Миф рынка о достижении ценового дна рушится на глазах
По итогам мая, некоторые аналитики отмечают небольшой рост стоимости жилья в Киеве. Однако такой подъем свидетельствует больше о панических настроениях продавцов, а также о попытках искусственно остановить падение цен самими риэлторами. Тем временем статистика продолжает показывать хоть и небольшое, но продолжающееся уже почти год снижение стоимости квартир в столице.
В мае многие агентства недвижимости столицы пытались уговорить потенциальных покупателей, что «ценовое дно рынка уже достигнуто». При этом приводились аргументы о замедлении снижения цен, что должно предвещать последующий рост рынка.
«Потенциальные покупатели не спешат договариваться. Они уверены, что нынешнее «ценовое дно» — не более чем временная стабилизация цен перед будущим их падением. Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан»,— объясняют в информационно-аналитическом отделе «Планеты Оболонь».
Потенциальных продавцов можно разделить на две категории — те, кто покупал для будущей перепродажи, и владельцы квартир, которым срочно нужны средства. И если учесть, что за почти год общее снижение цен составило 40-50%, то первая категория в большинстве своем просто сняла жилье с продажи. А количество «кризисных квартир», по разговорам риэлторов, даже выросло. При этом традиционно «мертвый» летний период еще больше увеличит количество предлагаемых к продаже квартир на вторичном рынке.
Некоторые владельцы жилья рассказывают, что иногда сами представители агентств недвижимости уговаривают поднять цены. «Мы пошли на уговоры риэлтора поднять цену на $10 тыс. и выставить однокомнатную квартиру в спальном районе за $45 тыс. При этом он попросил поднять комиссионные до 7%, если сделка будет удачной. Но примечательно, что потом нашли свою квартиру на сайте компании и в «Авизо» дороже на $20 тыс. Понятно, почему мы не можем ее так долго продать»,— рассказал недавно коллега, пожелавший остаться неизвестным.
По данным консалтинговой компании SV Development, в мае снижение было небольшим. Средняя цена продажи квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,14% — до $1501 за 1 кв. м. Небольшой рост показали Оболонский район, а Днепровский — стабилизацию. При этом самым дешевым оставался Дарницкий район, со средним показателем $1088/кв. м, самым дорогим Печерский район, где средняя цена продажи составила $2544/кв. м.
Согласно статистике «Планеты Оболонь», средняя цена продажи в мае составила $1514 за кв. м против $1657 в апреле, по сделкам компании и $1531 и $1589 соответственно по сделкам, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация. При этом снижение цен продаж произошло в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья. А среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье сократилась с 36-38% в феврале до 19-20% в мае.
Аналитики «Украинской торговой гильдии», анализируя цену предложений, отмечают, что за последние 10 дней цена на вторичное жилье выросла на 0,8%. «Основной причиной такой динамики стал продолжающийся рост предложений на вторичном рынке. На фоне роста количества предложений продолжает увеличиваться доля качественного предложения на вторичном рынке. Доля эконом-класса за последний месяц уменьшилась более чем на 2%»,— отмечают в УТГ.
Панических настроений добавили и скачки курса доллара. «Не очень понимая, на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, в мае многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации»,— считают в «Планете Оболонь». Такая реакция появилась потому, что за месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнях. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро. Результатами, по словам аналитиков «Планеты Оболонь», стал срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов. Переговоры при подписании договоров задатка нередко растягивались на многие часы, а то и дни.
«Рост цен второй период подряд на вторичном рынке может свидетельствовать о стабилизации ситуации. Хотя такая тенденция может иметь краткосрочный характер. Лето традиционно считается периодом затишья. А рост объема предложения на вторичном рынке может в будущем подтолкнуть цены к снижению. На первичном рынке стабилизация не наступила. Скорее всего, незначительная негативная динамика продолжится до конца лета»,— прогнозируют аналитики УТГ. С ними согласны и эксперты «Планеты Оболонь»: «Полагаем, что существенных изменений на рынке недвижимости в июне не произойдет. Наиболее вероятный сценарий — традиционное летнее снижение деловой активности. Цены в июне, скорее всего, будут достаточно стабильными», но добавляют: «Все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений».