Помещения для ведения бизнеса снова находят покупателей
На рынке столичных офисных помещений возобновляются стройки. Девелоперы начали размораживать свои проекты. Параллельно снижается вакантность в уже готовых бизнес-центрах. Компании активно присматриваются и выбирают лучшие помещения.
Эксперты и аналитики обозначают два главных тренда первого полугодия — возобновление строительства в сегменте офисной недвижимости в Киеве и рост количества сделок. Скорее всего, последнее стало причиной первого, однако все это весьма позитивные тенденции на рынке.
Офисные стройки
«Строительная активность с начала года возросла: те девелоперы, в портфеле которых имеются завершенные и генерирующие денежный поток активы, возобновили работы на офисных объектах с высокой стадией готовности»,— рассказывает Максим Ткаленко, руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина). Однако объем нового предложения Киева составил в первом полугодии 2010 г. всего около 20 тыс. кв. м. «Это более чем в два раза меньше предложения за аналогичный период 2009 г. и почти в пять раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. Столь малое предложение за первое полугодие объясняется неравномерностью ввода в эксплуатацию заявленных на 2010 г. бизнес-центров»,— поясняет господин Ткаленко. И добавляет, что учитывая нарастающую динамику строительства, реалистичный объем нового предложения в 2010 г., скорее всего, будет находиться в пределах 110-130 тыс кв. м.
Ярослава Чапко, генеральный директор Knight Frank LLC Ukraine отмечает активизацию девелоперов в офисном сегменте и начало строительства нескольких крупных бизнес-центров класса А и В+ и крупных объектов с офисными составляющими. По данным Knight Frank LLC Ukraine, компания «К.А.Н. Девелопмент» во II квартале 2010 г приступила к возведению сразу трех масштабных проектов: ТОЦ «Лыбидь Плаза» (с БЦ класса В+, 20 тыс. кв. м) по ул. Антоновича, 176; БЦ IQ Business Center (класс А, 45,2 тыс. кв. м) по ул. Струтинского, 13-15 и БЦ (класса А) по бул. Дружбы народов, 44-46. Кроме этого, заявлено о строительстве 22-этажного БЦ общей площадью 30,5 тыс. кв. м по ул. Жилянской, 68, заказчиком и инвестором которого выступает компания «Сикс Старс Холдинг». «В течение первого полугодия 2010 г. в эксплуатацию было введено пять объектов профессиональной офисной недвижимости общей площадью 48,2 тыс. кв. м. Более половины (51%) введенного объема пришлось на бизнес-центры класса В-; 41% — на класс А (благодаря открытию второй башни в БЦ HPBC-II) и 7% — на класс В+»,— анализирует госпожа Чапко.
Сделки растут
Второй главный тренд первого полугодия — увеличение сделок на рынке. «Офисная активность продолжила усиливаться. Общая площадь сданных в аренду и проданных помещений, в том числе по предварительным договорам, за первые шесть месяцев этого года уже практически на 12% превышает аналогичный показатель 2009 г. И это только по нашим предварительным оценкам, поскольку подсчет данных еще продолжается и процент роста может быть выше»,— отмечает Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине. Согласно исследованиям компании, уровень вакантности сократился почти на четыре процентных пункта и составил чуть более 18% для рынка в целом.
Максим Ткаленко говорит, что увеличение спроса произошло за счет компаний, осуществивших переезд из неклассифицируемых офисных помещений, а также компаний, расширивших свое присутствие в тех БЦ, где они уже занимали офисные помещения. «Поглощение офисных помещений в первом полугодии 2010 г. превысило аналогичный показатель 2009 г. более чем в 1,5 раза, достигнув около 60 тыс. кв. м. Схожая динамика поглощения наблюдалась в 2005-2006 гг.»,— акцентирует господин Ткаленко. В то же время, по данным Киевского исследовательского форума (объединенных данных консалтинговых компаний Colliers International, DTZ и Jones Lang LaSalle), возросла относительная доля в потреблении со стороны финансового сектора, которая в первом полугодии достигла 16%. Напомним, что в 2009 г. спрос со стороны финансового сектора практически отсутствовал из-за неопределенности, вызванной глобальным экономическим кризисом.
