годовых, срок — до десяти лет.
ПЛЮС. Если вы передумали покупать жилье и нашли другого претендента на квартиру, вам достаточно перечислить облигации с вашего счета на счет покупателя жилья (в обмен на оговоренную сумму денег). МИНУС. Стоимость облигации чаще рассчитывается в у. е., и выкупать ее придется исходя из колебаний валютного курса — обычно доллара.
КАК ОБЕЗОПАСИТЬСЯ ОТ ПОТЕРЬ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ
Заказчиком строительства (застройщиком) должно являться лицо (ООО, ЧП, акционерное общество), которое получило права на землю для строительства. Требуйте предоставить документ на землю: договор аренды земли или акт про право собственности.
В большинстве случаев покупатель заключает договор купли-продажи (и передает деньги) не с заказчиком строительства, а с третьим лицом. Важно понять связь между получателем ваших денег и заказчиком строительства (узнать названия учредителей обеих компаний и проверить наличие договоров между ними).
Ни одна из схем не может гарантировать продажу одной квартиры нескольким покупателям. Чем больше внимания вы уделите анализу покупки, тем меньше у вас будет шансов оказаться в числе обманутых.
В РАССРОЧКУ ДАЮТ КВАРТИРЫ, КОТОРЫЕ ПРОДАЮТСЯ ХУЖЕ
В рассрочку продают не все. Самые удачные планировки уходят с наценкой, скидки и акции применяются к непопулярным вариантам. Большинство застройщиков используют систему коэффициентов, корректирующих стоимость «квадрата» по отношению к базовой цене в зависимости от высоты этажа, удобства планировки, видовых характеристик. «Есть квартиры, на которые можно аукцион устраивать, за них виртуальные драки происходят. На такие нет смысла предоставлять рассрочку, потому что они продаются влет, как горячие пирожки», — объяснил нам политику застройщиков руководитель департамента маркетинга ЖК «Комфорт Таун» Александр Немтырев.
КРЕДИТ: ЗАЛОГИ И ПОРУЧИТЕЛИ НЕ НУЖНЫ
«У рассрочки есть преимущества перед ипотекой: от покупателя не требуется предоставление дополнительных залогов, также ему не нужны поручители», — рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников.