В нынешних условиях девелоперу для привлечения инвестора придется идти на большие уступки
В нынешних условиях девелоперу для привлечения инвестора, особенно в проект, находящийся на начальной стадии строительства, придется идти на большие уступки
Немногие компании и инвестфонды, которые еще хотят вкладывать в недвижимость, становятся более требовательными, чтобы минимизировать риски.
Компания «Еврохолдинг Инвест», развивающая проект интегрированного курорта Litvinovka Entertainment Киевской области, подписала договор о намерениях со стратегическим инвестором для финансирования строительства. По словам собственника «Еврохолдинг Инвест» Вадима Бухкалова, уже прошло согласование сделки по развитию проекта Litvinovka Entertainment между его компанией и привлеченным инвестором. Сейчас же проводится независимая проверка, в рамках которой исследуется общая ситуация в Украине на рынке недвижимости, отрабатываются юридические моменты и проверяется экономическая модель комплекса.
«Надеюсь, что окончательный договор будет подписан в течение одного-двух месяцев»,— добавил господин Бухкалов. Он также утверждает, что докризисный заявленный объем инвестиций на уровне около $150 млн., возможно, будет уменьшен в связи с удешевлением строительных материалов и строительных работ, а также вероятно изменение объема строительства по желанию инвестора.
Согласно ранее заявленной концепции, в состав Litvinovka Entertainment войдут пятизвездочная гостиница (13 тыс. кв. м) на 200 номеров, шесть домов семейного типа и 14 коттеджей, спортивно-развлекательный комплекс (многофункциональная трансформируемая арена на 5 тыс. мест, SPA-центр, дельфинарий, олимпийский бассейн, аквапарк) общей площадью 55,1 тыс. кв. м, футбольное поле на 800 посадочных мест, теннисный клуб с тремя крытыми и тремя закрытыми кортами, а также всесезонный горнолыжный спуск. Сейчас уже приобретено 19,6 га земли, а остальные 70 га взято в долгосрочную аренду.
Напомним, в минувшем году компания начала строительные работы, а потом приостановила их из-за финансового кризиса. Тогда господин Бухкалов заявлял, что намерен привлечь инвестора для финансирования 70% проекта, а 30% профинансировать самостоятельно.
«Как правило, инвестор приходит со своими средствами, но предполагается, что и собственник проекта тоже что-то вкладывает. И не обязательно распределение финансирования 50/50 или 30/70»,— говорит Сергей Алексеенко, директор инвестиционно-банковского управления «Ренессанс Капитал» в Украине. По его словам, если в докризисный период к проекту могли присматриваться 5-10 инвесторов, то сейчас он может быть только один. «И девелоперу уже часто не приходится выбирать между несколькими предлагаемыми условиями, если он хочет реализовать проект. Обычные требования по готовности документации, проведенным коммуникациям и особенно к концепции становятся еще более строгими. Сейчас количество условий, которые должны быть выполнены после подписания, но до закрытия сделки, т.е. расчетов между сторонами, еще больше увеличивается»,— добавляет господин Алексеенко.
По мнению заместителя директора аналитического отдела инвестиционной компании Concorde Capital Андрея Гостика, инвестор, обеспечивающий основную долю финансирования, будет требовать значительной степени контроля над проектом, равно как и львиную долю прибыли. «В условиях низкой привлекательности сектора недвижимости для инвесторов в настоящее время, а также отсутствия свободных средств в экономике, инвестор, готовый вкладывать деньги прямо сейчас, может диктовать практически любые условия»,— считает господин Гостик. Он также отмечает, что вместе с тем договор о намерении является лишь началом работы с партнером и ни в коей мере не означает, что финансовые вливания будут иметь место. «Прежде инвестор проводит due diligence и по результатам решает, двигаться ли дальше в переговорах или отказаться, а в случае продолжения переговоров может предложить такие условия (в том числе и по цене), которые не устроят собственника проекта»,— рассказал «i» Андрей Гостик.
Некоторые аналитики предполагают, что в нынешних условиях рынка при привлечении инвестора в проекты, которые находятся на начальном этапе строительства, речь может идти и о контрольных пакетах. «Сейчас финансирование такого объекта, как «Литвиновка» может осуществляться только на личном интересе привлеченного инвестора. Чтобы заработать, есть много проектов на завершающей стадии строительства, которые менее рискованные в реализации»,— рассказал «i» инвестбанкир, пожелавший остаться неназванным. Таким образом сегодня девелоперам приходится осваивать все новые механизмы и схемы привлечения партнеров, что, конечно же, в перспективе сделает рынок более интересным.