Председатель совета директоров ОАО ИСК «Авантаж» рассказал корреспонденту «i», почему корпорация не поменяла своих планов выходить на IPO...
Председатель совета директоров ОАО ИСК «Авантаж» рассказал корреспонденту «i», почему корпорация не поменяла своих планов выходить на IPO и где эта компания берет средства на реализацию проектов в условиях финансового кризиса.
Вопрос: Еще в начале года на собрании акционеров было заявлено, что в 2008 г. корпорация «Авантаж» планирует провести частное размещение. На каком этапе эта подготовка?
Ответ: Мы сейчас готовимся полным ходом. Частное размещение произойдет в ноябре-декабре. Мы будем вести работу с ограниченным кругом инвесторов, которые будут покупать пакеты этих акций. Мы рассчитываем привлечь до $100 млн. Это будет около 15% акций. До того момента, когда будут согласованы все детали, никакая информация не разглашается. Практически сразу, без паузы, будет вестись работа по IPO-размещению.
В: А когда «Авантаж» планирует выходить на IPO? Из-за кризиса на фондовых рынках не поменяли свое решение провести публичное размещение?
О: Нет. Мы планируем выходить в начале 2009 г. Для меня пример сейчас — это «Мироновский хлебопродукт», который привлек $350 млн., если не ошибаюсь, и показал капитализацию почти $2 млрд. Показатель более чем достаточный. Причем они разместились весной, когда конъюнктура аграрного рынка была очень низкой. Я бы не сказал, что и у компаний в нашем сегменте рынка сейчас какие-то большие сложности. Есть колебания в котировках и у «XXI века», и у «ТММ», но на деятельности в самих компаниях никак не сказывается. И обе находят, как еще привлечь средства в свой бизнес.
В: Сколько лет вы уже готовитесь к IPO?
О: Если говорить о конкретных шагах, то больше года. Где будем размещаться, решается в последний момент. Потому что выбор площадки размещения определяется тем, с какими инвестиционными банками это делается, как будет проведена работа с налоговым консультантом, с аудитором. Биржа очень разные требования предъявляет к размещению, поэтому выбор площадки понятен уже после того, как завершена работа с консультантом. Пока мы сосредоточены на частном размещении.
В: А как же мировой кризис?
О: Надо учитывать один момент. Дело в том, что сегмент недвижимости в развивающихся рынках является намного более привлекательным, чем в сложившихся рыночных экономиках. Поэтому кризисные явления на фондовом рынке — наоборот — делают развивающиеся рынки более привлекательными. На фондовом рынке вращаются триллионы долларов, миллионы инвесторов, которые продолжают работать, проявлять активность.
В: Но ведь деньги подорожали? Как привлекаете средства?
О: Деньги — это вопросы скорее не ипотечного кризиса, а инфляции в нашей стране. Кредиты никогда не могут быть дешевле инфляции. Когда у нас была инфляция меньше 17%, можно было найти ресурсы под 7%-8%. Это связано с элементарной экономической логикой. Деньги — это товар, который имеет стоимость; процентная ставка — это стоимость товара. Мы не ощутили никаких проблем с финансированием наших проектов. По большому счету, это все вопросы, которые определяются уровнем компании, менеджментом компании, качеством проектов. Мы сейчас работаем с несколькими банками по проектному финансированию. Эти проекты готовились полгода, год. Прорабатывалось много деталей, учитывались всевозможнейшие риски. Банку выгодно участвовать в реализации таких проектов, нам тоже.
В: И какие это могут быть ставки?
О: В таких банках, которые знают нас и долго с нами работают, это может быть 10%-11% на семь-восемь лет. И сумма — десятки миллионов долларов.
В: «Авантаж» заявил, что к 2012 г. будет иметь в портфеле 1 млн. кв. м со стоимостью более $1 млрд. Планы будете корректировать из-за ситуации на рынке?
О: Кризисы — это явление, которое периодически повторяется во всем мире. Но не было таких кризисов, которые бы разрушили целые отрасли экономики. Наоборот, это форма выхода из ситуации, которая не совсем устраивает рынок. И в таких ситуациях выживают те компании, которые умеют адаптироваться, которые могут прогнозировать различные моменты. Если грядет кризис, а вы собираетесь делать IPO, к этому вопросу надо подойти — в первую очередь — со стороны того, что представляет собой наш рынок недвижимости, где его потенциал. А потенциал есть. В Украине за последнее десятилетие настолько деформирован рынок недвижимости. Потому что 10 лет практически ничего не строилось. Если к этому добавить потенциал ветшающего жилья, рынок, с точки зрения потенциальных потребностей, огромен. Я могу сказать, что если бы не было такой перспективы, то не было бы IPO «ХХІ века», «ТММ» и KDD-group. У нас эти три компании — для Украины это очень много, но это и показательно. Это значит, что несколько тысяч потенциальных профессиональных инвесторов сделали ставку на рост. Сейчас мы оцениваем стоимость корпорации. И портфель корпорации включает около 30 проектов общей площадью более 1 млн. кв. м и стоимостью около $700-$800 млн.
В: И все-таки. Какого инвестора ищете — западного или отечественного?
О: Мы планируем разместить свои ценные бумаги на западных рынках. «Авантаж» заинтересован в профессиональном западном инвесторе. У нас в стране нет достаточного набора инструментов и механизмов инвестирования. Институт инвестирования через корпоративные права, фондовый рынок на Западе формировался десятилетиями. Там возникли крупнейшие инвестиционные банки, возникла структура, возникли традиции, возникли аналитические механизмы. У нас этого еще нет.
