По словам эксперта по недвижимости Ивана Кудояра, украинские застройщики пытаются экономить буквально на всем — от толщины плиты перекрытия до прочности фундамента.
На сайте “Главред” состоялся чат с председателем правления Союза консультантов по недвижимости Иваном Кудояром. Общаясь с читателями, он рассказал, что будет происходит с ценами на квартиры в будущем году, какие негативные тенденции сегодня наблюдаются на украинском рынке недвижимости, стоит ли вкладывать деньги в покупку недвижимости сейчас или лучше подождать, какая недвижимость пользуется наибольшим спросом среди украинцев, какова реальная себестоимость квадратного метра в Киеве и Киевской области без накруток и коррупционной составляющей, в каких районах столицы цены на недвижимость необоснованно высоки, а также как может меняться стоимость аренды жилья в ближайшее время.
Спрос на недвижимость
Сейчас самая востребованная недвижимость — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центральных районах Киева площадью до 55 квадратов, которые служат либо аккумулятором сбережений населения, либо рассматриваются в качестве бизнеса — под сдачу в аренду. На подобные квартиры есть более чем устойчивый спрос.
В ближайшие годы спрос на жилье эконом-класса останется достаточно высоким. Резкого подъема цен не будет. Падение возможно, если усложнится ситуация на внешнеполитической арене, либо если существенно начнет падать экономика, добавил эксперт.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Рынок недвижимости напоминает воздушный шар. Чем больше денег в стране, тем этот шар больше. И наоборот.
Не вижу больших предпосылок к росту экономики в стране и увеличению платежеспособности населения. Сальдо платежного баланса, к сожалению, в Украине снижается на протяжении последних 13 лет. То есть воздуха в воздушном шаре становится из года в год меньше. Снижение стоимости недвижимости более вероятно.
Если у вас сбережения в долларах, на мой взгляд, стоит воздержаться от покупки недвижимости. Это если вы рассматриваете приобретение недвижимости как инвестиционный проект. Если же вы хотите приобрести недвижимость для своих личных семейных целей, покупайте, ведь жизнь продолжается.
В случае, если у вас сбережения в гривне, советую вложить. Но главное — не ошибитесь с комплексом.
Покупка квартиры в новом доме
При покупке квартиры в новостройке первое, на что стоит обращать внимание, — это степень готовности дома. Рекомендую инвестировать, если она составляет 60% и более. Второе — разрешительная документация и права на землю. Третье — деловая репутация и экономическое положение самого застройщика. Четвертое — договорные отношения и схема инвестирования в квартиру (чтобы в этом разобраться, нужно приглашать опытного специалиста этого профиля). В 40% новостроек в Киеве и Киевской области инвестировать опасно.
Цены на квартиры в разных районах Киева
Постоянно общаясь с застройщиками, задаю один и тот же вопрос: какова себестоимость одного квадратного метра в вашем доме? Кто отвечает, кто скромничает… Но вывод таков: в пригороде (Ирпень, Буча, Вишневое) себестоимость составляет от 8,5 до 9,5 тысяч гривен за квадратный метр, в Киеве — от 10 до 17 тысяч гривен (в зависимости от класса дома, месторасположения, высотности и плотности застройки).
Естественно, продажа меньше себестоимости влечет за собой замораживание строительства рано или поздно. Но если смотреть на соотношение себестоимости новостроек в центральной части Киева и цены, по которой квартира продается, то еще остается немалый потенциал.
На какие квартиры сейчас наиболее высок спрос в Киеве
Сейчас в основном покупаются маленькие квартиры. Спрос на элитную недвижимость есть, но он крайне невелик. Это 3-5% от общего количества сделок в Киеве и Киевской области.
Сейчас многих инвесторов (покупателей) привлекает пригород Киева своей стоимостью квадратного метра и лучшей экологией. Но это вынужденный выбор. Уже сейчас пригороды сталкиваются с массой сложностей. Первая из них — отсутствие дорог и развитой инфраструктуры. В ближайшие годы это будет только усугубляться. Уже сейчас многие собственники загородного жилья реализуют свои квартиры, чтобы переехать ближе к метро в Киев. Наиболее популярны Софиевская Борщаговка, Вишневое, Ирпень и Бровары.
В последние пару лет вырос спрос на квартиры “под ключ”. Многие застройщики Киева и Киевской области специализируются на строительстве домов, где 20-50% квартир строятся и продаются уже с ремонтом. Подобный ремонт увеличивает стоимость квартиры на сумму от 80 до 150 долларов за квадратный метр. Это самый экономный вариант ремонта, в который входит: внутренние двери, необходимая сантехника, обои и кухня (эконом-вариант). Подобные квартиры выглядят очень симпатично.
