Несмотря на последние данные экспертов о том, что цена земли в пригороде столицы несколько снизилась, она остается самой высокой в Украине — $5,99 тыс. за сотку
Несмотря на последние данные экспертов о том, что цена земли в пригороде столицы несколько снизилась (на 3,61% за последние две недели июня), она остается самой высокой в Украине — $5,99 тыс. за сотку. Это в 25 раз превышает средние показатели по стране. О том, почему это происходит, «i» рассказал Николай Толмачев, гендиректор компании «Т.М.М.»
Вопрос: В сегменте жилой недвижимости «Т.М.М.» уже освоила Киев, Харьков и Ялту. Какие еще регионы вы рассматриваете?
Ответ: Донецк. Мы посмотрели на этот рынок: жилья там точно не хватает. Сейчас рассматриваем возможность участия в двух проектах в этом городе. В Житомире есть два пилотных проекта, мы планируем там расширять деятельность компании. Идут переговоры в Запорожье по производственной базе. Мы изучаем рынок, производственные возможности региона.
Нужно отдавать себе отчет в том, что построить жилье можно, но необходимо правильное его позиционирование и ценообразование. Когда мы выходили на IPO, то говорили о том, что 25% проектов будет коммерческая недвижимость, а 75% — жилье в трех классах — бизнес, премиум, де-люкс. Но де-люкс — это такой узкий сегмент, 2-3%, что я бы его не рассматривал как отдельный сегмент рынка.
В: Чему вы собираетесь отдать предпочтение?
О: Наиболее емким сегментом рынка является жилье эконом-класса. Жилье классов де-люкс и премиум имеет ограниченный круг покупателей. Эконом-класс определяет порог возможностей рынка…
В: Каков же этот порог?
О: Если взять Киев, то это $2,5 тыс. за кв. м. Все, что выше, потребители эконом-класса уже не могут себе позволить. Это цена уже следующего сегмента — бизнес-класса. Стометровые квартиры стоят $250 тыс. Даже для представителя среднего бизнеса — уже достаточно крупная сумма. В Харькове порог иной — $1 тыс. за кв. м. Но цены индивидуальны для каждого города.
В: Себестоимость возведения одного и того же дома во всех городах одинакова?
О: Практически да. Например, в Харькове цена рабочей силы дешевле, а бетон, транспорт — дороже, чем в Киеве. В итоге себестоимость одинаковая. Правда, центр Киева — особый случай. Удорожание идет за счет усложненных инженерных подходов и перегруженных энергосетей. В некоторых случаях расходы на инженерные сети повышают стоимость проекта на 25-30%.
В: Вы ведете переговоры по поводу строительства логистических центров. Звучала цифра 1 млн. кв. м. Это в Киевской области, или вся Украина?
О: Мы намерены построить около 1 млн. кв. м логистических центров по всей Украине. Планируем делать логистические парки, где будут располагаться не только складские, но и производственные помещения. Для Украины это пока новинка. Представьте себе: с одной стороны — склады, через перегородку — производственная линия, на которой идет либо сборка, либо перегрузка. Сборка — это модульно-производственная система. Китай шел по этому пути. Я думаю, и у нас другого пути нет.
В: В каких городах?
О: О конкретных планах пока речь не идет, но можно говорить о Киевской области, Одессе, Житомире, Донецке, Днепропетровске, Харькове.
В: Коттеджные городки «Т.М.М.» также будет строить?
О: Будет. Мы уже приобрели участок площадью 200 га в непосредственной близости от новой окружной дороги. Конкретизировать месторасположение пока не хочу, потому что сделка окончательно еще не оформлена. Площадь приобретенного участка позволяет нам построить настоящий город-спутник для Киева. Могу сказать, что сейчас концепция проекта разрабатывается. Она будет презентована предположительно в сентябре.
В: Почем вам удалось купить эти 200 гектаров?
О: На этот вопрос я буду готов ответить, когда мы начнем представлять концепцию городка. Но о ценах на землю в Киевской области можно писать романы… Вся земля в радиусе 30 км от Киева уже куплена. Я не могу взять план и сказать, что, где, кому принадлежит, но я знаю точно, что все границы поселков между собой уже слились. Земля покупалась по $300 за сотку, а продается в среднем, по $1,5 тыс., то есть в пять раз дороже. Примерно $300 с сотки составляют налоговые платежи. То есть получается, что в эту 30-километровую зону в общей сложности было вложено около $8,5 млрд., а заработать на ее продаже люди хотят $33 млрд. Как вы думаете, это реально?
