Жилье на Крымском полуострове почти не пользуется спросом
Рынок жилой недвижимости Крыма переживает не лучшие времена. По подсчетам аналитиков, на полуострове заморожено 80% всех строек. Цены на первичном рынке упали как минимум на 30-40%. При этом спрос на квартиры снизился практически на 75% и вряд ли до конца года ситуация изменится.
По словам гендиректора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, на сегодняшний день возведение более 80% объектов в Крыму приостановлено, а остальных (преимущественно тех, которые находятся на финальной стадии работ) — осуществляется крайне низкими темпами. «Большинство объектов было заморожено еще осенью 2008-го — зимой 2009 г. С тех пор активности по ним так и не возникло»,— объясняет господин Володько.
Стоит и не двигается
По данным ДК «Европа», на южном берегу Крыма (ЮБК) на разных стадиях строительства находятся около 40 жилых комплексов, из которых также заморожено около 80%. «По нашим оценкам, в Ялте сейчас находятся 15-20 проектов жилых комплексов в обратимой стадии строительства. Но 50% из них вряд ли будут достроены»,— считает гендиректор ДК «Европа» Сергей Елисеев, возводящий элитный ЖК «Никитский Дворец».
MACON Realty Group оценивает спрос на первичном рынке АРК, с четвертого квартала 2008-го по сентябрь с.г., крайне низким. Так, количество сделок сейчас более чем на 75% меньше того, которое было зафиксировано за три квартала 2008 г. Единичные продажи совершаются преимущественно в объектах эконом-класса.
По данным агентства «Маркет-Крым», сейчас Ялта находится на втором месте среди городов Крыма по сданным в 2008 г. площадям новостроек (в 2007 г.— второе, в 2006 г.— пятое место по Крыму). А в течение 2005-2008 гг. жилье бизнес- и элит-классов подорожало в 1,7-2,3 раза. Так что сейчас, когда нестабильная экономическая ситуация оказала негативное влияние на платежеспособность потенциальных покупателей, цены пришлось снижать и подстраиваться под клиента.
«Сейчас средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет $1475, что на 49,1% ниже показателя, который был зафиксирован в сентябре 2008 г. (начало кризисного периода). В разрезе сегментов в сентябре 2009 г. цена распределилась следующим образом: эконом-класс — $960 за 1 кв. м (-34,9%), бизнес-класс — $1305 за 1 кв. м (-11,5%), элитный класс — $3,5 тыс. (+137,3%)»,— объясняет Илья Володько. По его словам, наиболее существенное снижение цен начиная с четвертого квартала 2008-го и по сентябрь 2009 г. фиксируется в объектах бизнес-класса и элитного класса (в среднем от 25% до 55%). Девелоперы таких объектов были вынуждены пойти на этот шаг, но тем не менее ожидаемого всплеска активности потенциальных покупателей не произошло.
По данным ДК «Европа», цены на квартиры в самом дорогом ЖК «Дом композитора» на набережной Ялты снизились с $7-12 тыс. за 1 кв. м в апреле до $5-10 тыс. в сентябре. В ЖК «Ришелье Шато» в Гурзуфе уже готовы продавать 1 кв. м как минимум по $1,3 тыс., хотя пять месяцев назад хотели на $500 больше. В ЖК «Адмиралтейский» в центре Ялты предлагают 1 кв. м уже по $1,8 тыс.— 3 тыс., что на $200-300 меньше, чем в апреле. В ялтинском доме эконом-класса ЖК «Дарсан» снизили цену до $1,6 тыс.— 3 тыс. за 1 кв. м, при этом в апреле она составляла $2 тыс.— 3,5 тыс. Почти вдвое упали цены в ЖК «Восход» в Массандре — до $1 тыс.— 1,8 тыс. за 1 кв. м, и в ЖК «Парковое» в Мисхоре — до $1,8 тыс. с $3,5 тыс. за 1 кв. м.
В ЖК «Никитский Дворец» возле Никитского ботсада стоимость 1 кв. м составляет $3 тыс.— 4 тыс. в зависимости от этажа и формы оплаты. «Уже продано 27% из 138 апартаментов. К середине следующего года мы уже проходим все нулевые точки, уже все свои вложения отбиваем и начинаем зарабатывать прибыль. Это если мы еще продадим 20-25 квартир»,— утверждает Сергей Елисеев.
«До конца 2009 г. существенных изменений в ценовой части на первичном рынке Крыма не произойдет. По нашим оценкам, возможно лишь незначительное снижение на уровне 1-3%, которое будет приурочено девелоперами к предновогодним праздникам и в ряде случаев завуалировано в виде различного рода скидок и бонусов»,— прогнозирует Илья Володько. Господин Елисеев считает, что оживление рынка произойдет даже при реализации пессимистического сценария в течение 2010 г.
Время покупать землю
Ситуация на крымском побережье привела к тому, что на рынке появилось много участков под жилое и коммерческое строительство. По словам Анатолия Шахновского, гендиректора ИДК «Каскад» (строит ЖК «Император»), земля под застройку на ЮБК подешевела от 20% до 50%. Но цены на землю в Крыму традиционно довольно высокие. Так было до кризиса, так есть и сейчас.
«Начинают активно дешеветь земельные участки, расположенные на окраине Ялты, в отдалении от моря, сейчас за одну сотку там просят около $15 тыс., летом же прошлого года цены не опускались ниже $25 тыс. на подобные наделы. А в некурортной части полуострова купить землю можно буквально за копейки. В прибрежной зоне южного берега Крыма цена земли остается высокой, потому что собственники ее убеждены, что рано или поздно спрос вернется»,— рассказывает господин Шахновский. По его словам, цены на инвестиционно привлекательные участки, особенно на расположенные в прибрежной зоне ЮБК, остаются миллионными.
Так, по данным ИДК «Каскад», на территории Большой Ялты (Ливадия, Гурзуф, Гаспра) сегодня установленная продавцами цена одной сотки на участках в непосредственной близости к морю колеблется от $20 тыс. до $35 тыс. При этом в отдельных случаях цена достигает $50-60 тыс. за одну сотку при условии близости моря (Приморский парк в Ялте). Для сравнения — в прошлом году максимальная стоимость аналогичного участка доходила до $80-90 тыс. за одну сотку.
«Сейчас очень выгодная ситуация на рынке, чтобы приобретать площадки. Мы занимаемся поиском, хотя хороших участков мало. Стоимость $20-30 тыс. и $40 тыс. за одну сотку мы видим и сейчас. Если продавцу нужны деньги, получить до 50% дисконта реально»,— рассказывает Сергей Елисеев. По его словам, теоретически можно рассматривать к покупке и недострои, но часто объекты имеют неудачное расположение, их маркетинговая концепция вызывает много вопросов.