Спрос на жилье постепенно восстанавливается. Популярными являются квартиры, которые продаются или ниже рыночной цены, или с применением рассрочки или кредита. Эксперты не видят оснований для повышений рыночных цен на столичное жилье
С начала года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости просела на 5-10% в зависимости от сегмента до $1,7-2 тыс. По данным консалтинговой компании «Самсон», приобрести столичную «гостинку» можно сегодня за $50,3 тыс., «однушку» — за $70,3 тыс., «двушку» — $94,2 тыс, «трешку» — $124 тыс.
По словам генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, самым востребованным остается наиболее доступное жилье в ценовой категории до $100 тыс. В разные месяцы его доля в общем объеме продаж составляет от 45% до 65%, в среднем по полугодию — примерно 55%. Такие квартиры могут иметь от одной до трех комнат и располагаться практически во всех районах столицы. Но более востребованы в этой ценовой категории одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные на жилых массивах Оболонь, Позняки, Осокорки, Троещина, микрорайоне Святошин, а также однокомнатные варианты в Печерском и Подольском районах. В то же время, по словам директора риелторской компании «Каштан-2000» Сергея Позняка, покупатели стараются обходить стороной жилье старого фонда — «хрущевки» и «панельки». «Спрос на этот товар небольшой, и он падает, а вот продавцы таких квартир сговорчивы и с удовольствием экспонируют свою недвижимость по все снижающимся ценам»,— рассказывает он. Однако если «хрущевку» продавать ниже рыночной цены (средняя цена $1,67 тыс. за один кв. м), то покупатели находятся достаточно быстро. Такова особенность текущей рыночной ситуации — спрос есть только на то жилье, которое продается дешевле рынка, хотя бы на 3-5%. «Например, в прошлом месяце мы продали: двухкомнатную квартиру по ул. Василенко за $55 тыс., что на 5-7% ниже рынка, а в Голосеевском районе меблированная «двушка» в отличном состоянии была реализована за $69 тыс., хотя до этого она три месяца продавалась за $80 тыс.»,— рассказывает начальник отдела продаж квартир компании «Траектория» Лидия Ряжских.
В этом полугодии отмечалась плавная миграция покупателей в более дорогие сегменты жилья по цене за квартиру $100-200 тыс. и $200-300 тыс. Госпожа Мельникова считает это следствием удешевления ипотеки. Впрочем, процентные ставки еще достаточно велики (эффективная ставка колеблется на уровне 14,9-26,7% годовых), поэтому доля сделок, заключенных при помощи ипотеки, невелика — до 12%, но это больше, чем во втором полугодии 2010 г. на 8-9%. Из-за дороговизны ипотека играет роль вспомогательного механизма, который предоставляет возможность приобрести желаемую квартиру, взяв у банка недостающие 20-40%. «Вариантов кредитования с первоначальным взносом 10-20%, как это было ранее, пока в нашей практике не встречались»,— заключает Галина Мельникова.
«Первичку» спасает рассрочка
Спрос за последние полгода на первичный рынок недвижимости вырос до уровня осенних показателей 2008 г. — начало кризиса. Так, по данным компании SV Development, в июне было продано 613 квартир, что на 56% больше, чем год назад. Всего за полгода на первичном рынке жилой недвижимости реализовали 1968 квартир (за первое полугодие 2010 г было продано 1074 квартиры). Следует отметить, что примерно столько же квартир покупалось в докризисные времена за один-два месяца.
По словам госпожи Ряжских, цены в новостройках существенно не изменились. Так, по Киеву средняя цена квадратного метра жилья составляет около $1,3-1,6 тыс. Самые дешевые квартиры по-прежнему у строительного гиганта ХК «Киевгорстрой» — $1,2-1,3 тыс./кв. м.
По словам экс-президента «Киевгорстроя» Василия Можара, удерживающим фактором цен на первичном рынке недвижимости является жилье в Киевской области, которое дешевле столичного более чем на 30% (около $0,8-0,9 тыс./кв. м). Следует отметить, что хотя цена квадратного метра в «первичке» дешевле, чем на «вторичке», на 30%, квартиры в новостройках из-за своей большой площади обойдутся дороже минимум на 15%.
По словам экспертов, существующая активизация на первичном рынке недвижимости связана с маркетинговой активностью девелоперов. «При покупке квартиры на первичном рынке недвижимости многие игроки предлагают кредитование либо рассрочку»,— рассказывает генеральный директор ИДК «Каскад» Анатолий Шахновский. Также некоторые игроки рынка стараются привлечь покупателей за счет улучшения предложения: квартиры продаются с ремонтом и в некоторых случая частично меблированы. Как правило, такое предложение характерно для домов с низкой степенью готовности. Не последнюю роль сыграло и возобновление строительства многих, ранее замороженных, объектов, что привело к постепенному восстановлению доверия покупателей к застройщикам. «Также эффективной мерой стала продажа «суррогатной первички», когда застройщик вводит в эксплуатацию и получает право собственности на объекты недвижимости (квартиры) на себя, делая по сути эту недвижимость «вторичкой» и исключая риски возможного недостроя»,— рассказывает Сергей Позняк.
Самыми продаваемыми квартирами являются традиционно двух- и однокомнатные. Покупатели предпочитают не рисковать и приобретать жилье в домах, уже сданных в эксплуатацию, несмотря на то что цена квадратного метра в таких объектах выше, чем у недостроев, на 10-15%.
Дорожать не будут
Восстановление спроса не может не радовать продавцов, но текущей динамики недостаточно для повышения цен. Любое удорожание предложения приведет к оттоку покупателей к более сговорчивым игрокам. «На рынке вторичной недвижимости будет царить стабильность. Колебания цены как в сторону уменьшения, так и увеличения сохранятся в рамках 5-7%»,— считает госпожа Мельникова. Она ожидает, что при условии стабильных цен количество сделок будет плавно увеличиваться, поскольку сегодняшние цены для многих потенциальных покупателей являются приемлемыми. Кроме того, активность на рынке может увеличить и введенный недавно налог на жилье. Как писали «i», максимальная жилая площадь, с которой не платится налог, составляет 120 кв. м для квартиры и 250 кв. м — для дома. Причем под льготу попадает только то жилье, где человек зарегистрирован, остальное оплачивается за каждый квадрат. Риелторы уже зафиксировали продажу лишних площадей, когда обменивали квартиры большей площади на меньшую. Впрочем, учитывая, что таких квартир на рынке не так много, то и подобные сделки будут носить единичный характер.
Развития сценария на первичном рынке недвижимости зависит от грамотной маркетинговой активности застройщиков. Интерес и доверие к новостроям будут оживать, и строительные компании смогут даже перетянуть на себя часть покупателей «вторички». Но для этого застройщики должны придерживаться заявленных сроков строительства, предлагать программы рассрочки платежей, избегать новых строительных скандалов. «В таком случае у первичного рынка есть все шансы в ближайшем будущем отвоевать былые позиции»,— заключает госпожа Мельникова.