Банки начали кредитовать девелоперов
Первый квартал нынешнего года ознаменовался позитивными новостями в сфере кредитования строительных компаний. Два девелопера получили займы, а третья компания ждет окончательного одобрения.
За первые три месяца текущего года стало известно о трех крупных займах девелоперским компаниям. В январе Укрсоцбанк выделил дополнительный кредит компании «Южный берег» размере $5,9 млн. на завершение строительства комплекса апартаментов класса de luxe «Никитский дворец» В Ялте. В марте ОАО «Ощадбанк» продолжил финансирование компании ТММ в рамках действующих кредитных линий для завершения строительства первой очереди жилищно-офисного комплекса «Сонячна брама». Также в марте Укрэксимбанк предварительно одобрил увеличение кредитной линии для KDD Group N.V. (Нидерланды), холдинговой компании «Киев-Донбасс», с 1,28 млрд. грн. до 2 млрд. грн. на строительство офисного центра с пятизвездочной гостиницей Sky Towers. Рассматривается также увеличение срока погашения кредитной линии с 25 мая 2012 г. до 25 мая 2014 г. При этом правление KDD Group надеется на подписание финального соглашения с банком до конца мая текущего года.
Высокая готовность
По словам Евгения Гребенюка, старшего аналитика ИК «Тройка Диалог Украина», в случае с ТММ и KDD Group речь идет об увеличении уже открытых кредитных линий. «Это как раз и характеризует поведение банков — они плавно возобновляют кредитование, но только известных им и проверенных клиентов, которые перенесли кризис, и только под достройку конкретных проектов»,— объяснил «і» господин Гребенюк. С ним согласен аналитик ИК BG Capital Александр Романов: «Предпочтения будут отдаваться проектам с быстрым планируемым возвратом средств. Это либо проекты на поздних стадиях реализации, либо небольшие начинания. Но решающим фактором для предоставления кредита все же в первую очередь является платежеспособность самого заемщика — наличие стабильного операционного дохода, достаточного для выполнения обязательств по кредиту». Это видно и по новым займам. Так, на дату выдачи кредита для достройки «Никитского дворца» готовность первой очереди комплекса составила 80%, полностью был выполнен монтаж монолитных конструкций и перекрытий, завершалось остекление, шел монтаж инженерных коммуникаций. А в комплексе «Сонячна брама» на момент одобрения займа в первой очереди комплекса на 95% завершено устройство монолитного каркаса, кровельные работы выполнены на 80%, кирпичная кладка наружных стен — на 85%. Остекление зданий выполнено в объеме 65%, произведено более четверти объема фасадных работ.
Это подтверждает и Лариса Чивурина, финансовый директор компании ТММ: «Банки сейчас кредитуют только те объекты, которые находятся на достаточно высокой стадии готовности. Не обязательно 70-80% готовности, но в своей реализации проект должен перешагнуть то состояние, когда уже понятно, что проект будет достроен и он будет достроен конкретной компанией». По ее словам, в основном сейчас все делают акцент именно на проектах жилой, а не на коммерческой недвижимости. «Но это сегодняшние реалии рынка, завтра может быть иначе»,— добавила «i» госпожа Чивурина. И отметила, что помимо высокой степени готовности объекта, главное требование к заемщику — прозрачность компании, предоставление всей информации по проекту, присутствие сюрвейера на объекте, своевременное информирование банка о событиях в компании.
Неземельные залоги
Проблемой с кредитованием девелоперов, кроме гарантий завершения проектов, стали и залоги. Ранее ими выступали земельные участки, но сейчас банки только на землю не рассчитывают. Не интересуют их и только имущественные права.
Так, KDD Group пока не получила финального подтверждения решения о займе. «Сторонам необходимо еще окончательно согласовать вопрос залога по увеличенной кредитной линии. Ранее залогом выступали участок площадью 80 га проекта жилого комплекса «Зазимье» в Зазимье (Броварской р-н Киевской обл.) и сам проект Sky Towers. Девелопер надеется, что этого залога будет достаточно и по новому кредитному соглашению»,— сообщила компания на Лондонской бирже.
«Самым реальным залогом, которым девелоперы могут заинтересовать банкиров, являются строящиеся или законченные проекты»,— отмечает Евгений Гребенюк. «Залоги простые — недвижимость. Недвижимость, которая приносит доход»,— говорит Лариса Чивурина. По словам Александра Романова, в залог банки принимают сейчас и недвижимость, и землю, и оборудование. При этом они, в основном, отказались принимать в залог имущественные права. «Другой вопрос, с каким коэффициентом к оценочной стоимости будет принят залог. Для недвижимости это может быть 50-70% к стоимости, указанной оценщиком, предоставленным банком. Часто банки дополнительно требуют предоставления поручительства со стороны владельцев компании по кредитным договорам»,— добавляет господин Романов.
Длительные переговоры
Лариса Чивурина отмечает, что в целом пока новые кредиты на рынке скорее исключение. «Если компании, которые продолжают работать на девелоперском рынке, сегодня и начинают переговоры о привлечении нового финансирования, то до подтверждения финансирования пройдет в среднем три-шесть месяцев при условии, что компания-заемщик соответствует требованиям по прозрачности. При этом следует учитывать, что для качественного кредитования застройщикам нужно готовиться минимум полгода»,— рассказывает госпожа Чивурина. По ее словам, сейчас банки намного скрупулезнее подходят к заемщику, поэтому вся документация должна быть в идеальном состоянии и история заемщика должна быть практически идеальной. «Претендентов, соответствующих таким требованиям, немного»,— резюмирует Лариса Чивурина.
По мнению Александра Романова, сумма кредита может быть ограничена как возможностями заемщика, в первую очередь кредитной историей, объемом залогового имущества, так и ограничениями со стороны самого банка, например, по сумме, предоставляемой в одни руки. «Счет может идти от миллионов гривень до сотен миллионов гривень для кредитов, предоставляемых крупными государственными банками, например, Ощадбанком или Укрэксимбанком. Сегодня ставка для девелопера, при прочих равных условиях, будет выше, чем ставка для компании из реального сектора. Торг относительно процентной ставки вряд ли будет начинаться с отметки ниже 25% годовых в гривне»,— поясняет господин Романов.
Улучшение не за горами
Когда банки начнут более активно кредитовать строительный сектор, пока не может сказать никто. Уж слишком много аспектов в экономике должно улучшиться. «Я думаю, это произойдет вместе с тем как Национальный банк и законодатели ослабят ограничения на валютное кредитование. В стране нет «длинной гривни», и без валютного кредитования быстрого восстановления не будет»,— говорит Евгений Гребеник.
Александр Романов считает, что улучшение условий кредитования банками возможно, только если финучреждения увидят меньше рисков в деятельности девелоперов. «В данном случае — при появлении устойчивой тенденции к восстановлению рынка недвижимости: уменьшение вакантности, рост арендных ставок, возобновление активной торговли в сегменте жилищной недвижимости. Увидеть такую картину, думаю, можно будет не ранее 2011 г.»,— резюмирует господин Романов.