В: А в сумме подсчитывали, сколько хотите таким образом привлечь средств?
О: Это не совсем корректно по отношению к инвесторам. Получается, мы им диктуем, сколько нам дать денег.
В: В 2008 г. какие объекты сдает корпорация «Авантаж»?
О: У нас этот год достаточно урожайный. В этом году сдаем торговый комплекс, офисный центр и три жилых дома. Торговый комплекс «Визит» по ул. Клочковской, БЦ «Капиталист», по ул. Отакара Яроша, ЖК «Авантаж», по ул. Культуры, жилые дома по ул. 2-й Пятилетки, Целиноградского, Ощепкова.
В: Для возведения жилого комплекса «Фаворит» корпорация создала уже второй фонд финансирования строительства. Это более выгодно сейчас, чем выпускать целевые облигации?
О: Целевые облигации — инструмент, от которого мы с самого начала отказались. Это очень хлопотно. Это по определению неправильно. Облигация — это долговой инструмент, целевая облигация — это инструмент, который специально придумали для продаж недвижимости здесь. Это противоречит самой природе этой ценной бумаги. И при этом есть очень много сложностей, в том числе и с оформлением. Поэтому мы с самого начала пошли осознанно на то, чтобы привлечь финансовую компанию, получать лицензию и проводить реализацию проектов через фонд финансирования строительства. Это удобно еще и с той точки зрения, что внушает доверие инвесторам, которые покупают жилье. Он также наиболее защищен. Это делает работу более простой, понятной.
В: При этом «Фаворит» заявлен как дом класса «де-люкс». А, по мнению некоторых экспертов, в Киеве нет настоящих «де-люксов». Какими-то критериями придется жертвовать?
О: Я слышал, что кто-то говорил, что в Киеве нет класса «де-люкс», но не знаю, кто об этом сказал из застройщиков. И наверное, не те люди, которые их строят. Мы же пользуемся классификатором, разработанным Украинской строительной ассоциацией. Что представляет классификатор? Он обязателен для компаний — членов УСА. Принцип этой классификации следующий. Есть набор показателей, есть вес этих показателей. Дом соответствует тому или иному классу, если он набирает коэффициент определенного уровня. Очень сложно сделать дом в классе «премиум», «де-люкс», который бы на 100% соответствовал всем критериям. Я даже не скажу, чем мы пожертвовали, потому что у нас все, начиная с этажности, сервиса, материалов… другими словами, мы планировали этот дом, отталкиваясь от критериев. И достаточно большая дворовая территория, закрытая проезжая часть, в интересном месте с точки зрения экологии…
В: А как ситуация с покупкой земли в Харькове. «Авантаж» свои последних два земельных участка приобрел на скандальном земельном аукционе весной.
О: На тех участках мы уже готовим проекты. Покупка — это уже пройденный этап. И осенью уже презентуем, что там будет. А еще землю покупать — пока аукционов нет.
В: Сложно работать с местной властью?
О: Крупные компании-застройщики не могут не работать с госадминистрацией. Это специфика деятельности. Мы работали с предыдущей властью, мы работаем с нынешним составом совета. Будет следующая — будем работать с ними. Крупная компания — это структура, с которой все будут считаться.
В: Но при этом в 2006 г. корпорация добровольно отказалась от 45 тыс. кв. м земли по пр. Победы, где планировала построить целый микрорайон — 11 жилых домов, и даже успела начать строительные работы. Почему?
О: Тогда была такая ситуация. Я уже не помню подробности, но «Авантажу» пришлось так поступить.
В: Также в 2006 г. компания планировала инвестировать $28 млн. в поэтапное строительство нового пассажирского терминала в международном аэропорту Харьков. А теперь его реконструирует совладелец группы «УкрСиб» Александр Ярославский. Тоже пришлось отказаться?
О: Это произошло при смене очередной власти в Харькове. Руководство города в то время посчитало, что мы не сможем сделать этот проект. Вполне возможно, что тот проект, который сейчас реализует господин Ярославский, гораздо более масштабный, чем наш. В бизнесе должен четко работать принцип — 20% усилий должны приносить 80% результата. Если что-то не пошло, зачем напрягаться? Есть, чем заниматься, другие проекты реализовывать. С точки зрения глобальной стратегии, то, что мы не влезли в этот проект, может быть, даже позитивно.
В: А в Киев будете заходить и что-то строить?
О: Мы задекларировали около 30 проектов, но в действительности проектов гораздо больше. Мы анализируем каждый из них и оставляем самые живые. Каждый день появляются какие-то идеи, какие-то предложения, в том числе и по Киеву, и по другим регионам. Сейчас практически невозможно расставить приоритеты, что интереснее, перспективнее — жилые, коммерческие, промышленные проекты. Все может быть.
Юрий Николаевич Костоглодов, 47 лет. Окончил экономический факультет Харьковского государственного университета, кандидат экономических наук. Председатель совета директоров ОАО ИСК «Авантаж» с января 2008 г.
Инвестиционно-строительная корпорация «Авантаж» — вертикально интегрированный холдинг, в состав которого входят такие компании, как АОЗТ «Спецстроймонтаж», ООО «Спецстройтехника», ООО «Слобожанский комбинат строительных материалов», ООО «МК С.К.С.М.», ЗАО «АТП 16358», ООО «ЗАМК «Гласстек», ООО ФК «Авантаж-Истейт», ПО ЖСК «Авантаж». Осуществляет свою деятельность в трех направлениях: девелопмент, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями.