Ассоциация «Украинский кредитно-банковский союз» (УКБС) обратилась в НБУ с просьбой разъяснить значение термина «рыночная стоимость» в отношении предмета залога
Эксперты УКБС обращают внимание на то, что при выполнении положения «О порядке формирования и использования резерва для возмещения возможных затрат по кредитным операциям банков (от 06.07.2000 г. № 279)» банки обязаны определять стоимость предмета залога как при кредитовании, так и на протяжении всего срока действия кредитного договора «по рыночной стоимости».
«Однако толкование этого термина, согласно национальному стандарту оценки, обусловливает расчет цены соответствующего объекта (в случае его залога) по рыночной стоимости без включения в нее НДС (постановление Кабинета министров №1440 от 10 сентября 2003 г.)»,— говорится в заявлении УКБС. Получается, что НБУ, коммерческие банки и исполнительная служба рассчитывают стоимость по разному: кто-то от полученного результата отнимает 20%, а кто-то поддерживает мнение о том, что все предложения на рынке, так или иначе, содержат в себе НДС, а значит, вычитать из полученной цифры ничего не требуется.
Таким образом, когда формирование резервов происходит исходя из данного определения рыночной стоимости предмета залога, то убытки банка, связанные с уплатой налога на добавленную стоимость и других затрат, остаются необеспеченными.
В ассоциации считают, что урегулирование данного вопроса поможет банкам правильно выполнять требования регулятора по формированию резервов под кредитные риски и их минимизации. К тому же, это позволит уменьшить стоимость денежных ресурсов, что повысит их доступность и активизирует кредитование. Особенную остроту данный вопрос приобрел в условиях глобального экономического кризиса, который повлек за собой диспропорцию спроса и предложения.
«К сожалению, универсальной формулы определения стоимости любого имущества не существует, как не существует «идентичных» объектов оценки. В ходе определения стоимости актива, оценщик/аналитик сталкивается со многими факторами и рисками, что в подавляющем большинстве носят субъективный характер»,— говорит начальник управления оценки и мониторинга залогов банка «Финансы и кредит» Ольга Дубина. То есть оценка рисков и обоснование их значимости происходит на основе субъективных суждений непосредственного исполнителя (аналитика, оценщика) и, как следствие, является отражением его экономических взглядов и аналитического опыта.
При этом на сегодня у таких специалистов нет доступа к достоверной информации о реальной сумме сделок по покупке объектов недвижимости. В основном, как объясняет начальник сектора по работе с залогами «Банка Национальный кредит» Евгений Корешков, оценка базируется на предложениях продавцов, которые, между тем, отличаются от реальных сумм сделок на 30% и даже более (единой базы, которая содержала бы такую информацию, сегодня в Украине нет).
Проблемой также является, по его словам, и дефицит на рынке аналитической информации, а также ее невысокие достоверность и качество. «На сегодняшний день принимать аналитические отчеты за основу при оценке нельзя. Зачастую они играют роль вспомогательного параметра, который принимается в учет вместе с рядом других»,— констатирует банкир.
В своей работе банки используют три метода оценки залогов: доходный (рассчитывается из прибыли, которую может получать предприятие), затратный (опирается на стоимость строительства или воспроизводства предмета залога) и метод аналогов (оценка производится путем поиска аналогичных активов, стоимость которых известна). Все три методики часто дают различные результаты, люфт между которыми порой получается очень значительным.
Самым ярким примером последствий различий в оценочной стоимости залогового имущества будет, пожалуй, ситуация, которая сложилась на рынке аукционов. «Буквально все субъекты оценочной деятельности (СОД), которые привлекаются исполнительной службой, как по линейке вычитают из рыночной стоимости 20% НДС, что автоматически приводит к выставлению на торги объекта по меньшей стоимости, чем он мог бы продаться»,— говорит начальник отдела управления рисками обеспечения «Эрсте Банка» Андрей Коваль. Такая ситуация не выгодна ни заемщику, ни взыскателю, поскольку обе стороны заинтересованы в максимально полном погашении задолженности. Особенно если учитывать тот факт, что при вторых-третьих торгах (когда залоговое имущество никто не пожелал приобрести) стоимость объекта залога понижается. Так, по словам начальника юридического отдела одного из крупных банков с иностранным капиталом, совсем недавно на аукцион была выставлена трехкомнатная квартира, стоимость которой к третьим торгам снизилась до $30 тыс.
Также оценка влияет и на объем формируемых резервов и, как следствие, на доходность банка. При этом Евгений Корешков допускает, что некоторые банки могут пользоваться несовершенством постановления и отсутствием единых жестких правил оценки залогов для корректировки финпоказателей.
В то же время, говоря о единых стандартах, банкиры не считают возможным создание некой единой универсальной формулы оценки. Дескать, даже если и будет такой инструмент, его придется обновлять едва ли не в онлайн-режиме, что весьма непросто.
«Думаю, что вопрос обстоит несколько глубже, чем необходимость локального разъяснения в одной из сфер жизнедеятельности государства. Оценка имущества используется повсеместно в самых разных сферах. Наиболее оптимальным решением станет исключение вопроса НДС из оценочных стандартов и из поля деятельности СОД как таковых и включение точных регулирующих норм и методологий в законодательную базу (законы о залоге, об ипотеке, об исполнительном производстве, налоговое законодательство и пр.)»,— заключает Андрей Коваль.