Чтобы возобновить финансирование постройки жилья и наконец сдать в эксплуатацию законсервированные объекты, чиновники от строительства просят денег из бюджета и поддержки банков. Последние готовы вылечить отрасль от кредитной дистрофии, но, в свою очередь, требуют прекратить судебный произвол и уповают на активную позицию НБУ. Точнее, на то, что она останется такой и в дальнейшем
По данным на начало 2010 г., общее количество незавершенных объектов строительства по стране составляло почти 19 тыс., из которых 4,3 тыс. — жилые многоквартирные дома. При этом 683 объекта из них были готовы наполовину, а еще 459 — на 70%. Суммарно это составляет около 120 тыс. квартир, на достройку которых нужно около 15 млрд. грн.
Как уточнил заместитель директора департамента жилищного строительства, стройиндустрии и промышленности стройматериалов Министерства регионального развития Владимир Высочин, недостроенного жилья сейчас 16 млн. кв. м, а в прошлом году удалось сдать только 9 млн. кв. м, несмотря на то, что последние два года все бюджетные средства шли исключительно на достройку законсервированных объектов, которые есть смысл заканчивать. К сожалению, на реализацию программы «Доступное жилье» в этом году в бюджете заложено всего 150 млн. грн.
Очевидно, при таких раскладах основным источником финансирования должен был бы стать банковский сектор, который легко найдет нужные средства в сегодняшней ситуации переликвидности. Более того, банкиры готовы даже снижать ставки по кредитам и вводить новые механизмы, вроде плавающей ставки, чтобы заемщики могли себе позволить такой кредит. Тем не менее, по данным Министерства юстиции, в 2010 г. в кредит было куплено всего 4,3 тыс. квартир.
По словам председателя правления Укрсоцбанка Бориса Тимонькина, сегодня банки уже предлагают кредиты под 18% и снижают сумму первоначального взноса (кое-где она уже опустилась до 20%), а также планируют массово перейти на плавающую ставку, после того как будет «обкатан» разработанный НБУ индикатор — индекс депозитных ставок по вкладам физлиц. Как сообщил директор департамента по управлению валютным резервом и осуществлению операций на открытом рынке Нацбанка Александр Дубихвост, тестирование будет начато после 20 апреля, а полноценная эксплуатация бенчмарка — уже до конца мая. Нацбанк планирует рекомендовать банкам использовать индекс для расчета плавающих кредитных ставок (до этого банки ориентировались на учетную ставку НБУ, инфляцию или стоимость собственных пассивов). По словам господина Тимонькина, такой кредит уже сегодня стоил бы не больше 16%, если объект уже сдан или застройщик «знаком банку».
Соблюдение последнего условия стало практически обязательным после серии судебных решений, которыми ставилась под сомнение законность использования банками имущественных прав на незавершенное строительство как предмет ипотеки. Так, в марте 2011 г. Высший хозяйственный суд вынес такой вердикт в споре между компанией «Агропрайм» и Альфа-банком, несмотря на разъяснение Верховного суда относительно законности такого механизма, а также собственные решения ВХСУ по аналогичным искам.
Впрочем, сомнительные решения по «недостройным» делам в практике ВХСУ неоднократно встречались и раньше. «Если должнику банк в кризис предлагает реструктуризовать кредит, а тот вместо того, чтобы платить, идет в суд доказывать, что недострой не может быть залогом, а суды принимают противоположные решения, какой банк согласится давать кредиты под такие проекты?» — возмущается Роман Шпек, старший советник Альфа-банка. По мнению эксперта, все великолепные инициативы НБУ и Кабмина, действительно способные улучшить ситуацию в отрасли, да и в экономике в целом, «разобьются о судебную практику». «Принятие законов и изменение нормативной базы на скорость (восстановление кредитования строительства.— Авт.) не влияют, пока их применяют по-старому»,— отмечает господин Шпек.
«Кредиторы должны быть защищены лучше, чем сейчас, а залоговое имущество — переходить от собственника к собственнику по понятной и прозрачной схеме и без анекдотов»,— отмечает председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин. Тогда, по его словам, вложенные деньги принесут колоссальный эффект. «Если в 2010 г. 29 млн. грн. (20 млн. собственных средств населения и 9 млн. грн. из фонда), принесенных в жилищное строительство, позволили сдать объекты стоимостью 260 млн. грн., то даже бюджетных 150 млн. и нормальное кредитование остальной части позволило бы существенно улучшить ситуацию»,— считает он.
Но увы, по словам господина Тимонькина, ситуация с судами сейчас такая, что давать кредиты нельзя. «У нас есть «как бы ипотека», а реальной ипотеки нет. Банки начали кредитовать только потому, что надо хоть куда-то девать деньги, которые должны хоть что-то зарабатывать»,— говорит он. Кроме того, по его мнению, необходима нормативная база, которая позволит что-либо гарантировать инвестору, готовому вложить деньги в недострой. «Как банкир я ему ничего гарантировать не могу. И вообще что-то гарантировать у нас в стране может всего несколько человек»,— сетует господин Тимонькин, отмечая, что в ближайшее время ситуацию изменить, к сожалению, не удастся. «Не верю, что за год мы что-то подлатаем, исправим и широкими рядами куда-то пойдем. То есть мы-то пойдем, но не туда. И жить с этим придется долго»,— обобщил банкир.
При этом участники рынка подчеркивают, что практически каждый банк готов выдавать кредиты в объемах, в несколько раз превышающих бюджетные расходы на строительство. Поэтому, уверены они, ситуацию можно сдвинуть с мертвой точки, если их поддержит регулятор, как это было в ситуации с попытками признать незаконными валютные кредиты по причине отсутствия у банков индивидуальной валютной лицензии. Как писали «і», согласованные действия рынка и принципиальная позиция НБУ привели к пересмотру решения Высшего специализированного суда и устранению недоразумения по этому поводу.