В: В обозримом будущем — вряд ли.
О: По нашим подсчетам, учитывая потенциал рынка и время, необходимое для освоения этой территории, понадобится не менее 30 лет, чтобы окупить вложенные средства. Конечно, земля будет дорожать, особенно та, которая находится близко к транспортным развязкам. Но если не развивать эти земли, они никогда не подорожают. Для развития рынка земли нужно, чтобы пришел не спекулянт, а девелопер, который займется развитием земельного участка и сформирует его реальную цену. Например, давайте рассмотрим, как формируется цена земли сельхозназначения. Всё, что на ней вырастишь, — твоё. Но нужно быть очень талантливым аграрием, чтобы получать с гектара в среднем, учитывая севооборот, $500 годового дохода. Умножаем $500 на десять лет. Получаем $5 тыс. — это предельная рыночная цена гектара земли сельскохозяйственного назначения. Со временем и земля под застройку будет иметь экономически обоснованную стоимость. Просто нужно этого дождаться.
В: Но для реализации всех своих проектов вы уже купили участки?
О: У меня есть чем заняться в ближайшие десять лет.
В: В рамках подготовки к Евро-2012 тема гостиничного бизнеса стала весьма актуальной. Вы планируете заниматься гостиницами?
О: Мы все планируем. Но тех денег, которые мы привлекли при помощи IPO, недостаточно для реализации всех наших проектов. Поэтому до конца года разместим долговые обязательства на сумму $100 млн. И в следующем году еще столько же.
Николай Григорьевич Толмачев родился 8 июля 1961 г., в 1984 г. окончил Харьковский авиационный институт по специальности «самолетостроение». Кандидат технических наук.
1984-1986 гг. — инженер кафедры ХАИ; 1986-1987 — аспирантура ХАИ.
С 1987 г. по настоящее время — научный сотрудник кафедры №103 Харьковского национального аэрокосмического университета им. Жуковского.
1990-1992 гг. — директор научно-производственного предприятия «Синтал-Д».
С 1992 по настоящее время — генеральный директор научно-производственного предприятия «Синтал-Д».
С 1992 г. по настоящее время — генеральный директор фирмы «T.M.M».
Фирма «Т.М.М.» основана в 1992 г. Это девелоперско-строительная компания, основным видом деятельности которой является строительство жилых комплексов с отделкой под ключ, а также офисных, торговых и промышленных объектов. На первичном рынке недвижимости компания работает с 1994 г. Сегодня фирма ведет строительство в Киеве, Харькове, Житомире
и Ялте. 2006 г. «Т.М.М.» закончила
с чистой прибылью 21,752 млн. грн. Активы компании на конец 2006 г. составили 1,725 млрд. грн., нераспределенная прибыль — 30,86 млн. грн. (в 2005 г. — 1, 131 млрд. грн. и 9,11 млн. грн. соответственно). Выручка в 2006 г. составила 461,81 млн. грн., что на 30% больше, чем годом ранее. В мае 2006 г. компания в ходе IPO на альтернативной площадке Франкфуртской фондовой биржи привлекла $105 млн. за 13,11% акций.
В структуру «Т.М.М.» входят следующие подразделения:
«ТММ-Окна» — изготовление и монтаж оконных систем,
«ТММ-ВиК» — проектирование, изготовление, монтаж систем вентиляции и кондиционирования,
Транспортный цех,
«ТММ-ЖЭУ» — предоставление
жилищно-эксплуатационных
услуг,
Подразделение «Информационные компьютерные системы»,
«Архитектурно-дизайнерское бюро»,
«ТММ-Ялта» — предоставление
курортно-оздоровительных услуг,
«ТММ-Био» — научные разработки и исследования в области медицины и биотехнологий,
«ТММ-Авиа» — проектирование
и производство летательных аппаратов.
Компании принадлежат:
• ООО «ТММ-Будкомплект»,
• ОАО «Укрцукрізоляція»,
• ЗАО «ТММ-Енергобуд».