О том, какие возможности открывает перед инвестором первичный рынок, пишет в блоге Иван Компан.
Ведь, судя по количеству рекламы, уговаривающей вложить деньги в строительство, он просто бурлит от различных предложений. Да и без рекламы строительный бум тоже хорошо заметен.
Например, в небольшом микрорайоне, в центре Киева, под самым носом городской прокуратуры шесть компаний одновременно возводят огромные жилые комплексы, попутно разрушая существовавшую здесь десятилетиями инфраструктуру и не создавая ничего взамен. Не город, а сплошная стройка, осталось только пленных немцев добавить, и получим эпическое полотно восстановления послевоенного Киева.
В существующих экономических реалиях и при полном отсутствии ипотечного кредитования трудно допустить, что большинство квартир приобретается для собственного проживания. Более реалистичным, на мой взгляд, будет предположение, что покупка квартиры – это инвестиция в попытке сберечь и приумножить существующий капитал. Так, может быть, это и есть наш шанс стать богатым и остаться честным?!
Как мы уже обсуждали, заработать деньги, купив квартиру на вторичном рынке и сдав её в аренду, практически невозможно. Если так, то может заработок находится где-то в промежутке между «нулевым» циклом, когда граждане становятся инвесторами в только что вырытом котловане, и окончанием стройки, когда дом уже введен в эксплуатацию?
По данным агентств, занимающихся недвижимостью, разница в стоимости квартиры в момент сдачи дома в эксплуатацию и на этапе котлована достигает 35-40%. Откуда она берется?! Конечно же, это плата за риск. Во-первых, риск того, что вместо обещанных двух лет, это средняя продолжительность строительства, процесс затянется на неопределенный период, а согласно статистике, такое происходит с каждым пятым объектом.
Во-вторых, пока объект будет строиться, цены на рынке могут снизиться и вам уже не удастся продать достроенную квартиру за желаемую цену. В-третьих, существует риск ликвидности, ведь ваши деньги «застывают» в бетоне и арматуре, как минимум, на два года. Есть еще и в-четвертых, и в-пятых и, вообще, соответствует ли суммарный риск ожидаемой доходности?
Замечательно, если вы обладаете редким даром безошибочно определять способность и желание застройщика сдавать объект в точно заявленные сроки. В этом случае за два года вам удастся заработать всю разницу в стоимости квартиры на разных этапах строительства, а это доходность на уровне 18% годовых. Что ж по любым меркам – отличный результат!
Если же такого дара у вас нет, то весь инвестированный капитал может быть навсегда погребен на дне строительного котлована. В среднем, если предположить, что в течение следующих двух лет добросовестность отечественных застройщиков останется на прежнем уровне, и только каждая пятая стройка будет проблемной, то общая доходность вашей инвестиции составит 12% или 5.8% в год. В принципе, не такой уж плохой результат на фоне 3% в самом надежном из украинских банков.
Но все эти рассуждения справедливы лишь при условии, что за время строительства цены на вторичном рынке недвижимости не снизятся ни на доллар. Есть ли для этого основания? Судя по количеству строек, предложение жилья продолжает расти.
С другой стороны, падение экономики более чем на 15%, инфляция, по разным оценкам, превышающая 40%, учетная ставка НБУ на уровне 30% и, как следствие, практически полное отсутствие ипотечного кредитования, вряд ли способствуют оживлению рынка.
В такой ситуации, на мой взгляд, единственным источником спроса являются гривневые запасы сограждан, которые им удалось «вытащить» из банков и неохота хранить под матрасом, опасаясь очередной волны девальвации. Даже, несмотря на значительное падение цен в течение последних лет, стоимость недвижимости в Киеве остается на уровне Праги, Варшавы и Будапешта. Честно говоря, я затрудняюсь найти хотя бы один убедительный аргумент, почему в экономически и политически нестабильной Украине цены должны быть выше, чем в благополучных странах восточной Европы. Поэтому мне думается, что у рынка недвижимости гораздо больше оснований искать равновесие между спросом и предложением на более низких ценовых уровнях, продолжая неутешительную тенденцию последних двух лет, когда цены на недвижимость в долларах упали на 8.5% и 12.5%, соответственно.
Безусловно, любой прогноз – это всего лишь попытка заглянуть в будущее и никто не может гарантировать его полную достоверность. Я буду только рад, если весь скепсис моих рассуждений разобьется в пух и прах о головокружительные успехи украино-грузинских реформаторов. Но, на всякий случай, помните, если в течение следующих двух лет рынок недвижимости продолжит падение, то не так уж много и нужно, чтобы от разницы в цене на «котлован» и готовую квартиру ничего не осталось. Разумеется, речь идет о долларах, так как в гривнах ваше состояние может запросто увеличиться в разы, как это уже однажды случилось с нами в начале 90-х, когда ещё в обращении были купоны.