По словам Ярославы Чапко, за шесть месяцев с.г. основная активность на рынке офисной недвижимости наблюдалась с середины февраля по начало июня: «Основная доля запросов на профессиональные офисные площади в этот период приходилась на международные компании, которые были заинтересованы в расширении своих площадей либо в улучшении условий работы. Востребованными были площади от 80 до 250 кв. м в центральных районах города, а также большие офисы от 500 до 2500 кв. м».
Свободных мест меньше
При такой активности снизилась вакантность в сегменте качественных помещений. Конечно, цифрам еще далеко до показателей в торговом сегменте, однако ситуация уже является хорошим показателем активности рынка. Одновременно на количество свободных офисов повлияло уменьшение размеров нового предложения. «С начала 2010 г. уровень вакантности во всех классах резко снизился с 20% до 14,5%. Достигнув своего дна в конце 2009 г., арендные ставки в офисных помещениях класса А и В продемонстрировали рост в размере 5-7% уже к середине 2010 г.»,— утверждает Максим Ткаленко. По его словам, собственники не соглашаются сдавать помещения ниже той стоимости, которую уже платят существующие арендаторы.
«В большинстве случаев окончательный размер арендной ставки, прописанный в договорах аренды, напрямую зависит от размера офиса, который компания арендует, а также от планируемого срока аренды»,— считает Ярослава Чапко. Она утверждает, что ставки в профессиональных бизнес-центрах Киева не претерпели существенных изменений. По состоянию на 1 июля 2010 г., по данным Knight Frank LLC Ukraine, они были в диапазоне $300-480/кв. м/год на офисы класса А, $240-360/кв. м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв. м/год на офисы класса B-. Размер эксплуатационных платежей для бизнес-центров класса А составлял $60-72/кв. м/год, для класса В+/- — $36-60/кв. м/год. «В течение первого полугодия с.г. произошло снижение уровня вакантных площадей в действующих бизнес-центрах Киева, особенно в БЦ класса В+/-. Однако из-за введения в эксплуатацию ряда новых объектов, общая вакантность по рынку вернулась к показателю конца 2009 г., достигнув 15-20%»,— добавляет госпожа Чапко.
«Почти половина объема сделок CBRE окончилась перезаключением договоров аренды в существующих помещениях. При этом в каждом случае рассматривались альтернативные предложения вплоть до детальных переговоров по основным условиям с другими владельцами, и вероятность смены офиса была достаточно высока. Поэтому необходимо учитывать сделки без смены офиса в общем объеме транзакций как индикатор активности рынка в целом»,— говорит Радомир Цуркан.
В своих прогнозах консалтеры едины. Вероятнее всего, ставки расти не будут. Однако если все заявленные площади в нынешнем году достроят — свободных помещений может стать больше. «Введение в эксплуатацию новых бизнес-центров в Киеве повлияет на общий уровень вакантности, который может достичь 25%. Несмотря на это, снижение арендных ставок в сегменте профессиональной офисной недвижимости не прогнозируется»,— утверждает Ярослава Чапко, отмечая, что при условии открытия всех заявленных БЦ, общее предложение за второе полугодие 2010 г. может увеличиться на 13,5%, достигнув 1333,0 тыс. кв. м. Максим Ткаленко прогнозирует сохранение арендных ставок на офисные помещения класса С на текущем уровне с возможными незначительными колебаниями, тогда как в классах А и В ожидается рост около 5% до конца 2010 г. «Доминирующее положение арендаторов в сегменте офисной недвижимости постепенно нивелируется, что особенно актуально для ниши офисных помещений высококачественного сегмента площадью более 2 тыс. кв. м».