Вопреки ожиданиям, осень не принесла столичным продавцам жилья увеличения продаж. Застройщики и риэлторы возлагают надежду на «после выборов».
«В нашем агентстве есть традиция — мы обмываем каждую оформленную сделку по купле-продаже квартиры. До кризиса поводы для подобных посиделок были каждый день, сейчас — раз в одну-две недели»,— рассказывает столичный риэлтор.
С наступлением осени ситуация обострилась. Ведь обычно, как только желтеют первые листья, спрос на жилье увеличивается вместе с ростом деловой активности и появлением новых студентов. А сейчас наблюдается только падение продаж. «В сентябре уровень деловой активности был невысоким и почти не менялся, а в конце месяца даже произошел небольшой спад»,— констатируют аналитики агентства недвижимости (АН) «Планета Оболонь».
Похожая ситуация сложилась и на первичном рынке жилья. «В сентябре наши продажи в натуральном выражении уменьшились на 3% по сравнению с августом и на 5% по сравнению с июлем»,— сообщил заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун.
Не укупишь
Одна из ключевых причин осеннего «облома» банальна — у покупателей по-прежнему нет денег, в том числе заемных. По данным консалтинговой компании «Простобанк консалтинг», ипотеку сегодня предоставляет лишь десяток банков из 50 лидеров. Правда, наметилась небольшая либерализация: в начале года четыре финучреждения кредитовали приобретение нового жилья без привязки к конкретному объекту или строительной компании (ибо в большинстве случаев банки выдают займы на покупку квартир только в объектах своих застройщиков-партнеров). Тогда ставки по таким займам стартовали от 17,1% годовых, а авансы — от 30%. Сейчас купить новую недвижимость в кредит под залог ее самой можно уже с авансом от 20% (такие условия декларирует только Укргазбанк). А вот средние реальные ставки по ссудам на срок до 20 лет колеблются в диапазоне 20,16–20,39%.
Занять под покупку жилья на вторичном рынке еще сложнее. По самым дорогим в этом сегменте займам — сроком на год — средняя реальная ставка достигла 23,71% годовых, а по самым дешевым, двадцатилетним,— 21,17%.
«Банковская ставка свыше 20% годовых не устраивает инвесторов. Соответственно, сделок на протяжении последнего года было очень мало. По такой процентной ставке было около десяти запросов в месяц»,— говорит заместитель директора по продажам департамента реализации недвижимости ПАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» Сергей Неклюдов. Он отметил, что после того, как Укргазбанк предложил процентную ставку 16,8% годовых в гривне, количество заявок на кредит увеличилось втрое.
Как уже писал «Эксперт», застройщики стараются взять на себя функции банкиров и предлагают потенциальным покупателям квартиры в рассрочку (см. «До Евро заживет?»). Как сообщил руководитель отдела продаж жилого комплекса Park Stone Дмитрий Шостя, около 80% компаний, активно работающих на первичном рынке, предоставляют своим клиентам беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию на срок один-два года при первоначальном взносе от 50%. Эти сроки связаны со строительством дома. Одна 23-этажная секция в нормальном темпе должна возводиться два года. «В первый год, пока уровень готовности не достигнет 50–60%, квартиры раскупаются вяло, иногда даже нет смысла тратить деньги на рекламу. Потому рассрочка выдается на оставшийся до ввода в эксплуатацию срок»,— пояснил Дмитрий Шостя. Впрочем, некоторые застройщики предоставляют кредиты и на более долгий срок (до десяти лет) под 10–15% годовых при первоначальном взносе от 10%.
На вторичном рынке практикуется продажа квартир лишь при стопроцентной оплате. Изредка встречаются случаи, когда продавцы жилья дают рассрочку до одного года.
И прочие причины
Есть и иные причины сокращения числа сделок осенью. Так, Алексей Говорун связывает эту тенденцию с предстоящими парламентскими выборами: «Есть группа покупателей, которые заняли выжидательную позицию. Многие потенциальные покупатели надеются, что жилье еще подешевеет или у застройщиков появятся какие-то привлекательные акционные программы, рассрочки. Кто-то просто боится тратить свои сбережения до тех пор, пока не станет ясна дальнейшая судьба доллара и гривни» (см. «На пределе стабильности»). Спекулянты, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью получения прибыли, на рынок так и не вернулись.
| Цена одного квадратного метра жилья в Украине равна четырем средним зарплатам, тогда как в Германии — 0,8, а в России — полторы средней зарплаты |
Снижение количества сделок привело к дальнейшему уменьшению средней цены квадратного метра в Киеве. Так, по данным АН Real Druzi, на вторичном рынке за него дают $2130, тогда как в августе — $2146. С начала года старое жилье подешевело примерно на 5%. Риэлторы отмечают, что наибольшим спросом в последнее время пользовались на «вторичке» квартиры эконом-класса с ремонтом: однокомнатные стоимостью до $55 тыс., двухкомнатные — до $65 тыс. и трехкомнатные — до $85 тыс. Наибольший интерес (20% от сделок) вызвали у покупателей самые дешевые на рынке квартиры в Дарницком районе. Наименее востребовано оказалось жилье в Подольском и Шевченковском районах (доля — по 6%).
На столичном первичном рынке квадратный метр стоит $1670, что на полтора процента выше, чем в начале этого года. За сентябрь цена почти не изменилась. Правда, удорожание квадратного метра в новостройках связано с повышением уровня готовности домов — чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже жилье. Новых объектов на рынке почти нет.
В своих прогнозах игроки рынка на удивление сдержанны и даже не пытаются выдать желаемое за действительное, хотя и ждут увеличения продаж на 5-10% после выборов.
При этом «вторичка» по-прежнему будет дешеветь. Эксперты обещают, что за оставшиеся два месяца старое жилье «просядет» еще на 2-3%. Стоимость квадратных метров на «первичке» останется на прежнем уровне, но активизируются маркетинговые программы. Особенно в канун новогодних праздников. Объективные основания для таких ожиданий есть. По оценке директора проектной компании Archproekt Анны Искиэрдо, если сопоставить средний уровень доходов жителей украинской столицы и стоимость жилья, то цены завышены примерно на 20%. Она отметила, что сегодня в Украине цена одного квадратного метра жилья равна четырем средним месячным зарплатам, тогда как, например, в Германии — 0,8, а в России — полторы средней зарплаты.
Эксперт-Украина, №40 (365), 22-28 октября 2012 г.