Собственники старых квартир снижают цену только в том случае, если они крайне мотивированы к продаже. Если время не поджимает и у них нет большой необходимости в деньгах, они удерживают цену. У них до сих пор остается в голове сумма, за которую они приобретали жилье, либо стоимость, которую им когда-то предлагали. Очень тяжело объяснить собственнику старой квартиры, что его недвижимость стоит в три-четыре раза меньше, чем в 2008 году. Но продажи есть…
Застройщики более заинтересованы в продаже своих квартир, чем собственники вторичного рынка. Поэтому три четверти сделок происходит на первичном рынке.
Предложение нового жилья на рынке превышает спрос.
Строительная индустрия — очень мощный и инертный организм. Застройщикам крайне тяжело его остановить. То есть те строительные площадки, которые отводились два-три года назад, только сейчас начинают активно застраиваться. Соответственно, застройщики вынуждены наращивать темпы строительства. Им просто некуда деваться.
Из-за того, что нет государственного городского контроля над темпами роста строительства, застройщики все вкладываются и вкладываются в новые комплексы и новые строительные площадки. А это ведет к переизбытку построенных площадей. Но так как рынок покупки недвижимости не безграничен, многие комплексы не успевают распродаться до ввода в эксплуатацию, что ведет к естественному снижению стоимости квадратного метра. То есть сами застройщики способствуют удешевлению жилья, причем разных сегментов.
Как влияет на рынок недвижимости обесценивание гривны
Сентябрьское обесценивание гривны привело к кратковременному падению спроса на две-три недели. Сейчас рынок восстановился. Если обесценивание гривны будет происходить и дальше существенными темпами, покупатели разделятся на две части: те, у кого сбережения в долларах, будут ожидать дна падения, а те, у кого сбережения в гривне, будут быстрее вкладывать в недвижимость, что приведет (как показало падение гривны в 2013-2014 гг.) к небольшому росту.
Переизбыток строящегося жилья — очевиден. Но сравнивать ситуацию с “мыльным пузырем” 2008-го года не совсем правильно. Тогда были совершенно иные экономические показатели и предпосылки. Если сейчас и лопнет “пузырь”, то это будет медленное или очень медленное снижение, не такое резкое, как тогда. Если произойдут катаклизмы экономического или политического характера в стране, то 20-40% застройщиков Киева и Киевской области могут полностью или частично заморозить строительство.
Следует отметить, что, если дома проектируются с достаточным количеством парковочных мест, это существенно удорожает строительство. А подобный дом будет просто не интересен покупателю из-за стоимости квадратного метра.
Цена на недвижимость в разных городах Украины
Рынки других городов крайне отличаются от киевского, так как имеют свой ярко выраженный региональный характер. На втором месте после Киева по стоимости жилья — Одесса. А далее следуют Львов и Харьков.
Дороговизна жилья оправдана, но цену формирует не застройщик, а рынок. Она может быть как в два-три раза выше, так и на 50% ниже.
Застройщики пытаются экономить буквально на всем — от толщины плиты перекрытия до прочности фундамента. Но все равно строители имеют старую советскую закалку, и они привыкли закладывать в проект 200% прочности. Поэтому вероятность ближайшего обрушения новостроек маловероятна. Если и будут вылезать подобные конструктивные недостатки новостроев, то лет через 30-50.
Риелтор — это профессиональный продавец недвижимости. Он не заинтересован вскрывать недостатки в доме и предупреждать об этом покупателя. Он заинтересован в сделке. То есть ориентироваться на мнение риелтора ошибочно.
Аренда жилья
В Киеве аренда жилья отличается от стоимости аренды в европейских столицах на 50-100% в сторону понижения, то есть у нас низкая стоимость аренды жилья. Но у нас и крайне невысокие заработные платы, к которым привязывается Bloomberg, составляя подобные рейтинги. Хотя, конечно, Bloomberg не учитывает зарплату в конвертах, ориентированность экономики Украины на “серый рынок” и т.п. Поэтому выводы Bloomberg считаю необъективными для киевского рынка аренды жилья.
Стоимость аренды жилья в столице резко выросла, потому что молодежь, основной потенциальный покупатель жилья, сейчас более современная, и она предпочитает не покупать жилье, а арендовать, даже если есть деньги. Ведь сейчас выгоднее арендовать жилье, чем покупать. В данный момент стоимость недвижимости составляет 140-200 арендных платежей, то есть закономерно аренда недвижимости может повыситься еще приблизительно на 20-30%.
Рынок земли
Рынок недвижимости Украины крайне сегментирован. Денежные потоки из одного сегмента перетекают в другой. И если имеется устойчивый спрос на небольшие квартиры, то на землю спрос невелик. Нужно учитывать, что земля — это долгосрочная инвестиция, которая подразумевает строительство, подключение к коммуникациям и т.п. То есть перспектива развития земельного участка на протяжении трех-пяти лет.
Украинский покупатель предпочитает более ликвидную недвижимость с перспективой получения права собственности, выгоды и тому подобного через год-два.