Те, кто хотел вложить свои сбережения в недвижимость — сделали это еще в прошлом году.
Три года назад сотрудница одного из банков Валентина Полищук о собственной квартире в Киеве только мечтала. Накопленной за десять лет жизни в столице суммы в 20 тыс. долларов не хватало и на комнату в коммуналке. Цены на недвижимость после кризиса 2009 года в долларах снизились, но даже стоимость самой плохонькой гостинки где-то на окраине города начиналась от 40 тысяч.
Сейчас Валентине откладывать почти не удается — инфляция обесценила ее зарплату. Хватает только на аренду однокомнатной квартиры вскладчину, необходимые вещи и еду, но девушка не унывает: до конца года она рассчитывает купить себе квартиру в Киеве. Рассматривает не только “вторичку”, но и варианты на первичном рынке.
Точка возврата
Долларовые цены на жилую недвижимость достигли десятилетнего минимума — сейчас цены на недвижимость такие же, как были в 2005 году. По данным профильных сайтов по продаже недвижимости, сейчас средневзвешенная цена квадратного метра составляет около 1300 долларов. Есть цены и почти вдвое меньше. Так, например, в Днепровском районе Киева продается однокомнатная квартира площадью 28 кв. м за 18 тыс. долл., т.е квадратный метр стоит менее 650 “зеленых”. Правда, это квартира в “хрущевке”, а дом построен в 1969 году.
По информации Информационно-аналитического портала “Столичная недвижимость”, с начала 2015 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке в долларах уменьшились на 7,8%. Относительно июня 2014 года, средняя цена за 1 кв. м жилой недвижимости в долларовом эквиваленте понизились на 12,6%. Сильнее всего подешевели квартиры эконом-варианта — здесь проседание за текущие шесть месяцев превысило 10%, менее всего в дорогом сегменте — их стоимость упала всего на 2,5%.
В новых домах стоимость квадратных метров тоже дорожает, но менее заметными темпами. За полгода стоимость в долларах снизилась на 3%. Сейчас в новострое вполне реально купить квартиру в пределах 20 тысяч долларов. Так, корреспондент “Главреда” нашла объявление о продаже однокомнатной квартиры (29 кв. м) на Харьковском шоссе — стоимость 15 тысяч долларов. Дом обещают сдать в конце лета.
По данным президента Международной федерации недвижимости FIABCI-Украина Александра Бондаренко, сейчас в месяц совершается всего около 400 трансакций. Для сравнения: даже в кризисный 2009 год было порядка 3000 сделок в месяц.
“Предложение сильно превышает спрос. Сейчас квартира может искать покупателей и год. Охотнее всего сейчас люди покупают двухкомнатные квартиры на вторичном рынке”, — отмечает брокер Иван Ефименко. По словам эксперта, относительная динамика есть только в сегменте эконом-класса. Дорогое жилье очень плохо сейчас продается.
Причина очевидна — у большинства украинцев нет денег на приобретение жилья. Те, кто хотел вложить свои сбережения в недвижимость — сделали это еще в прошлом году.
“Богатый покупатель ушел “в тень”. Делать такие дорогие покупки многие опасаются — госслужащие из карьерных соображений — боясь попасть под люстрацию, бизнесмены считает такую инвестицию рискованной — желающих снимать дорогое жилье не так много, а просто содержать пустующую квартиру — накладно. Расходы на коммунальные услуги уже начинают считать даже состоятельные украинцы”, — говорит риелтор, пожелавший сохранить анонимность.
Миновать дно
Эксперты пессимистично настроены в отношении перспектив рынка недвижимости. “Как минимум до конца года цены не будут расти, а скорее, наоборот продавцы будут активнее идти на уступки. Налоги на недвижимость, дорогая коммуналка, низкий спрос и инфляция заставляют продавцов идти навстречу потенциальным покупателям”, — считает брокер Стефания Макицкая.
Продолжит дешеветь и первичный рынок, особенно жилье, продаваемое на этапе строительства. “Такие покупки считаются очень рискованными. Только весной киевские власти признали незаконными свыше 40 строек. Всего в Киеве около 100 незаконных строек, и скорее всего, они не будут завершены”, — делится наблюдениями один из участников рынка недвижимости.
Сдерживающими факторами для рынка останется и стоимость коммунальных услуг. Например, уже зимой только плата за отопление “трешки” площадью 65-70 кв. м будет обходиться в более чем в тысячу гривен в месяц. Рассчитывать на субсидии не приходится, даже если переписать такое приобретение на свою бабушку. С июля в системе начисления субсидий изменения: чтобы получить такие льготы, средний доход в месяц каждого члена семьи, прописанного в квартире, не должен превышать сумму 1710 грн.
Иными словам, если в один из месяцев доход превысит хотя бы на несколько гривен такую сумму — государство может не дать дисконт на оплату коммунальных услуг. Это не только убирает спекулятивный капитал с рынка — покупать квартиру с целью заработка на аренде станет уже не так выгодно, но и ставит под вопрос способность многих украинских семей оплачивать счета за коммунальные услуги — новые тарифы потянут далеко не все.
В пользу дальнейшего снижения цен на недвижимость говорит и ситуация в финансовом секторе. “Наш банк не дает ипотечные кредиты даже сотрудникам. Насколько я знаю, аналогичная ситуация и в других банках. А после скандала с законом о конвертации валютных займов, финучреждения еще долго не будут кредитовать покупку недвижимости”, — считает Валентина Полищук.
Отметим, по итогам прошлого года массовый отток депозитных средств населения составил почти 10 млрд по валютным вкладам, по гривневым — более 40 млрд. За прошлый год неплатежеспособными были признаны почти четыре десятка банков.
Нет улучшений и в экономико-социальной ситуации страны — высокая инфляция, АТО и растущая безработица только ускоряют падение рынка недвижимости.