С начала года аренда подорожала только в качественных ТЦ (prime rents), а в остальных осталась на уровне 2010 г. Выход на рынок новых торговых площадей приведет к понижению ставок в морально устаревших магазинах
Из всех сегментов коммерческой недвижимости первой после кризиса оправилась торговля. Именно в этом сегменте началось оживление спроса. Как писали «i», с начала года на украинский рынок вышли нескольких новых международных брендов. В частности, открылся флагманский магазин GAP на Крещатике. Кроме того, в ТРЦ Sky Mall открылся первый в Украине магазин немецкого одежного ритейлера New Yorker, а чуть позже — магазин белья испанского бренда Oysho, который принадлежит компании Inditex Group. В ТРЦ «Глобус» и первой очереди ТРЦ Dream Town появились магазины аксессуаров SIX, а в ТРЦ «Караван» — торговые точки турецкой сети мужской одежды St. Marine и итальянской сети женской одежды Naracamicie. «Отечественные сети также расширяются. Структура спроса остается прежней: лидирует продуктовый ритейл, развиваются магазины бытовой техники и электроники, одежда, обувь и аксессуары массового потребления, специализированные магазины: детские товары, спортивные и т.д.»,— говорит генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Анатолий Шахновский. Значительный рост розничного товарооборота является дополнительным стимулом к дальнейшему развитию рынка. Согласно данным Госкомстата, объем розничного товарооборота за январь-май 2011 г. составил 125 млрд. грн., что на 15,2% больше показателей аналогичного периода 2010 г.
Однако на фоне активизации спроса объем предложения торговой недвижимости остался практически на прежнем уровне. Напомним, что в прошлом году девелоперы обещали ввести в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м новых торговых площадей, увеличив тем самым предложение на рынке на 40-50%. Однако недоступность финансирования и высокие кредитные ставки внесли свои коррективы. По данным консалтинговой компании DTZ, в I полугодии 2011 г. в Киеве были открыты два небольших ТЦ: «Квадрат» на ул. Оноре де Бальзака и ТЦ на ул. Марины Расковой, а также продуктовый гипермаркет Novus на Броварском проспекте. Кумулятивная торговая площадь этих объектов составляет около 11,9 кв. м. Единственный крупный объект, который был введен в эксплуатацию за прошедшее время,— это вторая очередь ТРЦ Dream Town общей площадью около 45 тыс. кв. м.
В очередь за качеством
Активизация спроса и небольшое увеличение предложения привело к уменьшению вакантности на рынке. По словам директора департамента стратегического консалтинга и аналитики консалтинговой компании CB Richard Ellis Марины Крестининой, сегодня в столице пустует около 2% торговых помещений, а в успешных ТЦ вакантность равна нулю и существует лист ожидания потенциальных арендаторов. Этим не преминули воспользоваться собственники качественных магазинов. За полгода арендные ставки в наиболее успешных ТЦ (prime rents) выросли на 6% — до $100-170/кв. м без НДС и операционных расходов (для типичной галерейной секции площадью 100-200 кв. м). Арендные ставки в остальных ТЦ в основном остались без изменений по сравнению с концом 2010 г. и составляют $50-80/кв. м в месяц без НДС и операционных расходов.
Стоимость аренды в столичных ТЦ для якорных арендаторов составляет около $10-25/кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов). Однако в отношении «якорей» по-прежнему является актуальной практика, при которой арендатор платит процент от оборота магазина, около 2-5% для продуктового якоря в зависимости от формата/размера магазина и 7-12% — для якорных арендаторов развлекательного сегмента, в дополнение к низкой фиксированной арендной ставке. В некоторых случаях арендатор платит только процент. Столь популярная на пике кризиса практика арендных каникул постепенно сходит на нет. «Арендаторы, как правило, освобождаются от арендных платежей на период проведения отделочных работ в новом магазине сроком на один-три месяца»,— рассказывает госпожа Крестинина. Она отметила, что в ТЦ-новостроях сейчас активно практикуется схема с постепенным увеличением арендных ставок (step-up rent), при которой на первый год аренды устанавливается ставка ниже рыночной при условии, что в последующие периоды она будет повышаться на зафиксированную в договоре величину.
Курс на понижение
Эксперты сомневаются, что девелоперы успеют до конца года достроить все заявленные ТЦ. Наиболее вероятной является сдача в эксплуатацию в этом году ТРЦ «Мега-Сити», особенностью которого является продажа отдельных торговых помещений различным собственникам. Эта практика была широко распространена в столице до 2005-2006 гг. Но когда активно заработало банковское кредитование, владельцы ТЦ поспешили от нее отказаться, потому что управлять зданием, в котором множество небольших собственников, затруднительно. До кризиса распродажа ТЦ частями сохранялась в регионах в тех проектах, которые долго не могли привлечь необходимые для строительства инвестиции. Открытие ТРЦ «Континенталь» («Эспланада»), расположенного в центре Киева, скорее всего, будет отложено до 2012 г. Среди активно строящихся ТЦ директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании «Colliers International Украина» Наталья Кравец отметила Ocean Plaza, РайON, Silver Breeze, «Мармелад» и ТРЦ на Днепровской набережной. Все они откроются только в следующем году. Следует отметить, что кризис помог развитию нового формата ТЦ — outlet centre, магазинов, специализирующихся на продаже брендовой одежды со значительными (30-70%) круглогодичными скидками. Так, в 2012 г. к открытию заявлено три аутлет-центра: Kiev Е95 Outlet Center, Alacor City и ТЦ, который возводится польской компанией Fashion House Group в Киевской области. Всего же на различной стадии реализации находится около пяти проектов аутлетов.
Дефицит качественных ТЦ тормозит выход на украинский рынок международных ритейлеров. Так, аналитики компании DTZ сомневаются, что открытие магазинов таких брендов, как H&M, C&A, Peek & Cloppenburg и Debenhams, произойдет раньше конца 2012 г. — начала 2013 г. Но, несмотря на неспешность потенциальных арендаторов, а также медленно растущее предложение, эксперты не ожидают в этом году увеличения базовых арендных ставок. Более того, потенциальное усиление конкуренции в этом сегменте приведет к удешевлению стоимости аренды в некачественных торговых центрах.