Девелоперские компании все еще надеются на банковские кредиты как источник финансирования объектов
Компания «Астра Проперти» (созданная для управления проектами девелопера «Панорама Груп») хочет привлечь $40 млн. заемных средств для строительства третьей очереди ТРЦ Sky Mall по просп. Генерала Ватутина, 2, в Киеве.
«Для завершения проекта и чтобы построить третью фазу мы уже ведем переговоры с банками. Это преимущественно иностранные банки. Этой осенью, в случае привлечения средств, планируем начать строительство третьей очереди ТРЦ Sky Mall. Речь идет о сумме около $40 млн.»,— заявил вчера директор компании «Астра Проперти» Алексей Струлев. По его словам, третья очередь ТРЦ будет представлена галереей, арендной площадью около 30 тыс. кв. м, объектом DIY-OBI площадью около 15 тыс. кв. м, с которым уже подписан договор, и яхт-клубом. С открытием этой очереди общая арендная площадь ТРЦ превысит 100 тыс. кв. м. Открытие гипермаркета формата DIY запланировано на март 2012 г., галереи магазинов — на март 2013 г., яхт-клуба — на сентябрь 2013 г.
Компания пересмотрела концепцию и уменьшила площадь жилья, которое хотела построить возле торгового комплекса с 200 тыс. кв. м до 40-50 тыс. кв. м. Заявленный объем следующих инвестиций вместе с жилкомплексами — около $150 млн. Для сравнения: на открытые двух очередей (вместе с гипермаркетом «Ашан» с подземным паркингом и торговой галереи с двухуровневым паркингом) компания потратила около $170 млн.
«i» писали, что «Панорама групп» привлекала деньги для завершения второй очереди с помощью финансового партнера. В апреле компания заявила, что продала 50%+1 акция проекта ТРЦ Sky Mall. Покупателем выступила компания, входящая в группу OLEDО, принадлежащая бизнесмену Андрею Адамовскому. Сумма сделки не разглашалась, однако игроки рынка оценивали ее как минимум в $30-40 млн. Теперь же девелопер претендует на кредит. «Для завершения проекта и чтобы построить третью фазу мы уже ведем переговоры с банками. Это преимущественно иностранные банки. Этой осенью, в случае привлечения средств, планируем начать строительство третьей очереди ТРЦ Sky Mall. Речь идет о сумме около $40 млн.». По Sky Mall мы сотрудничаем с банком «УниКредит» и продолжаем с ним работу, это наш партнер в первую очередь, и мы надеемся, что получим финансирование, скорее всего, от него»,— добавил Алексей Струлев.
«Имея объекты в сфере торговой недвижимости, которые генерируют постоянный денежный поток (первые две завершенные очереди), компания имеет высокие шансы на привлечение кредитного финансирования. В качестве залога банки, очевидно, потребуют предоставить существующие объекты в дополнение к залогу имущественных прав на строящийся объект»,— считает аналитик ИК BG Capital Александр Романов.
Однако в целом рынок заимствований для проектов на рынке недвижимости до сих пор не активен. Девелоперам и застройщикам в нынешних рыночных условиях претендовать на получение кредита в банке весьма нелегко. «Если отбросить различные схемы реструктуризации проблемной задолженности связанных банков и застройщиком, то «здоровый» застройщик может сегодня рассчитывать на кредит в банке, с которым у него сложились и не испортились во время кризиса хорошие отношения, и быть готовым предоставить залог с реальной стоимостью, покрывающей тело кредита минимум на 130%, а также показать живые денежные потоки, которые обеспечат регулярные выплаты по выданному кредиту. Согласен, что ситуация практически сказочная по нынешним временам, потому так мало кредитов на строительство и выдается»,— объясняет ситуацию Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина».
Директор департамента промышленной недвижимости и инвестиционных услуг «Colliers International Украина» Аркадий Вершебенюк говорит, что в нынешних условиях, помимо того, что к рассмотрению принимаются в первую очередь уже строящиеся объекты высокой стадии готовности либо качественные проекты с готовой разрешительной документацией, от заемщика требуется участие собственного капитала в размере 40-75% стоимости проекта. «Как правило, максимальные сроки предлагаемых кредитов не превышают 7 лет при стоимости займа 12-14% годовых в долларах США. Кроме того, банки (в первую очередь международные) стали уделять повышенное внимание праву собственности на землю, отдавая предпочтение проектам, в которых земля находится в собственности заемщика. Предлагаемые условия невыгодны большинству девелоперов, которые находят минимально приемлемой стоимость кредита на уровне 10-11% в год в долларах США и ниже»,— говорит господин Вершебенюк. Но смотрит в будущее позитивно. «Тем не менее все большее количество банков готовы приступить к обсуждению своего участия в финансировании проектов недвижимости, а ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако в нынешнем году, как в 2009 г., наиболее распространенным способом привлечения средств для локальных девелоперов остается продажа части активов»,— резюмирует Аркадий Вершебенюк.