Юрист юрфирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Дмитрий Бойко прокомментировал Maanimo.com ситуацию с перепродажей проблемными заемщиками заложенного по кредитам в банках имущества:
— Дмитрий, насколько распространенным явлением в этом году становятся факты распродажи залогов?
— Продажа имущества находящегося в залоге у банка является очень непростым и затратным механизмом лишения финансового учреждения залога полученного в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Необходимо учитывать, что банки при получении в залог имущества во всех случаях осуществляют регистрацию своих прав залогодержателя в государственных реестрах созданных как для движимого, так и недвижимого имущества. Следовательно, например, в случае продажи недвижимого имущества, нотариусы, участие которых в таких сделках является обязательным в силу требований законодательства, контролируют и защищают права залогодержателей. На практике, недобросовестные заемщики и их имущественные поручители перед тем, как осуществить отчуждение залогового имущества третьим лицам, оспаривают действительность либо основного обязательства (кредитного договора), что влечет недействительность обеспечения, либо пытаются склонить суд к признанию недействительным договор залога.
— Что чаще всего продается: недвижимость, автотранспорт, целостные имущественные комплексы и пр.?
— Безусловно, финансовые учреждения, в силу человеческого фактора, не всегда обеспечивают регистрацию своих прав залогодержателя, либо проводят регистрацию ненадлежащим образом. В таком случае, у заемщиков есть возможность продать имущество, находящееся в залоге, в силу отсутствия записи об обременении имущества в государственных реестрах. В тоже время, в данном случае у покупателя такого имущества всегда есть риск лишиться своего приобретения, так как при переходе права собственности на имущество от одного лица к другому права финансового учреждения как залогодержателя сохраняются. Таким образом, есть все шансы, что покупатель лишиться своего имущества, на которое будет обращено взыскание с целью погашения задолженности по кредитному договору недобросовестного продавца-заемщика.
— Какие схемы применяются нечистыми на руку заемщиками?
— В случае с движимым имуществом, например транспортными средствами, недобросовестные заемщики или их имущественные поручители могут воспользоваться механизмами предусматривающими продажу имущества без участия нотариуса, который может проконтролировать наличие запрещающей отчуждение записи в государственном реестре.
В основном действия недобросовестных заемщиков направленные на вывод имущества из залога. Данная категория заемщиков заинтересована в полном невозврате кредита, и их действия чаще всего планируются еще при получении денежных средств. Одним из главных инструментов таких заемщиков является так называемая «контролируемая» процедура банкротства, в которой залоговое имущество переходит под контроль «родственным» заемщику лицами.
— Какие компании чаще прибегают к продаже заложенного имущества?
— В случае с недвижимым имуществом, переданным в ипотеку, в последнее время возникла проблема с залогами, которые оформлялись на этапе строительства. В годы пика развития строительства такой вид ипотеки как «объект незавершенного строительства» был достаточно актуальным и являлся для финансовых учреждений ликвидным обеспечением исполнения обязательств по кредитным договорам. В тоже время некоторые недобросовестные заемщики, закончив строительство, пытаются вывести свое имущество из залога у банка. Учитывая правовую природу незавершенного строительства и неполноценную систему регистрации прав собственности и обременения позволяющую использовать некоторые механизмы для вывода такого имущества из залога, некоторые компании пытаются продать залоговое имущество для усложнения дальнейшего обращения взыскания на такое имущество со стороны банка.
— Какие возможности противостоять данному явлению имеют банки?
— Прежде всего, финансовые учреждения в случае наличия риска потери обеспечения по кредитному договору используют все возможные механизмы в рамках правового поля и государственного регулирования. При наличии даже минимальных рисков вывода имущества из залога банки обращаются в судебные инстанции и правоохранительные органы, так как такие действия можно квалифицировать как мошенничество. В судебном порядке банки используют судебные средства защиты своих прав, такие как наложение запрета на отчуждения имущества, а также выдача запрета на осуществления государственными органами действий направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество.
— Кто может стать заложником действий заемщиков, сбывающих залоги?
— В первую очередь, покупателями имущества переданного в залог могут стать физические лица недостаточно компетентные и не имеющие практики в осуществлении подобных транзакций. Приобретая такое имущество, покупатели, скорее всего, останутся без имущества, на которое будет обращено взыскание со стороны банка. Также покупатели рискуют потерять свои денежные средства, так как, скорее всего, с продавца к моменту начала судебных разбирательств уже будут выведены все ликвидные активы.
— Что могут предпринимать покупатели заложенного имущества, чтобы минимизировать риски покупки «проблемных залогов»?
— Безусловно, для целей минимизация рисков связанных с покупкой имущества переданного в залог финансовому учреждению, необходимо действовать строго в рамках закона и согласно действующим требованиям, установленным для тех или иных видов сделок. Например, в случае с покупкой недвижимого имущества, сделка должна быть нотариально заверена, что подразумевает под собой автоматически проверку «чистоты сделки» самим нотариусом. Также, дополнительной гарантией в данном случае будет привлечение квалифицированного юриста, который сможет провести юридическую экспертизу документов на имущество, а также проверить отсутствие судебных разбирательств по такому имуществу.