Рынок недвижимости в Крыму полностью «заморожен». На полуострове не работают украинские госреестры, а значит любые сделки с недвижимостью оформить невозможно.
Вчера президент России Владимир Путин и крымские сепаратисты подписали договор о присоединении Крыма к РФ.
В договоре говорится, что «Законодательные и иные нормативные правовые акты РФ действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в РФ Республики Крым и образования в составе РФ новых субъектов».
Таким образом, возникает вопрос, как быть, в частности, с правами собственности на недвижимость, которые оформлены жителями Крыма согласно действующему законодательству Украины.
Рынок недвижимости в Крыму полностью «заморожен». На полуострове не работают украинские госреестры, а значит любые сделки с недвижимостью оформить невозможно.
Как отмечают юристы, хотя сепаратистские власти Крыма и заявляют о том, что на его территории с 18 марта действуют законы Российской Федерации, фактически полуострову придется пока существовать с теми обломками украинского законодательства, которые новоиспеченные руководители новоиспеченной республики соизволили оставить своим гражданам.
«Право собственности на недвижимое имущество, возникшее по правовым основаниям, определенным украинским законодательством, будет продолжать действовать.
Иными словами, физические и юридические лица, которые приобрели недвижимость до «обретения» Крымом независимости, например, на основании договоров купли-продажи, при условии регистрации права собственности в соответствующем Госреестре, по-прежнему являются собственниками такой недвижимости.
Документами, подтверждающими права таких лиц, как и раньше, являются правоустанавливающие документы, оформленные в соответствии с законодательством Украины», — говорит Мария Швец, адвокат, управляющий партнер АК «Золотая Середина».
Но на этом хорошие новости для владельцев недвижимости в Крыму заканчиваются.
Как известно, согласно украинскому законодательству, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такового.
Ранее такая регистрация осуществлялась органами бюро технической инвентаризации. С 1 января 2013 года в Украине заработал Госреестр прав на недвижимое имущество.
Наличие регистрации в соответствующем Госреестре всегда служило для собственника дополнительной гарантией: любые действия с его собственностью должны были быть отражены в реестре, а право доступа в такой реестр было четко регламентировано, что практически исключало возможность каких-либо действий с недвижимостью без ведома собственника.
А если такие махинации все же происходили, то можно было проследить их организаторов и исполнителей и восстановить законное право собственности.
Держателем данного реестра является Государственная регистрационная служба, которая является центральным органом исполнительной власти Украины, которые, в свою очередь, не действуют в Республике Крым с 17 марта 2014 года после соответствующего решения самопровозглашенного Государственного Совета Республики Крым.
Таким образом, ни один крымский нотариус или бывший орган Государственной регистрационной службы не имеет правовых оснований для доступа в реестр, держателем которого является Государственная регистрационная служба.
«Это означает, что права собственности на недвижимость в Крыму отныне будут подтверждаться исключительно документами в бумажном виде и не будут иметь дополнительного подтверждения в электронных госреестрах.
Открывается широкий простор для злоупотреблений со стороны любителей поживиться чужой собственностью, поскольку возникновение, переход и прекращение права собственности неопределенный период будут подтверждаться исключительно бумажными носителями, которые, как известно, «стерпят все».
Может возникнуть искушение привлечь к «оптимизации» прав собственности и судебные органы независимой республики, и признавать право собственности судебным решением, основанных на разных «доказательствах», — поясняет Мария Швец.
Как будет развиваться ситуация после полноценного распространения на территорию Крыма действия законодательства РФ, сейчас не знает никто.
Логично, что права на крымскую недвижимость нужно будет переоформить согласно положениям российского законодательства. Процесс и порядок переоформления прав собственности в обычной ситуации решался бы на уровне государственных переговоров и выработке совместной позиции и механизмов.
Но учитывая непризнание Украиной Крыма как части Российской Федерации, процесс урегулирования собственности будет носить односторонний характер. Российский.
Согласно общепринятым нормам права, права на недвижимость должны быть приведены в соответствие с требованиями того государства, на территории которого недвижимость находится постфактум.
«В России вопрос прав собственности на недвижимость концептуально решен, так же как и в Украине. Существует федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», согласно которому государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ними.
При этом государственной регистрации подлежат также сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда. С недвижимости, как и в Украине, предусмотрена уплата налога, который носит местный характер», — поясняет старший юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Александр Ткачук.
Так что же делать тем, кто владеет недвижимостью в Крыму? Юристы считают, что стоит ожидать признания их прав частной собственности по факту государственного правопреемствования.
«Но готовиться к возможному судебному обоснованию и защите данных прав в случае, если факт владения объектом не будет признан», — добавляет член Ассоциации юристов Украины Наталья Доценко-Белоус.
Напомним, самопровозглашенные власти Крыма обещали не трогать частную собственность, но зато собираются национализировать госимущество на полуострове.