Солнце безжалостно бьет в окна, превращая помещение в сауну. Выйдя на улицу, никакого облегчения не испытываешь.
Зато понимаешь: ничто лучше летнего зноя неспособно разрекламировать прелести жизни где-нибудь далеко за городом среди тенистого сада, неподалеку от ручья или пруда. И в голову обливающегося потом и задыхающегося в смоге горожанина еще настойчивее стучится мысль: «Да купи ж ты, наконец, домик на природе! Да и цены сейчас ниже некуда — дальше будет только дороже».
Устав отмахиваться от этих мыслей, мы решили посмотреть, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости: что творится со спросом и предложением, куда идут цены и стоит ли в ближайшее время ждать кардинальных изменений.
Оказалось, что торопиться с покупкой особо нечего — ни завтра, ни послезавтра жилье за городом дорожать не собирается.
РЫНОК ДО СИХ ПОР НА ДНЕ
Первый из действительно надежных предвестников повышения цен — пробуждение активности на рынке. Так, в первом квартале 2016-го в Киевской области (а это пример для подражания и для региональных рынков) продано домов почти в два раза больше, чем за тот же период годом ранее. Это ли не верный признак наступающего жилищного бума? Но посмотрим на абсолютные цифры.
По данным консалтинговой компании SV Development, за первый квартал этого года продано 464 дома в пригороде столицы и 55 — в коттеджных городках. А за тот же период прошлого года в пригороде купили всего 240 домов, а в коттеджных поселках — 28. Но ведь и 519 домов за квартал для Киевского региона — капля в море. Мизерное число сделок, даже увеличенное вдвое, все равно остается мизерным.
«Рынок потихонечку работает, но все еще лежит на дне», — характеризует ситуацию в Киевской области аналитик Департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. И так по всей стране.
«В прошлом году активности на рынке не было вообще, в этом она немного проявляется. Но сказать, что рынок активен, не могу», — рассказывает генеральный директор ООО ИИК «Проконсул», председатель харьковского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Алексей Попов.
На прямо противоположном краю нашей страны ситуация схожа. «Если количество сделок и растет, то совсем незаметно, — констатирует директор риелторского бюро «Вариант», председатель львовского отделения АСНУ Андрей Борисов. — А вот количество предложений растет: желающих продать загородную недвижимость все больше».
И ЦЕНЫ ВНИЗ, И ТОРГ УМЕСТЕН — РЫНОК НА СТОРОНЕ ПОКУПАТЕЛЯ
Цены смотрят на эту условную активность на рынке и ведут себя соответственно. «Они не растут», — говорит Андрей Борисов. Это понятно, а вот снижаются ли? Это зависит от того, о каких именно объектах идет речь.
«К примеру, давным-давно сложились границы зон под Львовом: где-то недвижимость популярна больше, а где-то меньше. В более популярных местах особого падения цен нет. Дом (не более чем 5—7-летней постройки, с хорошим современным планированием и качественной отделкой) может стоить до $1 тыс./кв. м, и уж никак не менее $500, — рассказывает Андрей Борисов. — А в непопулярных зонах цены уже ниже $500 и продолжают падать».
«Цены в Киевском регионе практически стоят на месте, — говорит Сергей Костецкий. — По загородной недвижимости цены изменились меньше, чем по квартирам. Хороший коттедж как стоил $1 тыс./кв м, так и стоит столько же сейчас».
Но когда речь идет о стареньких маленьких «избушках», то ситуация оказывается иной: цены в этом сегменте уверенно идут вниз. Тут играет роль большая разница в классе и качестве жилья разных поколений.
Также сейчас на рынке царствует торг. «Многие покупатели сильно торгуются — привыкли за то время, когда рынок практически стоял. Те из продавцов, кому действительно надо продать, не выдерживают, и сильно уступают», — рассказывает Алексей Попов. Характерный пример — под Харьковом продавали хороший дом площадью 320 кв. м с первоначальной ценой $450 тыс., а продали в итоге за $180 тыс.
«Я думаю, в ближайшие 3 — 4 года ничего кардинально не изменится», — предполагает Сергей Костецкий. Так что можно немного расслабиться и продолжать потихоньку копить деньги?
ЭКОНОМИЯ ПОБЕЖДАЕТ АМБИЦИИ: ДОМА ВОЗВОДЯТ БЕЗ РАЗМАХА
Когда-то наш народ и особенно те его представители, кто не испытывал недостатка в деньгах, строил с размахом. Домик в жалкие 200 кв. м казался чем-то недостойным настоящего украинского джентльмена, и вокруг крупных городов появлялись дворцы и замки в 400 «квадратов» и более. Хорошо б они подражали дворцам только снаружи, но частенько и внутри они были скопированы с плантаторских домов из американских фильмов — с огромными двухэтажными залами посреди строения. Вся эта роскошь возводилась по технологиям эпохи дешевых теплоносителей, и когда газ начал дорожать, содержание таких домов оказалось непомерно дорогим. И под тем же Львовом сейчас предлагается к продаже море таких строений, которые никто не хочет покупать.
Зато очевидной тенденцией последних лет стало уменьшение амбиций домовладельцев. По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо», на протяжении последних пяти лет средняя площадь коттеджей и придомовых участков в Киевской области постепенно сокращалась. Например, в первом квартале 2011 г. средняя площадь коттеджа экономкласса составляла 211,5 кв. м, а участка при нем — 14,3 сотки. Через два года эти показатели сократились до 177,2 кв. м и 13,8 сотки. В первом квартале этого года средняя площадь такого коттеджа уже была равна 166,6 кв. м, а участка — 11,4 сотки.
