Инвестиции в мировую недвижимость в 2008 г. снизятся на 30%, в минувшем году они достигли рекордного уровня — $759 млрд.
Инвестиции в мировую недвижимость в 2008 г. снизятся на 30%, в минувшем году они достигли рекордного уровня — $759 млрд. Таковы результаты исследования, проведенного компанией Jones Lang LaSalle. По их мнению, по итогам года американский и европейский инвестиционные рынки, несомненно, испытают значительный спад, и несмотря на то что Азия может оказаться более устойчивой к нему, объемы на этом рынке не достигнут показателей 2007 г.
О влиянии мирового кризиса на отечественный рынок недвижимости сами девелоперы и застройщики говорят очень осторожно. Мало кто хочет прогнозировать, что стройки могут остановиться, а уже готовые проекты начнут продавать, чтобы найти финансирование на недостроенные.
Однако финансисты в оценках более категоричны — привлекать деньги у мировых банков в этом году станет еще сложнее, а отечественные финучреждения будут все больше и больше ужесточать условия кредитования. При этом, по мнению экспертов, такая ситуация на рынке может привести не только к замораживанию строительства объектов, но и к коррекции цен на недвижимость в сторону снижения.
Как известно, инвестиции в недвижимость могут привлекаться несколькими путями. Во-первых, деньги акционеров. Однако если проект прогорит, то для последних это слишком большие риски. Во-вторых, можно взять кредит в наших банках. Но девелоперы и застройщики постоянно жалуются на высокие ставки украинских финучреждений. Поэтому большинство из них одалживают деньги в банках международных, это в-третьих. «Там деньги дешевле»,— любят они говорить. Ну, а если компания крупная и успешная, то ей может быть интересен четвертый вариант — привлечь деньги посредством IPO. Хотя в этом году многие компании в сфере недвижимости отменили выходы на иностранные биржи из-за неопределенной ситуации на мировых рынках. Да и срок выхода занимает, как правило, не один год.
Внешних денег много не будет
Некоторые эксперты прогнозируют, что после кризиса ликвидности на международных финансовых рынках может случиться перераспределение инвестиционных потоков. И не в пользу рынка недвижимости, особенно коммерческой. Некоторые проекты, по мнению финансистов, придется заморозить из-за нехватки оборотных средств.
«В Восточной Европе сформировался кластер стран, которые финансируют дефицит текущего платежного баланса за счет банковских внешних займов и портфельных инвестиций, что стимулирует стремительный рост кредитования. Глобальное замедление экономики или резкое сокращение притока капитала на развивающиеся рынки может вызвать болезненную посадку экономик этих стран»,— сказано в докладе Global Financial Stability Report, опубликованном МВФ.
«Девелоперы не пойдут коров для молока выращивать. У них будет несколько вариантов: либо заморозить проекты, либо пойти на поводу у банков. Или сотрудничать с иностранными девелоперами — этот вариант они на сегодня пока отметают. Возможно, мы увидим такие сделки в этом секторе»,— рассказал «i» начальник управления инвестиционно-банковских услуг Укрсоцбанка Эрик Найман. По его мнению, на рынке недвижимости через некоторое время уменьшится объем предложений, а застройщикам придется уменьшить свои прибыли.
«Внешнее кредитование уменьшится существенно, и при этом покупка в кредит нового жилья будет проблематична. Не исключено, что некоторые стройки будут вынуждены остановиться,— прогнозирует Александр Охрименко, советник предправления Укргазбанка.— Это зацепит строительные компании, но самое большое влияние окажет на смежные. Ведь у нас много компаний возле строительства. «Девелоперам нужно быть готовым, что денег будет меньше, поэтому нужно более ответственно и качественно строить. И не затягивать со сроками сдачи, набирая много проектов, которые они просто физически не смогут закончить»,— добавляет господин Найман.
Влияние мирового кризиса на отечественный рынок недвижимости отразится, по мнению экспертов, на тех девелоперах, которые заявили много проектов, а все привлеченные деньги вложили в земельные участки, при этом отложив строительство в надежде покрыть затраты в будущем.
Эрик Найман прогнозирует, что под влиянием мировых тенденций может начаться падение спроса на коммерческую недвижимость: «Если в стране начнется экономический спад, то будут снижаться ставки аренды. Поэтому кризис не обойдет стороной и людей, которые занимаются коммерческой недвижимостью».
