Арендные ставки на рынке офисной недвижимости продолжают снижаться. За три месяца класс «А» подешевел на $5-10 — до $45-25 за квадрат, в зависимости от престижности и востребованности БЦ. Причиной тому значительное увеличение предложения в данном сегменте. В нынешнем году в столице возведено в 10 раз больше офисных площадей, чем в минувшем.
Если три месяца назад минимальные ставки на офисные помещения класса «А» составляли в столице $30, то теперь они опустились до $25/кв. м в месяц. А самые качественные и дорогие помещения сдаются по $45, что на $10 дешевле, чем в начале лета. Класс «В» потерял на квадрате от $3 до $10. Помещения этой категории можно снять за $15-35/кв. м в месяц. Только за последнюю неделю ставки для класса «А» просели на 2,7%, а для «В» — на 1,7%.
По словам аналитиков компании UTG, главная причина наметившейся тенденции — обилие веденных в этом году новых бизнес-центров (БЦ) и, следовательно, усиление конкуренции на рынке. Сдавались в основном объекты, открытие которых неоднократно откладывалось. В итоге уровень вакантности офисных зданий в Киеве с ноября 2011 г. вырос почти вдвое — до 10,09% для класса «А» и до 14,63% — для «В».
При этом средний уровень эксплуатационных расходов вырос, хотя и незначительно. Если в июле он составлял для офисов класса «А» $6-10/кв. м в месяц (с НДС), для класса «В» — $2-6, то по состоянию на середину ноября нанимателям приходится платить $6-11 и $2,5-6 соответственно.
За январь-ноябрь текущего года, по данным компании Knight Frank, в Киеве начали работать 16 новых бизнес-центров общей площадью 244,4 тыс. кв. м. Для сравнения, квадратура открывшихся в минувшем году БЦ почти в 10 раз меньше. Самые крупные объекты, дебютировавшие в нынешнем сезоне: БЦ «Гулливер» на Спортивной пл., 1 (класс «А», площадь — 55,2 тыс. кв. м), БЦ «Торонто Киев» на ул. Антоновича, 79 («А», 35 тыс. кв. м) и «Премиум-центр» на бул. И. Лепсе, 63 («В+», 52 тыс. кв. м).
Наиболее значимая сделка по аренде профессиональных помещений — наем компанией «Новая почта» офисов площадью в 2,5 тыс. кв. м в БЦ «Европа». По данным UTG, в нынешнем году помещения более 1,5 тыс. кв. м предпочли всего 15% арендаторов, в то время как самыми популярными являются офисы до 200 кв. м — на них приходится 47% спроса (см. график).
Основными потребителями профессиональных площадей, как отмечают в Colliers International, являются сервисные предприятия. За ними следуют сектор энергетики и производства, IT-компании. «Как известно, центральные офисы профессиональных сервисных компаний сосредоточены именно в Киеве, а сфера IT и телекоммуникаций демонстрирует высокие темпы роста в Украине уже несколько лет. Мы ожидаем, что в 2013 г. данный тренд сохранится. Таким образом, основной интерес к профессиональным офисным объектам, обусловленный улучшением условий работы сотрудников или расширением штата, будут проявлять компании данных секторов бизнеса, а также FMCG и аграрные компании»,— говорит директор департаментов офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Павел Макуха.
Практически все арендаторы в этом году заключают договоры аренды на срок не более трех лет со ставками в долларах США или евро на условиях ежемесячной авансовой оплаты в гривне по курсу НБУ. Их требования к помещениям остаются неизменными: адекватная цена, удобное расположение, отделка и планировка офиса, наличие охраняемой парковки и предприятий общепита на территории БЦ. Также в связи с возросшими эксплуатационными расходами наниматели обращают особое внимание на энергоэффективность здания.
К концу года, по прогнозам аналитиков, новое предложение офисных помещений может составить около 320 тыс. кв. м. Из них 80% составят площади «А» и «В+» классов. А их общий объем в столице достигнет 1,5 млн. кв. м (в 130 БЦ). Уровень вакантности будет увеличиваться, а ставки — падать. «В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости будет являться рынком арендаторов, которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также коммерческим условиям арендных договоров»,— отмечают в UTG.