Аналогичным образом «сжимались» дома и в комфорт-классе. Как отмечает «РеалЭкспо», пять лет назад средняя площадь коттеджа данного сегмента составляла 236,3 кв. м, а участка — 15 соток; в 2013 г. — 217,3 кв. м и 14,4 сотки; в этом году — до 212 кв. м и 12,4 сотки.
Коттеджи бизнес-класса уменьшились в размерах с 313,7 кв. м в первом квартале 2011 г. до 279,1 кв. м в первом квартале текущего. Средняя площадь придомовой территории сократилась за пять лет на 27,1% — до 14,5 сотки.
Уменьшаются и площади таунхаузов. За пять лет средняя их площадь по рынку сократилась на 15% — со 193 кв. м до 163 кв. м. А площадь придомового участка — на четверть, с 4 до 3 соток.
ГОРОДКИ ПРЕДПОЧИТАЮТ ТАУНХАУСЫ
Дом в коттеджном городке имеет — по крайней мере, теоретически — очевидные преимущества перед своим собратом, стоящим в чистом поле или на сельской улице. Это и обслуживание, включающее в себя решение многих бытовых проблем, и инфраструктура, и подходящее окружение, и безопасность, и красота — дома гармонируют друг с другом по архитектурным решениям, да и вся территория оформлена выше всяких похвал.
Но на практике многие из наших коттеджных городков были буквально подстрелены на взлете сначала кризисом 2008 — 2009 годов, а потом еще и почти добиты после 2014 года. И сейчас зачастую коттеджный городок оказывается таковым более по названию — ни инфраструктуры, ни безопасности, ни уже живущих там соседей. Собственно, и сами коттеджи в большинстве случаев там не продаются и не покупаются.
«Если говорить о коттеджных поселках, то сейчас, как правило, просто продают участки — и пусть люди строят что хотят», — говорит Сергей Костецкий.
РАЗВИТИЕ. Самый активный рынок жилья в коттеджных городках — в Киевской области. По данным компании «РеалЭкспо», по состоянию на 22 июня в этом регионе 435 коттеджных городков (для сравнения — по всей Украине 805). За полгода появилось еще 20 новых селений. «Это, как правило, городки не более чем на 16 домовладений, иногда вообще на 5—8″, — говорит директор «РеалЭкспо» Виктор Коваленко.
Предприниматели уже не рискуют вкладывать средства в большие проекты на обширных пространствах. Некоторые новые городки умудряются размещаться на 8 — 12 сотках. В регионах же такие поселения появляются буквально единицами. Более-менее жив этот рынок в окрестностях городов-миллионников и под Львовом.
«Застройщики идут на то, чтобы развивать новые проекты там, где у населения есть приток каких-то денег, где более-менее работает экономика. У маленьких городов коттеджные поселки не развиваются. Например, в Закарпатье такой вообще только один», — говорит Виктор Коваленко.
ЦЕНЫ. По словам Коваленко, полгода назад средняя стоимость квадратного метра дома в коттеджном городке составляла 17 239 грн, сейчас — 16 900 грн. Легкое снижение цен характерно для всех регионов. Самый дорогой традиционно Киев — 35 600 грн/кв. м. В Киевской области средний «квадрат» стоит 18 914 грн, в Харьковской — 14 420 грн. А самый дешевый квадратный метр в Тернопольской области — 6 282 грн.
ПОДЕШЕВЛЕ. Заметная тенденция последних месяцев — преобладание в новых городках таунхаусов и дуплексов, то есть сблокированных домов, совмещающих в себе свойства загородного дома и квартиры.
«Такое жилье получается дешевле коттеджа и примерно таким же по стоимости (или чуть выше), как квартира в городе», — говорит Коваленко. Второй путь удешевления — массовое использование каркасных технологий. Плюс набирающее сейчас популярность строительство маленьких домиков по ним же. «Есть в Киевской области дома площадью 100 кв. м за $20 тыс.», — приводит пример Виктор Коваленко.
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ВАРИАНТЫ ЗА ГОРОДОМ
За пределами мегаполисов жизнь есть и в многоквартирных домах. «После девальвации гривни в ближайшем пригороде стало возможным купить квартиру от $15 тысяч», — говорит коммерческий директор компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко. По данным этой компании, средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире площадью 45 кв. м в уже сданной в эксплуатацию новостройке пригорода Киева составила 13 542 грн (данные на май 2016 г.).
«Колебание цен в зависимости от конкретного проекта, застройщика, района, развитости инфраструктуры составляет около 2 — 3%. В целом ценовые предложения находятся в диапазоне от 6,5 до 24 тыс. грн. Более 80% всех предложений находятся в границах 9 — 16 тыс. грн», — говорит Даниленко.
«Из-за тенденции повышения требований покупателей в сторону качества и комфортности объектов недвижимости рынок реагирует соответствующе: в пригородах появляется все больше новостроек класса «комфорт+» и выше, — говорит Станислав Шапаренко, руководитель департамента продаж ЖК Echo park. — Можно отметить реализацию более масштабных проектов застройки (например, в киевском регионе в рамках жилищной программы «Европейка», где стоимость квартиры стартует от 292 тыс. грн)».