Наши банки повысят ставки
По прогнозам финансовых экспертов, расти будет и стоимость отечественных кредитных денег, так как украинские банки тоже используют внешние займы. Средняя ставка может вырасти на 1-2%, а для конечного потребителя — и на 3-4%. При этом из-за инфляции продолжит падать покупательная способность населения.
«У многих украинских банков возникли сложности с ресурсом. Многие из них на данный момент имеют даже трудности с текущими платежами своих клиентов, не говоря уже о кредитовании,— объясняет Сергей Кленин, вице-президент инвестиционной группы «Альтера Финанс».— Бывают пиковые моменты, когда стоимость ресурса на межбанке вырастает свыше 20%, даже на ночные деньги».
«Пострадают те, кто слишком увлекся получением кредитов и при этом не очень рационально строит, имея чрезмерно большие затраты. Если посмотреть на сегодняшний темп роста строительства, то он невысок»,— добавляет господин Охрименко. А господин Найман считает, что мировой кризис в Украину уже пришел: «Банки ужесточили условия кредитования. Инфляция и методы, которыми правительство с ней борется, привели к понижению курса доллара на внутреннем рынке. И соответственно к понижению покупательной способности».
В то же время финансисты не прогнозируют строительным компаниям сверхубытков. «Тем, кому средств хватает,— те строят в надежде, что рынок будет стабильным. И закладывают норму прибыли достаточно высокую. На растущем рынке они ранее получали сверхприбыль, а сейчас на рынке, который стоит, они тоже получат прибыль — достаточную»,— считает господин Кленин. А по мнению Александра Охрименко, на сегодняшний день это не самая критическая ситуация: «У нас еще очень пока высокая рентабельность строительства — более 100%. В результате мировых проблем она снизится до среднеотраслевой — до 20-30%».
IPO — не панацея
Те девелоперы и застройщики, которые в 2007 г. вышли со своими акциями на мировые биржи, тоже не могут быть застрахованы от кризиса. Эрик Найман прогнозирует, что такие компании столкнутся с теми же проблемами, что и остальные участники рынка недвижимости. «На множество проектов компаний, которые вышли на IPO, тоже нужно занимать деньги. Поэтому им также придется замораживать какие-то проекты. Либо выпускать еще акции и привлекать собственный капитал. Но тут придется показать внешним инвесторам, что у них все хорошо. Чтобы кредиторы им поверили, что можно еще дать в долг»,— добавляет господин Найман.
«Те, кто вышли на IPO, в той или иной степени пострадали. Поскольку обязательства рядом этих компаний не выполнены. И им приходится брать кредиты на внешнем рынке, чтобы закрыть кредит, который был взят ранее»,— объясняет Дмитрий Кравченко, директор финансового департамента Ассоциации финансовых компаний-управителей ФФС. Но с ним не согласен Сергей Кленин. По его мнению, компании, акции которых котируются на мировых биржах, только выиграли. «Они уже привлекли капитал. Для них теперь, по большому счету, не имеет значения, по какой цене там обращаются бумаги. Это уже страдают инвесторы, а не те компании, которые вышли на IPO»,— утверждает господин Кленин.
Цены на недвижимость снизятся
Кроме снижения арендных ставок в коммерческой недвижимости, по мнению некоторых экспертов, цены на жилую недвижимость также придется снизить. Особенно на первичном рынке. «В 2007 г. большая часть строительства жилья осуществлялась за счет кредитных денег. Доля первичных покупок составляла примерно 30%. И если сейчас ситуация начнется ухудшаться с точки зрения кредитования, многие застройщики, которые ориентировались на кредиты, вынуждены будут снизить цены»,— считает Александр Охрименко. Хотя, по его мнению, это коснется больше мелких и средних компаний, которым придется пойти на определенные уступки, чтобы привлечь покупателей на первичном рынке: «Крупные компании будут стоять на своем»,— добавляет господин Охрименко. «У нас падение цен на недвижимость если и может быть, то максимум на 10%, но не более. Так, как это было в США,— падение цен на 30%, 40%, 50% — у нас просто невозможно»,— прогнозирует Дмитрий Кравченко. По его мнению, больше на рынок недвижимости повлияют не внешние факторы, а внутренние — инфляция и методы борьбы правительства с повышением цен.